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    目前在上海，收租金的投資模式不及炒房客獲利多。

    出租收益不敵“買進(jìn)賣出”

    王小姐選擇的是市場上出租回報(bào)率比較高的產(chǎn)品——老工房。她遵循長線投資、以租養(yǎng)房的模式，專門挑選了長風(fēng)、曹楊等典型老社區(qū)的低總價(jià)老工房投資，然后掛牌出租獲取租金收益。現(xiàn)在，她每月坐享5套小房子的收益，幾年來一直很穩(wěn)定。她的朋友則喜歡挑選次新房投資，而且只衡量升值空間而不參考租金收益。最近，兩個(gè)交流了投資心得，半年來朋友的一套次新房漲了至少30萬元，而王小姐的老工房雖然租得比較好，但漲價(jià)空間有限，半年也就10萬元。算上每年的租金收益，王小姐發(fā)現(xiàn)，原來長線投資比不過短線炒房。

    事實(shí)上，今年年初至今，隨著二手房成交均價(jià)不斷創(chuàng)下新高，二手房租售比越來越大。記者從21世紀(jì)不動產(chǎn)、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)了解到，盡管8月二手房成交均價(jià)依然高達(dá)1.27萬元/平方米，而8月平均租金為53元/平方米/月，租售比僅1∶340。

    房屋租售比，指房屋每平方米月租金與每平方米售價(jià)之間的比值，是國際上通行的判斷樓市是否存有泡沫的重要指標(biāo)之一。一般界定正常范圍為1∶200至1∶300。如果租售比的比值低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果比值高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。租售比比值無論是高于1∶200還是低于1∶300，均表明房產(chǎn)價(jià)格偏離理性真實(shí)的房產(chǎn)價(jià)值。

    租售比越拉越大

    年初至今，上海二手房成交價(jià)平均上漲幅度17％，其中，最快的樓盤成交均價(jià)可達(dá)44％，最差的也有5％。而房屋租金卻沒有得到明顯提升，相反，有些房源租金還出現(xiàn)下降。我愛我家成交的老工房租賃，8月份平均月租金2004元，而7月份卻是2033元。一套1985年的老工房，年初時(shí)候總價(jià)51萬元,月租2300元，而現(xiàn)在房價(jià)71萬元,租金還是2300元。

    半年來的房價(jià)瘋漲和租價(jià)相對平靜，使得上海樓市的租售比正在拉大。上海中原統(tǒng)計(jì)今年二季度高檔公寓成交均價(jià)為4.0986萬元/平方米，而年租金投資回報(bào)率為2.66%，比第一季度的2.79%進(jìn)一步下滑，租售比比值在1：319。在全市五個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測的高檔公寓集中板塊內(nèi)，古北板塊高檔公寓投資回報(bào)率居首，為3.08%；之后依次為新天地板塊、陸家嘴板塊、徐家匯板塊、南京西路板塊，投資回報(bào)率分別為2.84%、2.80%、2.51%、2.27%。 8月美聯(lián)物業(yè) （上海）住宅藍(lán)籌投資回報(bào)率為2.91%，長寧區(qū)的藍(lán)籌樣本租金回報(bào)率大約為4%；普陀、閔行區(qū)同為2.5%-3%；靜安、徐匯、閘北、虹口和浦東大約在2%-2.5%；黃浦區(qū)為2%。這意味著，由于成交均處于迅速回升周期，租金雖有上漲，但仍難追買賣價(jià)格漲勢，租賃投資回報(bào)率進(jìn)一步下滑。

    臺慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎指出，上海二手房租售比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出正常范圍，雖然這意味著這一段時(shí)間快速上漲的房價(jià)屬于虛漲，但是在資金行情和購房信心雙重作用下，房價(jià)與租金產(chǎn)生背離。特別是近十年來在上海買房幾乎不賠錢，增強(qiáng)了購房信心，也讓更多的理財(cái)資金挪移到樓市中，房價(jià)出現(xiàn)持續(xù)上漲。而租金行情更多的是與收入行情掛鉤，收入小幅上漲，租金也就不會大起大落。