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    杭州世邦魏理仕(CBRE)于2013年10月10日發(fā)布《2013年第三季度杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》報(bào)告，報(bào)告分析了杭州優(yōu)質(zhì)寫字樓、優(yōu)質(zhì)商鋪、工業(yè)物業(yè)及高檔住宅各市場(chǎng)三季度表現(xiàn)。

    本季度，杭州單體體量最大的購(gòu)物中心城西銀泰城開業(yè)，進(jìn)一步促進(jìn)了優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)的演變進(jìn)化，購(gòu)物中心增加餐飲娛樂業(yè)態(tài)權(quán)重成趨勢(shì)。同時(shí)，杭州進(jìn)入購(gòu)物中心開發(fā)的大躍進(jìn)時(shí)期，至2017年預(yù)計(jì)主城區(qū)將有約1,280,000平方米的新增供應(yīng)入市，增幅超過130%。

    本季度核心區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍然旺盛，推動(dòng)租金微漲。土地交易市場(chǎng)活躍，藍(lán)孔雀、華家池等市中心地塊紛紛落定，連同運(yùn)河商務(wù)區(qū)等新興區(qū)域在將來可能新增逾100萬平方米寫字樓供應(yīng)，屆時(shí)將給錢江新城帶來更大的去化壓力。

    優(yōu)質(zhì)商鋪市場(chǎng)：體驗(yàn)式業(yè)態(tài)成趨勢(shì) 購(gòu)物中心迎來高速增長(zhǎng)

    2013年第三季度，位于城西的銀泰城開業(yè)，為市場(chǎng)帶來了約120,000平方米零售物業(yè)面積。由于新開項(xiàng)目為知名零售商，較高的出租率使得市場(chǎng)整體空置率減少了0.1個(gè)百分點(diǎn)至2.7%。銀泰城是城西的首個(gè)大型購(gòu)物中心，主力店包括近30,000平方米的銀泰百貨，約5,000平方米的孩子王兒童體驗(yàn)店，跨三層營(yíng)業(yè)面積達(dá)2,000平方米的正格運(yùn)動(dòng)城，另有目前流行的快時(shí)尚品牌H&M、優(yōu)衣庫、GAP，其單店面積均在1,000平方米以上；娛樂配套包括約1,200平方米的喜悅真冰場(chǎng)、傳奇奢華影院、嘜歌時(shí)尚KTV、舒適堡健身中心、BLT精品超市等，另引入大量的餐飲品牌如金錢豹、赤坂亭、翠華，餐飲的比例高達(dá)40%左右。

    由于商鋪需求旺盛，杭州首層商鋪平均租金較上一季度上漲1.4%。

    市場(chǎng)空置率較低 租金將上漲

    在未來的6個(gè)月內(nèi)，預(yù)計(jì)解百A樓重新完工開業(yè)，提供營(yíng)業(yè)面積20,000平方米。屆時(shí)，A樓和B樓將作為一個(gè)整體(營(yíng)業(yè)面積共34,000平方米)，品牌將以男士消費(fèi)為主體，并通過微信平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)線上線下相結(jié)合的銷售模式。目前杭州正處于購(gòu)物中心填補(bǔ)期，單個(gè)購(gòu)物中心在某區(qū)域內(nèi)的開業(yè)勢(shì)必會(huì)引發(fā)大量人流，但隨著某區(qū)域內(nèi)購(gòu)物中心的數(shù)量增多，競(jìng)爭(zhēng)也必將越加激烈，對(duì)開發(fā)商資金、成本控制、項(xiàng)目定位、運(yùn)營(yíng)招商等都提出更高要求。

    優(yōu)質(zhì)商鋪三大關(guān)注趨勢(shì)

    一，為應(yīng)對(duì)愈演愈烈的電商沖擊，購(gòu)物中心正積極地對(duì)業(yè)態(tài)組合進(jìn)行調(diào)整， 餐飲、娛樂等體驗(yàn)式業(yè)態(tài)所占權(quán)重明顯上升，而零售業(yè)態(tài)比重則出現(xiàn)下降。最新開業(yè)的城西銀泰體驗(yàn)式業(yè)態(tài)占比超六成，而湖濱銀泰的餐飲比例也超過一半。新開的購(gòu)物中心內(nèi)體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比例遠(yuǎn)高于利星等老牌商廈。當(dāng)然，我們也看到解百等傳統(tǒng)商廈也同樣通過改造、騰挪等方式增加自身的體驗(yàn)性元素。

    體驗(yàn)式業(yè)態(tài)比例增長(zhǎng)

    二，杭州購(gòu)物中心將進(jìn)入高速增長(zhǎng)的大發(fā)展時(shí)代。據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)，有望在2017年開業(yè)的主城區(qū)購(gòu)物中心體量新增供應(yīng)約1,280,000平方米，為目前杭州優(yōu)質(zhì)商鋪總存量的1.3倍。

