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    在北京、上海這樣的一線城市，寫字樓的租金水平不可謂不高。數(shù)據(jù)顯示，北京已成為全球?qū)懽謽亲饨鹱畎嘿F的城市之一，過去一年間北京甲級寫字樓租金大幅上漲80%以上，使得寫字樓銷售和租賃兩個(gè)市場異常火熱。

    然而，與寫字樓市場近年來的日益火爆相比，雖然國內(nèi)寫字樓市場已發(fā)展了幾十年，但卻一直沒有統(tǒng)一的行業(yè)評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這就使得寫字樓行業(yè)顯得魚龍混雜，大部分寫字樓都自詡是“甲級”寫字樓或者“5A”寫字樓，但硬件和軟件卻往往均達(dá)不到一定要求。而市面上各種頂級、甲級、5A寫字樓鋪天蓋地而來，更是讓不少投資者丈二和尚摸不著頭腦。

    5A不是5A級

    原來，由于租金水平的不斷攀升，開發(fā)商和投資者都對寫字樓表現(xiàn)出極大興趣，為了快速占領(lǐng)市場，一些開發(fā)商便紛紛打出諸如甲級、超甲級、頂級等等寫字樓招牌�？墒�，目前國內(nèi)寫字樓市場并沒有嚴(yán)格的等級劃分標(biāo)準(zhǔn)，而這些五花八門的評級體系又大多難以真正客觀反映寫字樓品質(zhì)等級，這就造成了投資市場的困惑。

    寫字樓的“5A”標(biāo)準(zhǔn)就是當(dāng)下較流行的評定方式，但其實(shí)5A寫字樓并不表示寫字樓的品質(zhì)等級，“5A”指的只是一個(gè)寫字樓產(chǎn)品的智能化水平。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)針對的是寫字樓智能化硬件方面，包括OA(辦公智能化)、BA(樓宇自動化)、CA(通訊傳輸智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)，近幾年隨著高科技智能控制系統(tǒng)在寫字樓領(lǐng)域的廣泛運(yùn)用，樓宇控制、消防、安保的智能化程度越來越高，并成為獨(dú)立的控制子系統(tǒng)，發(fā)展成為今天的“5A”。

    因此，“5A”僅表示寫字樓的自動化程度，智能化水平的高低自然與寫字樓品質(zhì)有一定關(guān)聯(lián)，但絕對不是劃分寫字樓等級的標(biāo)準(zhǔn)。影響寫字樓品質(zhì)的因素還有很多，包括寫字樓的區(qū)位、交通、配套、車位、電梯等等。因而市面上一些所謂的“5A級”往往就是對5A有意或無意的誤讀，甚至還有人打出類似于“超5A級”寫字樓這樣的廣告語，那更是一種很不專業(yè)的說法。

    甲級乙級無定論

    另一種常見的評級標(biāo)準(zhǔn)就是我們常常聽到看的“甲級”、“乙級”寫字樓了。但其實(shí)，所謂的甲級寫字樓也是一種通行叫法，目前行業(yè)中并沒有明確的固定標(biāo)準(zhǔn)或成文規(guī)定，什么樣的寫字樓才算作是真正的甲級寫字樓。在我國現(xiàn)行的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范里也無法找到這個(gè)名詞，仔細(xì)探討會發(fā)現(xiàn)，它是在以中國港臺地區(qū)商人為代表的外商與內(nèi)地發(fā)展商合作開發(fā)涉外寫字樓的過程中，逐步引進(jìn)并流行起來的詞匯，是將寫字樓按照其綜合質(zhì)素不同，劃分為甲、乙、丙等幾個(gè)等級。

    從一般意義上講，國際上判斷甲級寫字樓有8大特征：管理國際化；24小時(shí)寫字樓；人性化：空間的舒適性和實(shí)用性；數(shù)字化；節(jié)能化;便捷的交通和商務(wù)化等等。其衡量指標(biāo)相當(dāng)廣泛，從辦公總面積、標(biāo)準(zhǔn)層面積和凈高到貨梯客梯數(shù)量，甚至項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)所有結(jié)構(gòu)和入住若干年后的客戶構(gòu)成，都是甲級寫字樓評定的參考因素，上述所說的“5A”也是甲級寫字樓評定標(biāo)準(zhǔn)中的一個(gè)參考項(xiàng)。

