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    近兩年來，為搶抓昆明成為面向南亞、東南亞開放橋頭堡城市所帶來的機(jī)遇，眾多國際、國內(nèi)大牌企業(yè)紛紛進(jìn)駐，同時(shí)也推進(jìn)了昆明區(qū)域商務(wù)形象的建設(shè)。隨著萬達(dá)、恒隆、俊發(fā)等來省內(nèi)外房企的不斷耕耘，昆明高端寫字樓形象不斷上揚(yáng)，不僅一次次刷新了高度，在寫字樓硬件、軟件上的打造更是舍得下“血本”，也讓云南寫字樓進(jìn)入“土豪”時(shí)代。

    大堂、電梯、停車位配比等都“超標(biāo)”
    甲級(jí)寫字樓硬件設(shè)施下“血本”

    內(nèi)外公共裝修標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備設(shè)施、中央空調(diào)管式數(shù)量、停車位數(shù)量……可以說硬件就像寫字樓的“底子”，也是衡量寫字樓品質(zhì)的重要標(biāo)準(zhǔn)。寫字樓硬件配置高與低，直接關(guān)系到后期的租賃情況及租金水平。

    根據(jù)仲量聯(lián)行做出的報(bào)告，目前甲級(jí)寫字樓的定義至少要滿足以上條件的設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)中的80%以上。這些標(biāo)準(zhǔn)有：商業(yè)用地，寫字樓建筑面積不低于2萬平米；外立面采用玻璃、鋁板及天然石材；單層建筑面積不低于2000平米，凈層高不低于2.7米，并且可以靈活分割；在日用配套方面，停車位和電梯都需要充足，還得安裝可變風(fēng)量的中央空調(diào)；洗手間設(shè)施充足，進(jìn)口名牌潔具；大堂和公用區(qū)域裝飾豪華舒適，大堂挑高2層或以上；完善先進(jìn)的5A智能化系統(tǒng)、國內(nèi)通訊網(wǎng)絡(luò)服務(wù)商均可進(jìn)入大廈；雙回路供電、并備充足后備電源……

    從昆明銷售型的寫字樓來看，很多指標(biāo)已大大超過這一標(biāo)準(zhǔn)，目前昆明在建或規(guī)劃建設(shè)的有寫字樓項(xiàng)目達(dá)到67個(gè)，體量在10萬平米以上的多達(dá)33個(gè)。其中萬達(dá)·昆明雙塔、云投中心、俊發(fā)城等項(xiàng)目體量更是達(dá)到數(shù)十萬平米。如萬達(dá)·昆明雙塔單層面積最大達(dá)2600平米，每層層高達(dá)4.1米，并且非常奢侈地用了2000平米做豪華大堂；在停車位和電梯配置方面，如螺螄灣中心的地下停車場目前是昆明主城區(qū)最大的，配置了13000個(gè)車位。萬達(dá)·昆明雙塔、昆鋼科技大廈這些項(xiàng)目甚至配置了總裁專屬的屋頂停機(jī)坪；萬達(dá)·昆明雙塔配有70部高速品牌電梯，能達(dá)到7米/秒，融城金階配備的10部品牌極速電梯；大都的8部至12部高速電梯中還為董事配備一部專用電梯；金蘋果國際商務(wù)9部芬蘭通力電梯也達(dá)到6米/秒的速度。

    “硬件配置與使用舒適度密切相關(guān)。寫字樓電梯數(shù)量及品牌、停車位配比、衛(wèi)生間設(shè)施、強(qiáng)弱電系統(tǒng)、空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)等， 都是用戶在硬件甄選中最關(guān)注的方面。”云南大朝房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司市場營銷總監(jiān)張素英如是說。

    仲量聯(lián)行、世邦魏理仕等金牌物管入戶
    品牌房企打造世界級(jí)品質(zhì)服務(wù)

    “甲級(jí)寫字樓不能只體現(xiàn)在硬件上，細(xì)微處的人性關(guān)懷也是一個(gè)非常重要的方面。”世紀(jì)中心相關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在地段和硬件配置之外，服務(wù)水平成為當(dāng)前昆明寫字樓的需求方提及率最高的一個(gè)關(guān)鍵詞。

   “在外行眼里，寫字樓的租金是由地段和硬件配置決定的，但在內(nèi)行眼中，寫字樓管理團(tuán)隊(duì)的服務(wù)水平也是決定租金差異的關(guān)鍵因素。”仲量聯(lián)行大中華西區(qū)物業(yè)與資產(chǎn)管理部相關(guān)人士一語道破甲級(jí)寫字樓能否長期保持租金的玄機(jī)：“以香港中環(huán)CBD和尖沙咀區(qū)域的幾個(gè)全球知名寫字樓物業(yè)的運(yùn)行現(xiàn)狀來看，它們的硬件配置很多方面都已落后，寫字樓之間的招租競爭，就全憑服務(wù)攬客了。好的物業(yè)服務(wù)可以做到首層迎賓人員可以在第一時(shí)間叫出長期在寫字樓內(nèi)上班白領(lǐng)的名字。”

