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　　未來(lái)三年，你會(huì)發(fā)覺(jué)，身邊有越來(lái)越多的朋友住到城西的集士港、住到鎮(zhèn)海新城、住到輕軌一號(hào)線的終點(diǎn)北侖。是什么讓寧波人從傳統(tǒng)居住區(qū)域向這三個(gè)方向拓展呢？在2011年這三個(gè)板塊的住宅供應(yīng)量達(dá)到了253萬(wàn)平方米，大大超過(guò)了寧波傳統(tǒng)居住區(qū)老三區(qū)加上鄞州中心區(qū)，寧波傳統(tǒng)居住區(qū)的新增供應(yīng)量不過(guò)才188萬(wàn)平方米。

　　在21世紀(jì)的頭十年，也是寧波樓市的黃金十年，寧波老三區(qū)和鄞州中心區(qū)唱了主角，而隨著老四區(qū)土地供應(yīng)日趨緊張，在今后的十年，主角更迭，城西、鎮(zhèn)海、北侖強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，這七大板塊將成為未來(lái)我們居住的必選區(qū)域，這從今年的樓市供應(yīng)量上就可以預(yù)見(jiàn)到。因此有寧波房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士戲稱，從今年開(kāi)始，未來(lái)的樓市格局將從“四大天王”演變?yōu)椤捌邉ο绿焐健�，即從海曙、江東、江北和鄞州中心區(qū)逐步擴(kuò)展到城西、鎮(zhèn)海、北侖。

　　反客為主：新三區(qū)大于老四區(qū)的供應(yīng)量

　　根據(jù)華星房產(chǎn)研展部對(duì)2011年寧波樓市形勢(shì)的研展報(bào)告，記者發(fā)現(xiàn)2011年北侖和鎮(zhèn)海、城西這三個(gè)板塊的總供應(yīng)量達(dá)到了253萬(wàn)平方米，2011年住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量集中于北侖、鎮(zhèn)海、城西三大主力板塊；而寧波市四區(qū)的供應(yīng)量為188萬(wàn)平方米，這在寧波的歷史上是十分罕見(jiàn)的，以2010年為例，2010年寧波市四區(qū)住宅產(chǎn)品成交量占到整個(gè)市場(chǎng)的74%，其中鄞州區(qū)更是占到了整個(gè)市場(chǎng)的25%比例。

　　北侖和鎮(zhèn)海這兩個(gè)傳統(tǒng)意義上的“寧波周邊地區(qū)”卻在2011年反客為主，成為寧波2011年住宅市場(chǎng)的“主力軍”。另外值得注意的是，2011年城西的供應(yīng)量也是達(dá)到了63.92萬(wàn)方這一歷史新高。2010年城西板塊在萬(wàn)科金色城市和恒威君園和莊熱銷的帶動(dòng)下已經(jīng)產(chǎn)生了量?jī)r(jià)齊漲的效應(yīng)。從衛(wèi)星圖上看，僅集士港這里目前就已經(jīng)有10個(gè)左右的項(xiàng)目，昔日士人們進(jìn)京趕考的荒涼之地，如今已是寧波人認(rèn)同的全新人居熱點(diǎn)區(qū)域。2011年住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量集中于北侖、鎮(zhèn)海、城西三大主力板塊；整個(gè)市場(chǎng)面臨近460萬(wàn)方的新增住宅供應(yīng)量。

　　紫氣東來(lái)：東部新城占據(jù)寫字樓市場(chǎng)的半壁江山

　　據(jù)華星統(tǒng)計(jì)：2010年寧波市四區(qū)寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)量為92萬(wàn)平方米(含存量房)，成交量為46萬(wàn)平方米。而東部新城2011年將有53萬(wàn)平方米的供應(yīng)，南部商務(wù)區(qū)有15.8萬(wàn)平方米，三江口片區(qū)有5.5萬(wàn)平方米的供應(yīng)，再加上2010年的存量36.5萬(wàn)平方米，2011年寧波四區(qū)寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將會(huì)有110.9萬(wàn)方的供應(yīng)量進(jìn)入市場(chǎng)，而東部新城就占據(jù)了寫字樓市場(chǎng)的半壁江山。