    除此之外，當(dāng)前市場上還有許多林林總總的不同寫字樓等級劃分方式，但有些也僅僅出現(xiàn)在宣傳語、廣告詞當(dāng)中，不由得讓人只能稱之為是寫字樓的一種“叫法”。包括什么A級、B級、C級；投資級、機(jī)構(gòu)級、投契級；五星級；頂級。細(xì)究看來，其中不少區(qū)分方式都與國際的一些寫字樓、商務(wù)樓標(biāo)準(zhǔn)有所相似，甚至包括LOFT、CBD、 SOHO等一系列舶來品。因而，歸結(jié)來看，如今市場上的大部分寫字樓等級標(biāo)準(zhǔn)都只能作為投資的一項(xiàng)參考，而非品質(zhì)好壞的評判依據(jù)。

    寫字樓標(biāo)準(zhǔn)出臺是趨勢

    不過，對于這幾年寫字樓市場評級混亂的情況，不少地方政府及機(jī)構(gòu)都對此有所重視，相應(yīng)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)已有望出臺。

    據(jù)了解，此前成都已出臺了首個(gè)地域性的寫字樓標(biāo)準(zhǔn)，將寫字樓劃分為三個(gè)等級，從高到低依次為超甲級寫字樓、甲級寫字樓和乙級寫字樓，具體包括地理位置、業(yè)權(quán)狀態(tài)、客戶品質(zhì)、硬件要求和服務(wù)要求五大要素。如超甲級寫字樓就必須滿足交通便利、配套完善、單一業(yè)權(quán)、只租不售、知名企業(yè)比例不少于50%等多項(xiàng)明細(xì)，建筑面積、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)也均有要求。

    而近日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會聯(lián)合國內(nèi)外多位專家和企業(yè)共同起草的《寫字樓綜合評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》，在歷時(shí)兩年多的起草、修訂、多輪研討、企業(yè)實(shí)地測評后，也即將正式通過行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證，成為中國房地產(chǎn)第一個(gè)商業(yè)寫字樓行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。在測評中，主要由規(guī)劃設(shè)計(jì)組、機(jī)電設(shè)備組、運(yùn)營管理組三個(gè)小組構(gòu)成的專家組認(rèn)真結(jié)合實(shí)際案例，對區(qū)位與交通、場地與規(guī)劃、建筑本體質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施、能源環(huán)保、安全性能等十大主項(xiàng)、100多條分項(xiàng)逐條進(jìn)行論證。

    區(qū)位業(yè)態(tài)仍關(guān)鍵

    從上述的標(biāo)準(zhǔn)制定進(jìn)程中我們也不難發(fā)現(xiàn)，想要審視各類寫字樓的品質(zhì)好壞、等級優(yōu)劣，其核心還是要關(guān)注真正影響具體投資及使用價(jià)值的諸多要素，而絕非僅僅靠幾個(gè)響亮的名頭就可以自抬身價(jià)的。因而，投資者在當(dāng)前也仍可以依據(jù)現(xiàn)有的一些評判標(biāo)準(zhǔn)，來具體關(guān)注不同寫字樓之間的區(qū)別，進(jìn)而做出判斷。

    區(qū)域位置就是決定寫字樓價(jià)值的一個(gè)要素，作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，優(yōu)質(zhì)企業(yè)用戶在選擇物業(yè)時(shí)最為關(guān)注地段因素。而地段因素主要包括區(qū)域商務(wù)環(huán)境、軌道交通設(shè)施、交通便利度及周邊基礎(chǔ)建設(shè)等。

    業(yè)權(quán)形態(tài)亦是一個(gè)重要參考標(biāo)準(zhǔn)，其對寫字樓長期的價(jià)值影響極大。發(fā)達(dá)成熟市場的經(jīng)驗(yàn)表明，單一業(yè)權(quán)物業(yè)在寫字樓統(tǒng)一管理、長期維護(hù)和吸引外資用戶等方面有著明顯的優(yōu)勢，租金水平長期提升有一定的保障。不少高品質(zhì)寫字樓目前大多采取只租不售的運(yùn)營策略，即使出售，通常也不作樓層內(nèi)的產(chǎn)權(quán)分割。

    另外，擁有聲名卓著且具備相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司和高效全面的物業(yè)管理，服務(wù)水準(zhǔn)達(dá)到五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)，也是寫字樓評級的必備條件。寫字樓物業(yè)為公共建筑，對公共空間、設(shè)施設(shè)備等應(yīng)用較為頻繁，如果缺乏長期有效的管理與維護(hù)，物業(yè)將很快老化，失去對品質(zhì)客戶的吸引力，從而導(dǎo)致客戶流失的局面。同時(shí)，吸引到優(yōu)質(zhì)的客戶也可以增加企業(yè)間的互動和比較，使得整個(gè)寫字樓的用戶聚集成良性發(fā)展。