   為了達(dá)到更高的物業(yè)服務(wù)水平，昆明眾多寫字樓項(xiàng)目開始與國際級(jí)的高端物管服務(wù)聯(lián)手。如融城金階就引進(jìn)了全球物管五大行之一的仲量聯(lián)行，專門為融城金階定制服務(wù)；金蘋果國際商務(wù)的物業(yè)管理，是由重金聘請的世界級(jí)物業(yè)顧問——世邦魏理仕進(jìn)行全權(quán)托管。他們將針對企業(yè)特殊的商務(wù)活動(dòng)需求，建立多種不同的物業(yè)可行方案組合。

   以仲量聯(lián)行的寫字樓專業(yè)物管團(tuán)隊(duì)為例，在日常工作中，除了為租戶提供標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之外，還將提供至尊服務(wù)等貼心的服務(wù)模式。比如仲量聯(lián)行所管理的融城金階，在標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)之外，還將為租戶提供賓客服務(wù)禮包、服務(wù)工具租賃、管家服務(wù)、禮賓服務(wù)等。

   “相比住宅物業(yè)，寫字樓的物業(yè)服務(wù)水平更需要專業(yè)化，為甲級(jí)寫字樓提供物業(yè)管理服務(wù)的服務(wù)人員，他們的普遍學(xué)歷和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)都是優(yōu)于普通住宅項(xiàng)目的。”金蘋果相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“普通住宅物業(yè)的服務(wù)人員不見得能夠講英文，但甲級(jí)寫字樓的服務(wù)人員在配置上就考慮到了這一點(diǎn)。”

   瞄準(zhǔn)整層、整棟購買大宗交易客戶
   高端寫字樓集中產(chǎn)權(quán)保證租金

   近年來昆明寫字樓市場頻現(xiàn)大宗交易，有的成交額甚至達(dá)到億元。不少買家大手筆購買寫字樓，作為自家公司辦公用途。

   潤城·第一大道開盤之際，云南省溫州商會(huì)獨(dú)立占據(jù)第一大道第三棟寫字樓，面積達(dá)3萬多平米。關(guān)上片區(qū)的融城金階、呈貢的上海東盟商務(wù)大廈開盤，來自省外的一些大企業(yè)和投資者都是整層、整幢搶購。

   “西城心景現(xiàn)在正在認(rèn)籌階段，從目前的情況看，賣出的600多張卡中，整層購買意向的客戶占到一半以上。”張素英透露。雖然寫字樓的銷售按照多層優(yōu)先整層，整層優(yōu)先拼層，拼層優(yōu)先散戶的購買原則，但是昆明寫字樓整棟整層購買的大宗交易卻是近幾年才頻繁出現(xiàn)。

   “上海東盟商務(wù)大廈的C棟是只針對自用客戶，而且我們要求必須是整層的，比如說昆明市公證處已經(jīng)買了兩層樓了，還有其他的一些企業(yè)還在談判，都是比較大的企業(yè)。”因?yàn)榻Y(jié)合了省外先進(jìn)的開發(fā)模式和一些特殊的資源，上海東盟商務(wù)大廈的劉厚秋接觸到很多這樣的大宗交易。

   在9月開盤的萬達(dá)·昆明雙塔的現(xiàn)場，這樣的場景再次上演：萬達(dá)·昆明雙塔的購買者包括國內(nèi)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)、金融巨頭、世界500強(qiáng)企業(yè)、本土實(shí)業(yè)家等，其中80%是整層甚至多層搶購。按照萬達(dá)·昆明雙塔2.3萬/平米的價(jià)格來計(jì)算，萬達(dá)·昆明雙塔開盤時(shí)交易額達(dá)數(shù)億元。

   位于環(huán)城南路與吳井路交叉口的云路中心共有兩棟寫字樓，一棟已經(jīng)被整棟定制。而像云路中心這樣推出定制服務(wù)的項(xiàng)目也不在少數(shù)，他們專門為大宗購買的客戶提供定制服務(wù)，“哪里需要一個(gè)多大的會(huì)議室，或者需要更多的休息區(qū)我們都可以專門為客戶定制。”融城金階專門的定制服務(wù)還為客戶提供景觀、服務(wù)、配套、空間等多方面的定制服務(wù)。

   有業(yè)內(nèi)人士透露：“開發(fā)商或單一業(yè)主整體持有的寫字樓，租金往往成為區(qū)域標(biāo)桿，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過同一區(qū)域中業(yè)權(quán)分散的寫字樓。”也有昆明的某些寫字樓開發(fā)商表示，為了鎖定這些大客戶，公司中高層領(lǐng)導(dǎo)幾乎全員出動(dòng)、全員營銷來達(dá)成項(xiàng)目的大宗交易。