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　　近年來，蓬勃發(fā)展的空港經(jīng)濟(jì)為順義寫字樓市場(chǎng)帶來新的機(jī)遇，“十二五”期間總體規(guī)劃面積為19.65平方公里的國(guó)門商務(wù)區(qū)，已將順義傳統(tǒng)的商務(wù)環(huán)境導(dǎo)入國(guó)際化的洪流之中。而隨著綠地、中糧、旭輝等大型品牌房企的相繼進(jìn)駐，進(jìn)一步提升了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力，也為日益增長(zhǎng)的寫字樓需求提供了穩(wěn)定持續(xù)的放量。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，依托空港經(jīng)濟(jì)和軌道交通的帶動(dòng)，未來幾年順義寫字樓市場(chǎng)前景十分可觀。

　　順義寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)加速

　　順義，作為京城首屈一指的宜居板塊，多年來并未納入傳統(tǒng)的商務(wù)熱區(qū)范疇。然而，隨著區(qū)域規(guī)劃的刺激和空港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)帶動(dòng)，以空港經(jīng)濟(jì)區(qū)為核心的商務(wù)辦公集群正在崛起。近年來，順義綜合用地一經(jīng)推出，都會(huì)受到知名房企的拼搶。某知名房企負(fù)責(zé)人表示，這也從側(cè)面反映了開發(fā)商對(duì)于市場(chǎng)和區(qū)域滿懷信心。

　　“順義本身并不是成熟商圈，但空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的發(fā)展，貿(mào)易、物流、制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)集聚為順義寫字樓市場(chǎng)的發(fā)展提供了堅(jiān)實(shí)的支撐。”盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平表示。據(jù)了解，目前順義區(qū)域內(nèi)已有包括泰達(dá)科技園、國(guó)翼中心等在內(nèi)的多個(gè)甲級(jí)寫字樓，旺盛的市場(chǎng)需求也加快了后期項(xiàng)目的入市步伐。

　　位于臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)核心地區(qū)的旭輝空港中心，曾于去年10月底開盤，主推48平米起寫字樓產(chǎn)品，均價(jià)14000元/平米左右，開盤首日即創(chuàng)造了2小時(shí)2個(gè)億的銷售額。目前項(xiàng)目房源基本售罄。

　　綠地啟航國(guó)際位于空港區(qū)域中重要組成板塊的后沙峪地區(qū)，緊鄰地鐵15號(hào)線后沙峪站。項(xiàng)目預(yù)計(jì)于近期入市，推出甲級(jí)寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)獨(dú)棟產(chǎn)品，其中，甲級(jí)寫字樓從140-2100平米不等，價(jià)格待定。

　　另據(jù)了解，位于新國(guó)展北側(cè)的中糧祥云項(xiàng)目也推出了4.5米層高的創(chuàng)意型辦公獨(dú)棟產(chǎn)品，填補(bǔ)了文化產(chǎn)業(yè)辦公需求的市場(chǎng)空白。

　　上述某知名房企負(fù)責(zé)人表示，最近兩年，隨著順義產(chǎn)業(yè)集聚和商業(yè)氛圍的日趨濃郁，順義的寫字樓市場(chǎng)的氛圍雛形初現(xiàn)。

　　需求外溢、地緣性投資促熱市場(chǎng)

　　“順義臨近望京、朝陽等商業(yè)成熟區(qū)域，客戶導(dǎo)向性較強(qiáng)。望京、三元橋等區(qū)域外溢的企業(yè)會(huì)沿著地鐵15號(hào)線選址。這為順義寫字樓市場(chǎng)帶來大量需求。”旭輝空港中心營(yíng)銷總監(jiān)吳少寧表示，其項(xiàng)目的客戶中，很大一部分都是核心區(qū)外溢的企業(yè)，或是地緣性投資客，他們普遍看好市場(chǎng)的升值前景。

　　資料顯示，城市核心商圈發(fā)展飽和，市區(qū)土地供應(yīng)稀缺，導(dǎo)致城市核心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格居高不下。盡管如此，城市核心商圈的寫字樓仍一房難求。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，今年3季度北京CBD、東二環(huán)、金融街區(qū)域的甲級(jí)寫字樓的空置率分別為1.11、1.69、0.48。

　　相比之下，近郊寫字樓憑借相對(duì)低廉的租金或者售價(jià)，受到眾多企業(yè)青睞。順義作為近年來發(fā)展頗具規(guī)模的臨空產(chǎn)業(yè)基地，產(chǎn)業(yè)集聚程度較高，市場(chǎng)對(duì)寫字樓尤其是高端寫字樓的需求也日益凸顯。內(nèi)外兩方面的因素，催生了順義區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的發(fā)展。“北京核心商圈寫字樓租金居高不下，順義等近郊的寫字樓市場(chǎng)成為成長(zhǎng)型公司和投資者的處女地。”張平指出。

　　東亞地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬也表示，此前順義區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供應(yīng)體量較小，市場(chǎng)有待繼續(xù)發(fā)掘。隨著臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的迅速發(fā)展，市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所有著巨大的需求。從近兩年入市的寫字樓產(chǎn)品銷售情況就可以看出，市場(chǎng)對(duì)于此類產(chǎn)品的前景十分認(rèn)可。

