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　　自個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年的政策出臺(tái)之后，寧波房地產(chǎn)市場開始發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變，二手房交易量首先出現(xiàn)萎縮。專家認(rèn)為，營業(yè)稅政策變化是一條明顯的市場抑制性措施。同時(shí)，我們也看到，國家將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)。從政策意圖來看，房地產(chǎn)市場已經(jīng)由保增長向防泡沫轉(zhuǎn)變。

　　交易量回落 投資需求將受抑制

　　受營業(yè)稅政策直接影響的是二手房市場。最近一周，寧波立得37家門店，共成交二手房134套，環(huán)比下降21.6%；成交金額1.99億元，環(huán)比下降24.2%。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，寧波市的不少準(zhǔn)購房者看到國家發(fā)出干預(yù)房地產(chǎn)市場的信號(hào)后，產(chǎn)生觀望心態(tài)。二手房市場上投資型客戶開始撤退，這對(duì)二手房成交量來說有一定影響。南天房產(chǎn)相關(guān)人士表示，最近一周，寧波市四區(qū)一手房成交454套，環(huán)比減少123套，市場表現(xiàn)差強(qiáng)人意。本次營業(yè)稅政策的變化對(duì)市場最直接的影響是成交量的走低。政策傳遞了政府鼓勵(lì)自住型和改善型購房需求，抑制投資投機(jī)性購房需求的政策信號(hào)。5.5%的營業(yè)稅會(huì)在一定程度上沖抵投資或投機(jī)型購房的實(shí)際利潤空間，抑制這些需求、改變非理性的購房行為，形成更合理的供求關(guān)系。長期來看，對(duì)穩(wěn)定市場、抑制房價(jià)快速上漲有好處。另一方面，時(shí)間臨近年底，由于時(shí)限關(guān)系，趕政策末班車的購房者也相對(duì)減少了，市場觀望氣氛漸濃，預(yù)計(jì)到明年年初，這樣的市場狀態(tài)不會(huì)有大的變化，隨著農(nóng)歷新年的臨近，成交會(huì)進(jìn)一步減少。

　　目前執(zhí)行的二手房營業(yè)稅優(yōu)惠政策，是根據(jù)2008年12月29日國家下發(fā)的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》。其中最主要的看點(diǎn)，就是個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征時(shí)限從原政策中的5年改為2年。目前營業(yè)稅稅率為住房總價(jià)的5.5%，一旦優(yōu)惠政策恢復(fù)為5年，原本房齡滿2年、可以免征稅費(fèi)的住房交易成本將大幅增加。以一套總價(jià)200萬元的住宅為例，單純營業(yè)稅差額就將達(dá)到11萬元。因此，這部分支出將大大增加投資需求的成本，也對(duì)各類購房者產(chǎn)生了心理影響。

　　房價(jià)趨勢還要看市場表現(xiàn)

　　對(duì)于營業(yè)稅政策影響到底有多大，業(yè)內(nèi)人士持不同的觀點(diǎn)。主漲者認(rèn)為，此次政策中包括“其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施”這一條。去年末出臺(tái)的優(yōu)惠政策包括：一、對(duì)個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%。二、對(duì)個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅。三、對(duì)個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅。這些政策將得到延續(xù)。也就是說，此次政策所針對(duì)的對(duì)象僅僅是投機(jī)性購房者，對(duì)于首次購房的業(yè)主，政策依然采取鼓勵(lì)態(tài)度并給予優(yōu)惠。

　　而主跌者則表示，房價(jià)會(huì)有一定的回調(diào)。他們認(rèn)為，這項(xiàng)政策的調(diào)整對(duì)二手房市場的影響力度是較大的。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前購房2年到5年間的二手房交易占整個(gè)二手房市場交易的一半左右，而營業(yè)稅是目前稅率最高的一項(xiàng)房產(chǎn)交易稅，稅率高達(dá)5.5.%。這部分營業(yè)稅收會(huì)沖抵部分投資投機(jī)性購房的利潤，抑制投資、投機(jī)性購房，起到平抑過快上漲房價(jià)的作用。交易成本的上升和房源量下降將直接導(dǎo)致成交量的下滑。

　　今年房地產(chǎn)市場從下半年開始，投資投機(jī)性購房比例明顯增加，而下半年也是房價(jià)上漲最為迅速的一段時(shí)期，房價(jià)漲幅甚至超過了歷史高峰時(shí)期的2004年。由于未來的方向是大大提高社會(huì)商品房的供應(yīng)和銷售量，房地產(chǎn)業(yè)成長速度和供不應(yīng)求的問題就會(huì)加快得到解決。加上限制短期炒房的稅費(fèi)政策，將影響到投資者信心。只要通脹預(yù)期獲得化解，樓市就會(huì)產(chǎn)生一定的轉(zhuǎn)變。