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    項(xiàng)目多 同質(zhì)化嚴(yán)重 投資回報(bào)率未知

    在鄭州高鐵區(qū)沿線，僅商都路一帶，略一數(shù)便至少聚集了12家寫字樓項(xiàng)目。這在全國也是少有的風(fēng)景。驅(qū)車經(jīng)過，不少都在最后的封頂階段，有的自稱銷售超過一半。不過，這區(qū)域的一位寫字樓投資客付女士表示，看看高鐵商務(wù)區(qū)這些寫字樓密集扎堆的“陣勢”，她對未來的出租率一點(diǎn)也沒底。

    膨脹的“寫字樓”市場

    “寫字樓確實(shí)是個(gè)難題，頭疼。”正巖·鉑茲中心營銷總監(jiān)蔡磊說，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前鄭州寫字樓存量，包括很多項(xiàng)目沒有報(bào)房管局備案的，保守估計(jì)起碼有200萬、300萬平方米。按目前鄭州60萬、70萬平方米的年去化速度計(jì)算，消化存量就得四至五年光景，后市不容樂觀。

    2010年，一紙“限購令”催熟了商務(wù)地產(chǎn)市場；2011年，市場持續(xù)供銷兩旺。與此同時(shí)，鄭州高鐵板塊開始春心萌動(dòng)，數(shù)十家地塊相繼入市，寫字樓開發(fā)呈“井噴”之勢。“這與政府的政策也有關(guān)系，以前極力扶持高鐵區(qū)，高鐵的地賣完了，商業(yè)寫字樓開發(fā)蜂擁，現(xiàn)在大家(小區(qū)網(wǎng) 論壇)又跟著跑到龍湖，龍湖的地已經(jīng)賣完了，規(guī)劃的也是商業(yè)和金融用地。永和、正商、正巖等都涌去那里拿了地，每個(gè)公司根據(jù)地塊，拿的價(jià)格不太一樣，大部分都是寫字樓。”一位商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作資深人士透露。

    表面很樂觀，關(guān)門不好過

    “現(xiàn)在我們被周遭項(xiàng)目包圍了，這區(qū)域資源本來都是共享的，地塊的炒作早都到頂頭了。所以近期任何動(dòng)作都沒有，也沒有想好下一步的動(dòng)作，可能先避開一段延到九月份看情況。”記者在高鐵區(qū)附近的這個(gè)寫字樓項(xiàng)目售樓部咨詢得知，即使是剛過去的上周日，咨詢量大概是三組，周一當(dāng)日截至下午3點(diǎn)，好像還沒有客戶到訪。

    “現(xiàn)在寫字樓太扎堆了，尤其是高鐵區(qū)，大家都想銷售，很多就只有比價(jià)錢了。”但這也不是誰都敢做，誰都做得了的。正巖·鉑茲營銷總監(jiān)蔡磊表示了擔(dān)憂：去每個(gè)地方，開發(fā)商問起來都說很樂觀“賣得很好”，但其實(shí)關(guān)著門，高鐵項(xiàng)目的寫字樓沒有一個(gè)好過的。高鐵區(qū)域，已經(jīng)屬于成熟區(qū)域，炒地塊沒意義，基本都到價(jià)值頂點(diǎn)了，也只有等待客戶選擇了。但當(dāng)前的狀況是：大型投資客基本上不選擇高鐵區(qū)，基本選擇航空港區(qū)、龍湖區(qū)了。“政府導(dǎo)向加上媒體跟風(fēng)炒作，大型投資客已經(jīng)轉(zhuǎn)向這些區(qū)域了”。

    還有，一些小型投資散客是比價(jià)為主，而且現(xiàn)在各個(gè)開發(fā)商都在醞釀“以價(jià)換量”，這就讓小投資客更加增強(qiáng)了信心要等待下去，持幣觀望嚴(yán)重，可是他們也不知道什么時(shí)候探底，而大投資客投資轉(zhuǎn)移。所以，現(xiàn)在高鐵區(qū)寫字樓“很尷尬”。現(xiàn)在對于開發(fā)商而言，只有一個(gè)愿望是“平穩(wěn)過渡”。

    “同質(zhì)化現(xiàn)象太嚴(yán)重”，小體量寫字樓難敵競爭

    業(yè)內(nèi)人士分析，鄭州寫字樓供需比例現(xiàn)在是嚴(yán)重失調(diào)。有些大型地產(chǎn)商，主要靠資本運(yùn)作為主，項(xiàng)目多，可以暫時(shí)靠以價(jià)換量，以鞏固資金鏈，但小體量的不行，特別是主要靠這種項(xiàng)目去實(shí)現(xiàn)利潤最大化的，“等待”“煎熬”成了當(dāng)前的主要狀態(tài)。

    另外，在產(chǎn)品方面，盡管諸如5A、甲級等寫字樓宣傳概念層出不窮，但這位開發(fā)商透露，“其實(shí)像我們這種只有幾萬平方米、體量比較小的寫字樓，要做差異化基本是不可能的。想做產(chǎn)品差異化，有幾十萬平方米的，確實(shí)可以做獨(dú)特的產(chǎn)品，這種幾萬平方米的差異化太難找了，現(xiàn)在很多寫字樓的宣傳概念都是虛頭多，同質(zhì)化現(xiàn)象太嚴(yán)重了。”高鐵區(qū)某寫字樓營銷人士坦白說。