　　產(chǎn)業(yè)支撐成最大特色

　　在吳少寧看來，與通州、大興等區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)不同的是，順義本身就已具備充足產(chǎn)業(yè)支撐。同時(shí)，當(dāng)?shù)卣�府有著明確的臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展導(dǎo)向，這也為寫字樓市場(chǎng)發(fā)展提供了政策方面的利好。

　　據(jù)悉，憑借首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的帶動(dòng)，順義區(qū)獨(dú)享臨空交通優(yōu)勢(shì)。而緊鄰機(jī)場(chǎng)興起的順義空港區(qū)，更是依托首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)這一強(qiáng)大平臺(tái)，日益形成以航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為代表的臨空產(chǎn)業(yè)集聚的局面，并同時(shí)拉動(dòng)了現(xiàn)代服務(wù)、商貿(mào)會(huì)展、休閑娛樂等產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。

　　同時(shí)，空港區(qū)內(nèi)多個(gè)產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，相輔相成，也為寫字樓市場(chǎng)提供了多樣化機(jī)遇。空港區(qū)的航空產(chǎn)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)和制造業(yè)對(duì)高端寫字樓的需求強(qiáng)烈。聚集在首都機(jī)場(chǎng)附近的寫字樓產(chǎn)品即承接了這一需求。“外貿(mào)、物流業(yè)、制造業(yè)及上下游相關(guān)企業(yè)是旭輝空港中心的重要客戶群。”吳少寧介紹。

　　雖然與航空產(chǎn)業(yè)相關(guān)的諸多行業(yè)是順義空港區(qū)的代表性產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)，隨著北京中國(guó)國(guó)際展覽中心新館的落成，以及位于天竺綜合保稅區(qū)內(nèi)的北京文化保稅區(qū)運(yùn)行，區(qū)域內(nèi)商貿(mào)會(huì)展、文化娛樂產(chǎn)業(yè)也在逐步邁入快車道。中糧祥云推出的創(chuàng)意型小型辦公獨(dú)棟，正契合區(qū)域內(nèi)文化創(chuàng)意企業(yè)落戶的需要。

　　據(jù)當(dāng)?shù)匾患曳科笕耸勘硎荆�針�?duì)不同客戶迥異的業(yè)務(wù)需求，在天竺綜合保稅區(qū)將會(huì)有更多定制型的寫字樓出現(xiàn)，使順義寫字樓市場(chǎng)發(fā)展形態(tài)愈加豐滿。

　　“貼合順義航空商務(wù)和國(guó)際商務(wù)等產(chǎn)業(yè)的需求，目前順義寫字樓產(chǎn)品的定位普遍較高，在建筑設(shè)計(jì)、裝修水準(zhǔn)等硬件方面檔次也較高。”順義當(dāng)?shù)匾淮笮蜕虡I(yè)綜合體相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。

　  前景
　　兩三年內(nèi)寫字樓市場(chǎng)需求較大

　　既然有大規(guī)模產(chǎn)業(yè)聚集為支撐，順義寫字樓市場(chǎng)未來的發(fā)展空間究竟如何？

　　旭輝空港中心營(yíng)銷總監(jiān)吳少寧表示，現(xiàn)在順義區(qū)域有一批寫字樓是臨建改造而成，這說明區(qū)域內(nèi)潛在的市場(chǎng)需求很大。隨著上述產(chǎn)業(yè)的不斷壯大，未來幾年順義寫字樓市場(chǎng)擁有巨大空間。同時(shí)順義當(dāng)?shù)卣�府在供地方面大都采用工業(yè)用地和商業(yè)金融用地相結(jié)合，出現(xiàn)商業(yè)金融用地供地過剩的幾率很小，這也就保證了寫字樓市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定。

　　東亞地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，未來兩三年仍會(huì)有寫字樓產(chǎn)品持續(xù)入市，現(xiàn)在各企業(yè)基本對(duì)寫字樓產(chǎn)品的設(shè)計(jì)都很到位，能夠符合企業(yè)和投資者的需求，激起他們的購(gòu)買熱情。但畢竟順義商務(wù)環(huán)境與市區(qū)相比仍不夠成熟，總體需求量有限，因此以目前的供應(yīng)速度，順義寫字樓市場(chǎng)將會(huì)在未來三年之后達(dá)到供需平衡狀態(tài)。

　　盈石集團(tuán)研究中心總經(jīng)理張平則認(rèn)為，隨著軌道交通的觸角伸展到北京各個(gè)郊區(qū)，未來近郊寫字樓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)，不再僅限于區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)，更是各個(gè)郊區(qū)市場(chǎng)之間的競(jìng)爭(zhēng)。以歷年的數(shù)據(jù)來看，北京寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)并不穩(wěn)定，在競(jìng)爭(zhēng)擴(kuò)大化的情況下，開發(fā)商在考慮寫字樓開發(fā)時(shí)也需三思而后行。