    商鋪市場(chǎng)供應(yīng)量情況

    三，從新建購(gòu)物中心的分布來看，杭州的商業(yè)格局將出現(xiàn)遍地開花格局。未來3-4年中，不論是隸屬傳統(tǒng)商圈的武林，還是新興商圈城北，都將有大型項(xiàng)目面世。需求分流、分級(jí)不可避免，更加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將對(duì)業(yè)主的項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)等綜合能力提出更高的要求。

    優(yōu)質(zhì)寫字樓：核心板塊優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需求旺盛，帶動(dòng)租金微漲

    2013年第三季度，杭州寫字樓市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。本季度優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金較上季度上漲0.6%至每月每平方米122.14元，上漲動(dòng)力主要來源于黃龍等核心板塊內(nèi)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的提價(jià)。

    三季度錢江新城寫字樓空置率雖仍維持在40%以上，但相比二季度有了小幅下降。由于短期內(nèi)供大于求的形勢(shì)，區(qū)域內(nèi)租金環(huán)比微降0.6%；此外，錢江新城周邊地區(qū)某些較老的寫字樓租金均有下調(diào)。武林、黃龍等核心板塊內(nèi)高品質(zhì)物業(yè)的需求保持旺盛。

    未來六個(gè)月，預(yù)計(jì)將有約110,000萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)量入市，但均位于核心區(qū)以外。世邦魏理仕認(rèn)為盡管整體上看杭州辦公樓空置率可能進(jìn)一步走高，但黃龍、武林等板塊的優(yōu)質(zhì)樓宇租金預(yù)計(jì)仍將保持堅(jiān)挺。

    但長(zhǎng)期來看，杭州寫字樓格局將呈擴(kuò)散趨勢(shì)。近期土地市場(chǎng)成交顯示，位于市區(qū)內(nèi)的華家池地塊、藍(lán)孔雀地塊、遠(yuǎn)洋商務(wù)區(qū)地塊以及大關(guān)單元長(zhǎng)樂路地塊，以最大的寫字樓建筑面積來估算，能形成近100萬平方米的寫字樓新增供應(yīng)。若上述項(xiàng)目以正常速度建設(shè)并通過散售方式投放，預(yù)計(jì)將在2-3年后開始對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生影響，屆時(shí)錢江新城寫字樓市場(chǎng)將面臨更大的去化壓力。

    此外，隨著非核心區(qū)項(xiàng)目供應(yīng)的增多，傳統(tǒng)核心區(qū)域內(nèi)的租戶行業(yè)調(diào)整升級(jí)也是大勢(shì)所趨，而地鐵等交通配套設(shè)施的完善則是這一趨勢(shì)的催化劑。

    工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)：優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施供不應(yīng)求，翹首以待新項(xiàng)目

    2013年第三季度，杭州市工業(yè)用地價(jià)格微漲。工業(yè)用地平均價(jià)格較上季度上漲0.6% 至每平方米432.3元。物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施租金在本季度上升幅度為2.3%，至每月每平方米 22.6 元。

    杭州高端物流設(shè)施一直處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，普洛斯下沙物流園、臨江物流園目前幾乎都呈滿租狀態(tài)。其中臨江物流園二期將于明年一季度交付，會(huì)提供21,666平方米的新增面積。

    高檔住宅市場(chǎng)：租售價(jià)格均微漲，土地成交創(chuàng)新高

    2013年第三季度，杭州住宅市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，月均成交保持在2,100套左右，與去年同期相比略有回落。主要原因有三點(diǎn)：1)去年市場(chǎng)處于反彈起步階段有大量積壓需求涌入；2)今年7-8月持續(xù)超高溫對(duì)市場(chǎng)有一定的負(fù)面影響；3)今年三季度開盤量較去年同期也有所下滑。

    進(jìn)入8月下旬及9月以后，市場(chǎng)銷售有所反彈，開發(fā)商推盤速度也相應(yīng)加快。一些高端樓盤都有加推新單元；同時(shí)，高端新樓盤也將在10月入市，目前已在蓄客階段。本季度杭州高檔公寓平均售價(jià)環(huán)比微漲0.6%，每平方米約40,286元。同期，杭州住宅高檔公寓平均租金環(huán)比上漲1.3%至每月每平方米80.44元。

    最近成交的華家池地塊，成交金額高達(dá)136.7億元，藍(lán)孔雀地塊成交金額高達(dá)39.7億。杭州國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)表明，9月土地出讓面積達(dá)108.9公頃，出讓總額(截止9月26日)達(dá)306億元，創(chuàng)本年度以來單月土地成交額新高。而2013年前三個(gè)季度土地成交總額也已達(dá)到1022億元。土地市場(chǎng)的火爆源于開發(fā)商銷售回暖后現(xiàn)金流的改善。

    鑒于土地市場(chǎng)的升溫，世邦魏理仕預(yù)測(cè)四季度房?jī)r(jià)仍將穩(wěn)步上漲，但也不排除出臺(tái)房產(chǎn)稅等地方性加碼政策的可能。