    像高鐵區(qū)寫字樓，都是同步運(yùn)作的，“內(nèi)容”其實(shí)都差不多。可能站在我們這一批肩膀上的后來者，可以吸取教訓(xùn)，做好內(nèi)涵競爭。但這一批，都是主體揭頂階段了，根本來不及再做什么差異化。“真正與產(chǎn)品直接關(guān)聯(lián)的東西真不多。”不止一位業(yè)內(nèi)人士對鄭州寫字樓的評價(jià)如是說。

    商業(yè)開發(fā)更應(yīng)基于區(qū)域特色

    鄭州商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的“大繁榮”，投資客出手者卻寥寥，成了一種鮮明奇特的風(fēng)景。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，河南省的資源畢竟有限，鄭州的經(jīng)濟(jì)活力與一線城市、沿海城市相比尚有較大差距，這種不考慮城市容納能力和違背市場規(guī)律的行為很危險(xiǎn)。2010年前后高鐵片區(qū)有幾十塊商務(wù)用地集中入市，這只是基于發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的賣地行為，這樣的建設(shè)是否以市場為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)？面對冷熱不均的市場，一些聞市場先機(jī)靈動(dòng)而發(fā)，一些開發(fā)商反倒摸出了些門道。

    在紫荊山大道上，精準(zhǔn)定位珠寶業(yè)的高端寫字樓地標(biāo)項(xiàng)目——興達(dá)國貿(mào)珠寶大廈，是鄭州主題型寫字樓開發(fā)的典型代表。營銷總監(jiān)姚惟文透露，項(xiàng)目是中原首家珠寶產(chǎn)業(yè)大廈，配置更是達(dá)到中部第一的標(biāo)準(zhǔn)，集底鋪的銷售批發(fā)、樓上的展示、發(fā)布和商務(wù)功能為一體，地處三大核心商圈交集，也正醞釀著一場巨大的財(cái)富價(jià)值變革。區(qū)域性地標(biāo)樓宇，進(jìn)而帶動(dòng)這個(gè)板塊商務(wù)辦公物業(yè)的發(fā)展。

    鄭州經(jīng)開區(qū)某項(xiàng)目營銷總監(jiān)李先生透露，寫字樓的成熟離不開產(chǎn)業(yè)的支撐。我們即將推出的項(xiàng)目為商業(yè)投資型公寓，周遭的富士康項(xiàng)目帶動(dòng)，還有經(jīng)開區(qū)的辦公剛需。在價(jià)格上，比旁邊同樣地段的樓盤，每平方米價(jià)格至少差了一千多元，比起鄰近一步之遙的高鐵區(qū)項(xiàng)目，價(jià)格差到近三倍，配套、地段都不缺。“我們相信目前投資高鐵區(qū)的主力，一定會在關(guān)注價(jià)格上考慮較多，目前，我們對項(xiàng)目充滿信心，營銷推廣有序展開，底鋪商業(yè)盤活是關(guān)鍵。加上周遭的富士康廠區(qū)，大量消費(fèi)人群，只要把穩(wěn)精準(zhǔn)定位，就一定沒問題。”

    中高端商務(wù)需求一直是目前最大的短板，應(yīng)該和鄭州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展基底、城市特色結(jié)合。一位六年的地產(chǎn)從業(yè)人士透露，別小看這邊的商業(yè)，剛需一定會帶動(dòng)這一片。

    大投資客轉(zhuǎn)移，小散客持幣比價(jià)

    一位資深投資客分析說，目前囤量，主要是市場因素造成的，一般來說，投寫字樓客戶資客居多，買寫字樓的看重的是這個(gè)。但現(xiàn)在恰恰相反，現(xiàn)在買到寫字樓，租是個(gè)問題，租金更是個(gè)問題。現(xiàn)在買寫字樓，投資包括投資商業(yè)地產(chǎn)，基本是10～15年是個(gè)臨界點(diǎn)，但現(xiàn)在情況看，根本是這個(gè)時(shí)間難以回本的。

    對于寫字樓商家們，大家普遍的狀態(tài)是，戰(zhàn)線拉長。蔡磊表示，根據(jù)國家對中小企業(yè)扶持政策，所以對這些私營企業(yè)主寄予希望，市中心一些寫字樓客戶因交通壓力、配套老化等可能轉(zhuǎn)向這里投資。

    經(jīng)三路金成國際某寫字樓客戶，他當(dāng)時(shí)買了半層，每平方米在3500元左右，現(xiàn)在將近十年過去了，他表示，本兒已經(jīng)回過來，根據(jù)租金和購買投資比，他覺得投資還是劃算的。目前，他開始關(guān)注高鐵區(qū)項(xiàng)目，價(jià)格是他看重的首要因素。“當(dāng)時(shí)很早一批買寫字樓客戶投資是賺到了，他們已開始轉(zhuǎn)向關(guān)注這里。龍湖、航空港區(qū)對他們來說還很遙遠(yuǎn)，高鐵區(qū)有望成他們的關(guān)注焦點(diǎn)。”