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    路況指路面的寬度、 車道數(shù)、 交通擁擠程度以及有無交通管制等，以及綠化帶的劃分和商鋪本身停車場面積。它不僅與客流有關(guān)，也與商店上貨速度有直接關(guān)系。

    可以考察房產(chǎn)升值價格考慮租賃或者買賣。擁有產(chǎn)權(quán)，一次性投入大，但不會受租用期限和房地產(chǎn)漲價的限制，不用擔(dān)心契約到期后不能續(xù)簽可能造成的停業(yè)或遷址，而且還可享受房地產(chǎn)增值帶來的利益，提高消化費(fèi)用上升的能力和銀行貸款能力。

    市場行情

    二季度末，理財周報記者從滬上各大房產(chǎn)中介的門店了解到：從5月份開始，關(guān)注商鋪?zhàn)赓U、買賣的人開始越來越多了。8月3日下午記者在臣信房屋天山路分店的一個多小時里，就有三位有商鋪?zhàn)赓U需求的客戶前來咨詢。

    據(jù)21世紀(jì)不動產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬介紹，“滬上商鋪的二手租售交易在今年5月開始逐漸活躍。隨著住宅購置成本不斷攀升；價格已經(jīng)處于高位，商鋪市場又重獲買家青睞、租售行情一路走高；進(jìn)入7月后，即便住宅市場開始顯露博弈跡象，滬上商鋪?zhàn)馐劢灰滓惨琅f活躍。

    目前標(biāo)的在300萬以下的商鋪買賣交易占總成交單數(shù)的75％以上，而標(biāo)的在700萬以上的僅有10％左右。另外，長遠(yuǎn)看商鋪?zhàn)畹?％的租金回報率也遠(yuǎn)高于住宅物業(yè)(3％以下)。我們預(yù)測，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境轉(zhuǎn)好，下半年商鋪?zhàn)赓U買賣市場會越來越火。”

    信義房屋分析師向記者指出，“就我們所統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，7月上海二手商鋪成交共計361套，較6月的282套上漲28％。均價12369.05元/平方米，成交總面積29497平方米。就二手商鋪來看，上海上半年成交面積在4月份呈現(xiàn)高位突破，除4月外，上海還是呈現(xiàn)一穩(wěn)步上升的態(tài)勢。”

    “商鋪投資遠(yuǎn)比住宅投資要復(fù)雜。”21世紀(jì)不動產(chǎn)商鋪部經(jīng)理吳鵬有八年的商鋪交易的經(jīng)驗(yàn)。據(jù)吳鵬的經(jīng)驗(yàn)，“中小投資者在進(jìn)行商鋪投資時一般比較盲目。關(guān)心的事情經(jīng)常只局限于成交價格和眼前租金，而商鋪是需要長期持有的投資品種。

    就目前的市場而言，中原地產(chǎn)的商鋪分析師給投資者建議：投資預(yù)算在200萬－500萬之間的，有2種推薦．像現(xiàn)在的四川北路商圈、五角場商圈的一些寫字樓，都配備了一定的3層左右的裙房搭售，可以考慮買入100平米的商鋪，最好是底層，可以做餐飲、便利店等。后期招商相對簡單，未來客群比較穩(wěn)定。

    另外，新增軌道沿線的住宅配套房也值得投資。比如說將要開通的11號以及7號線，其中11號線一期自嘉定延伸至市區(qū)江蘇北路，途經(jīng)受惠的包括嘉定江橋、普陀真如、武寧等板塊，7號線亦惠及包括大華、顧村、上大等板塊．此類住宅配套由于前期人口導(dǎo)入還不充分，商鋪價格一般單價在10000－20000之間，而且分割面積較靈活，對于投資者來說選擇余地較大．日后招商業(yè)態(tài)也十分靈活，注意選擇盡量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味關(guān)注單價的差異。100萬以下的預(yù)算金額，建議選擇面積小的專業(yè)市場商鋪，此類一般總價低，投資風(fēng)險低．不過要注意幾點(diǎn)：一、交通的便利性；二、開發(fā)商的定位以及后期運(yùn)營是否有保障；三、最好選擇前期已經(jīng)有部分招商經(jīng)營的；例如青浦的意邦建材等。 

    商鋪買賣稅費(fèi)買家：契稅=3％成交價；另外還有交易手續(xù)費(fèi)=0.5％成交價；印花稅=0.05％成交價。

    賣家出售的時候，商鋪不論年限，都要交納以下幾種稅費(fèi)：

    1.營業(yè)稅及附加，稅費(fèi)為差額的5.55％；

    2. 土地增值稅，稅費(fèi)為差額扣除相關(guān)費(fèi)用后的30％－60％（按差額比率不同累進(jìn)計算）

    （1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％部分，稅率為30％；

    （2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40％；

    （3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；

    （4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。

    3. 個人所得稅，稅費(fèi)為凈收入的20％。