　　值得一提的是，2010年1-12月寧波寫字樓市場(chǎng)月度成交均價(jià)較2009年有了一定幅度的增長(zhǎng)，市四區(qū)整體成交均價(jià)10038元/平方米。在城市外擴(kuò)和多個(gè)城市中心的號(hào)召下，三江口因?yàn)槠淇砷_(kāi)發(fā)的資源有限，2011年的供應(yīng)量?jī)H為5萬(wàn)多方，這個(gè)傳統(tǒng)意義上的政治、文化中心正在被逐漸取代，東部新城則因市政府新址東遷和城市東移口號(hào)正在蓬勃發(fā)展，53萬(wàn)平方米的寫字樓供應(yīng)量讓城東正在成為新的城市CBD。

　　讓子彈飛：甬入八千套商業(yè)公寓

　　甬入8000套商業(yè)公寓，是的，甬入，沒(méi)有寫錯(cuò)。寧波市四區(qū)去年消化了6700套商業(yè)公寓，今年將會(huì)有8000套商業(yè)公寓供購(gòu)房者選擇，在住宅備受打壓的大環(huán)境下，商業(yè)公寓還能再演奇跡，讓子彈飛嗎？

　　2010年的寧波樓市，相信大家對(duì)公寓項(xiàng)目翡翠灣的徹夜排隊(duì)還有和美城的首日幾乎售罄的印象頗深，仿佛一夜之間江北萬(wàn)達(dá)公寓和21碼頭這類商業(yè)單身公寓項(xiàng)目成了寧波購(gòu)房者的新銳貴族。據(jù)華星統(tǒng)計(jì)，去年寧波市四區(qū)賣掉了6700套商業(yè)公寓，2011年寧波市四區(qū)將會(huì)新推出5130套的公寓產(chǎn)品，加上前三年存留約2900套、2011年預(yù)合計(jì)超過(guò)8000套以上，銷售形勢(shì)不容樂(lè)觀。例如和美城就有大約1200套，華城花園有大約700套，恒元東部新城項(xiàng)目500套，羅曼風(fēng)情500套……

　　風(fēng)水輪轉(zhuǎn)：豪宅年不再，親民樓盤唱主角

　　2010年的寧波有著太多的豪宅，卡納湖谷、九龍湖畔、新海景花園、御璽園、上院等一系列高端產(chǎn)品問(wèn)世讓整個(gè)寧波都在感慨寧波人“不差錢”。但是2011年則有所不同，若以3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)或1000萬(wàn)的總價(jià)來(lái)綜合考慮，那能稱之為豪宅的也就寥寥幾個(gè)而已：榮安公館、榮安府、雅戈?duì)枒c豐項(xiàng)目等，不過(guò)得注意的是這些項(xiàng)目并非今年一定能面市。而2011年寧波樓市唱主角的將會(huì)是親民樓盤，像城西集士港、鎮(zhèn)海新城以及泛鄞州中心區(qū)都有大量的親民樓盤，對(duì)于剛性需求購(gòu)房者而言，這是一個(gè)好消息。

　　據(jù)華星統(tǒng)計(jì)，整個(gè)寧波大市2011年主要供給還是以高層住宅為主，在當(dāng)前這樣的樓市調(diào)控的大環(huán)境下，這些項(xiàng)目從土地成本以及周邊環(huán)境等綜合因素考慮基本不太可能造出豪宅。以鄞州板塊為例，別墅項(xiàng)目龍溪谷開(kāi)出了親民價(jià)格，而風(fēng)格璟院和柏園的高層的價(jià)格也都不能算豪宅，唯一有可能的新盤只有榮安府。