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　　調(diào)控，可以說是2011年樓市的關(guān)鍵詞。在房產(chǎn)調(diào)控的大環(huán)境下，寧波房價究竟發(fā)生了哪些主要變化？還將發(fā)生怎樣的變化？對此，記者在寧波房地產(chǎn)市場進(jìn)行了一番調(diào)查采訪。

　　新盤亮相普遍低價入市
　　老盤續(xù)推房源多采取打折優(yōu)惠

　　進(jìn)入年末，寧波多個樓盤都調(diào)低價格開盤，以價換量，“打折促銷”成為樓市主旋律。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月報告，寧波住宅價格環(huán)比下跌2.25%，環(huán)比跌幅屬全國百城之首。寧波樓市成交量依舊處于底位，11月底，市六區(qū)可售商品住宅庫存套數(shù)接近2.5萬套，再創(chuàng)歷史新高。

　　開發(fā)商從最初的“三重禮”、“五重禮”等令人頗費腦筋、還得琢磨是真優(yōu)惠還是假優(yōu)惠的初級行銷手段，過渡到萬科城干脆以低于業(yè)內(nèi)預(yù)期價三四千元入市，更有“青蘋果”打出了“血拼”、“跳樓”等樓市罕見的促銷廣告。“領(lǐng)秀熙城”更狠，“無理由退定”計劃承諾，只要客戶成功下定，即可享受無須任何理由就能退房退定金的權(quán)利……

　　五花八門的促銷表象，意味著寧波房價在“血拼”后已經(jīng)“跳樓”？

　　相對于開發(fā)商以前的期望值來說，絕大部分新推樓盤，其實際成交價確實比預(yù)定價格普遍下降了10%~30%。

　　寧波萬科總經(jīng)理助理繆川告訴記者，業(yè)內(nèi)曾預(yù)計萬科城開盤價格平均為每平方米1.5萬元，但推出時成交均價卻在1.1萬元左右�？姶ㄌ貏e強調(diào)，他們只是按照市場實際情況，以及企業(yè)自身發(fā)展需要作出的銷售決策。

　　同樣，近期開盤的蘇園，既有地理位置優(yōu)勢，又有“學(xué)區(qū)房”概念，還有雅戈爾置業(yè)的品牌支撐，被業(yè)內(nèi)人士譽為“在戶型和套型設(shè)計上堪稱完美”的名盤。在2個月前內(nèi)部討論時，開盤價大都認(rèn)為應(yīng)在每平方米2.1萬元～2.2萬元，而開盤均價則在1.85萬元左右。

　　說白了，這幾個月推出的房源，如果沒有調(diào)控政策的作用，售價起碼要貴20%～30%。

　　最痛苦的是那些既想降價又不能明降的房產(chǎn)商。

　　高新區(qū)有一個樓盤，4月開盤，場面火爆，此后開發(fā)商玩了一把“低開高走”的老套路，將均價上調(diào)1000多元，誰知緊跟的幾條調(diào)控政策一疊加，房子賣不動了。一星期前，記者到售樓處探訪，真正應(yīng)了“門庭冷落車馬稀”這句話，黑燈瞎火的售樓大廳，坐著幾個滿臉落寞的售樓小姐。她們說，該盤自從上調(diào)均價后，好幾個月的銷量吃了“鴨蛋”。東南商報8月舉辦房展會，老板試著以低于首輪開盤價的房源搞了個促銷活動，幾天就去化了20多套房子，但老業(yè)主紛紛要退房，沒辦法，降價促銷的熱情被澆滅了，老板只能籌劃先將套型小的公寓房，兩套改成一套賣。

　　記者在多個樓盤探訪發(fā)現(xiàn)，寧波新開樓盤價格上漲勢頭已被封死，價格實際上已比開發(fā)商預(yù)期價位下跌10%～30%，老盤續(xù)推房源打折優(yōu)惠已成普遍態(tài)勢，房價回歸到半年前甚至一年前的開盤售價。部分樓盤特別是公寓樓，其優(yōu)惠幅度最大，下跌態(tài)勢更加明顯。

　　什么樣的價格才算合理
　　“房產(chǎn)只漲不跌”的理論需拋棄

　　調(diào)控的前期基調(diào)是遏制房產(chǎn)價格過快上漲，后期的基調(diào)是使房產(chǎn)價格合理回歸。對此，一家房產(chǎn)公司總經(jīng)理有點“想不明白”：“什么樣的價格才叫合理？房價回歸到一年前、兩年前，還是10年前，才叫調(diào)控到位呀？”

　　眼下，開發(fā)商必須拋棄“暴富”心態(tài)和“房產(chǎn)只漲不跌”的理論。抱著一顆“有賺有虧”的平常心，就能理解“合理回歸”的良苦用心了。

　　以國際標(biāo)準(zhǔn)的房價收入比、房價租金比等指標(biāo)作參考，加上中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程特快，人口紅利特誘人，國人置業(yè)理念偏特殊等溢價系數(shù)，再加上各地土地成本的剛性支撐，去謀求行業(yè)平均5%～10%的利潤率，也許就能找到“合理回歸”的價格區(qū)間了。

　　一位資深媒體人士告訴記者：“這種合理回歸的本質(zhì)并不是具體回歸到什么年代的房價，而是回歸到剔除投機和投資需求，使房屋真正凸現(xiàn)其居住屬性所裸現(xiàn)出來的實際供求關(guān)系并形成的成交價格。部分人對‘限購限貸’的不理解，則是被政策“深套”后的本位反應(yīng)。”