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    前些年在二線城市中興起的CBD（中央商務(wù)區(qū)）、新區(qū)和區(qū)域金融中心建設(shè)熱潮使得這些區(qū)域的寫字樓物業(yè)建設(shè)呈現(xiàn)井噴式發(fā)展。記者在成都、重慶的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，寫字樓物業(yè)已經(jīng)明顯出現(xiàn)供大于求的局面，整體空置率比較高，應(yīng)警惕超前發(fā)展風(fēng)險。

　　放量供應(yīng)拖累局部租售

　　記者采訪了解到，重慶近年來新增優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)主要集中在解放碑、江北嘴、化龍橋等區(qū)域，供應(yīng)速度從2010年開始急速上漲。世邦魏理仕的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：重慶市場優(yōu)質(zhì)寫字樓2011年新增供應(yīng)約29萬平方米，2012年新增供應(yīng)約31萬平方米，而2013年到2016年預(yù)期年均新增供應(yīng)量將達(dá)到69萬平方米。

　　天量供應(yīng)帶來的是重慶寫字樓市場的激烈競爭和較慢的去化率。以位于重慶南坪的國匯中心寫字樓為例，該項目盡管位于成熟商圈中，但是銷售情況并不理想。

　　重慶某大型房地產(chǎn)開發(fā)商某項目負(fù)責(zé)人告訴記者，從公司內(nèi)部統(tǒng)計情況來看，住宅產(chǎn)品和商鋪產(chǎn)品的銷售情況遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于寫字樓，本來應(yīng)該是地產(chǎn)產(chǎn)品中利潤率最高的寫字樓卻因為去化率慢而成為公司利潤的拖累。

　　在成都，貫穿整個天府新區(qū)的南延線兩側(cè)，已經(jīng)有超過50幢高層寫字樓豎立，而更多的寫字樓正在計劃修建。這個被規(guī)劃至2030年建成國際化現(xiàn)代新城的區(qū)域，目前商務(wù)配套還不成熟，面對超大體量的寫字樓供應(yīng)，租金水平始終在低位徘徊。以號稱世界最大單體建筑項目“新世紀(jì)環(huán)球中心”為例，自今年6月底入市以來，租金報價僅停留在50元每平方米每月，比成都中心城區(qū)同級寫字樓租價低了一半。

　　需求不濟(jì)拉抬整體空置率

　　“一個城市第三產(chǎn)業(yè)尤其是服務(wù)業(yè)沒有發(fā)展到一定規(guī)模，就不具備吸納大規(guī)模寫字樓供應(yīng)條件。”西南財經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院教授唐小飛說。根據(jù)世邦魏理仕的研究結(jié)果，在考慮20%空置率和45%的延期竣工因素之后，二線城市第三產(chǎn)業(yè)GDP需以28%的名義增長率才能消化同期供應(yīng)。

　　但在上半年，成渝兩地第三產(chǎn)業(yè)的增速已經(jīng)分別放緩到7.8%和11.6%，遠(yuǎn)低于上述假設(shè)的28%。與此相伴的是兩地寫字樓物業(yè)的高空置率。世邦魏理仕的研究數(shù)據(jù)顯示，成渝兩地整體空置率分別達(dá)到40.7%和30.5%。

　　戴德梁行重慶公司總經(jīng)理江冰河告訴記者，各大咨詢機構(gòu)給出的空置率數(shù)據(jù)針對的是各自定義的優(yōu)質(zhì)甲級寫字樓，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業(yè)，空置率還將大幅抬升。

　　“嚴(yán)格來說，寫字樓的潛力跟GDP沒有直接關(guān)系，而更多地與服務(wù)經(jīng)濟(jì)的成熟度有關(guān)系，后者才能帶來真正的市場需求。”中央財經(jīng)大學(xué)中國金融發(fā)展研究院副院長同生輝指出，只有在服務(wù)業(yè)，特別是要素服務(wù)、會計評估、金融服務(wù)、法律仲裁、信息咨詢等現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)的城市和區(qū)域的寫字樓物業(yè)才會有足夠的市場需求。

　　風(fēng)險初現(xiàn)供求矛盾需穩(wěn)步化解

　　供求矛盾加劇已經(jīng)讓二線城市寫字樓物業(yè)出現(xiàn)了風(fēng)險苗頭。某國有銀行重慶分行的工作人員告訴記者，現(xiàn)在針對購買寫字樓的貸款已經(jīng)全面縮緊，如果不是優(yōu)質(zhì)物業(yè)，寫字樓貸款批準(zhǔn)的可能性已經(jīng)很低。“當(dāng)前重慶寫字樓市場已經(jīng)供過于求，空置率高就意味著投資者的還貸壓力非常大，那么出現(xiàn)違約的風(fēng)險也就更高。”該工作人員表示。

　　同生輝認(rèn)為，成都、重慶作為二線城市，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增長速度有限，如果過度開發(fā)甚至超前開發(fā)，則會給寫字樓開發(fā)商帶來隱患甚至引發(fā)地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險，由于地產(chǎn)行業(yè)和其他經(jīng)濟(jì)行業(yè)部門的關(guān)聯(lián)性較強，進(jìn)而引發(fā)對區(qū)域經(jīng)濟(jì)的沖擊和影響。

　　有分析稱，二線城市寫字樓市場相對過剩源于地方政府與開發(fā)商的不謀而合。一些地方政府熱衷于開發(fā)新的中央商務(wù)區(qū)，借此推動土地銷售、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房地產(chǎn)投資以及城市整體發(fā)展，以保證地方財政收入和地方國民生產(chǎn)總值的增長。

　　世邦魏理仕華西區(qū)副董事彭芳琪指出，地方政府當(dāng)以更加務(wù)實的態(tài)度預(yù)測未來需求及部署土地供應(yīng)，按照當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，使商業(yè)土地供應(yīng)量更趨合理化，而開發(fā)商應(yīng)分散項目開發(fā)周期以避免與其他項目產(chǎn)生不必要的競爭，同時盡量開發(fā)差異化產(chǎn)品以滿足不同租戶的需求。

　　唐小飛則建議，二線城市的新興商務(wù)區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)方面亦需要跟上土地供應(yīng)的節(jié)奏，以同步解決和改善這些區(qū)域工作和居住環(huán)境滯后的問題，促進(jìn)寫字樓市場向更健康的方向發(fā)展。