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    不動(dòng)產(chǎn)投資是中國人最為熱衷的一種投資方式，然而近幾年來，在“限購令”、利息和首付提高等一系列樓市宏觀調(diào)控政策打擊下，住宅投資需求被一再抑制。

    正是在這種背景下許多投資者將投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，寫字樓就是其中的投資方向之一。這在前幾年已經(jīng)得到證明：剛亮相的一些專業(yè)寫字樓或由住宅改為寫字樓的物業(yè)，很快就被大企業(yè)搶購。

    然而清遠(yuǎn)真正意義上的專業(yè)寫字樓很少，市場(chǎng)呈現(xiàn)空缺狀態(tài)，在此大背景下，2013年，清遠(yuǎn)首個(gè)甲級(jí)寫字樓——恒福中心誕生。

    寫字樓作為不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)中一種，雖然價(jià)值高但因?yàn)槿允且环N新生產(chǎn)品類型，有哪些價(jià)值、有哪些投資價(jià)值？市場(chǎng)缺乏認(rèn)知。對(duì)此記者通過市場(chǎng)調(diào)查、采訪進(jìn)行深入解讀。

    價(jià)值之一
    企業(yè)品牌和形象標(biāo)志

    據(jù)一位資深地產(chǎn)人士分析指出：“在衡量一個(gè)寫字樓價(jià)值的時(shí)候，我們除了考慮項(xiàng)目的自身素質(zhì)、地理位置、物管服務(wù)等方面，還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展情況。”

    他認(rèn)為，當(dāng)今全球新一輪產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，國內(nèi)市場(chǎng)快速發(fā)展，新興產(chǎn)業(yè)迅速成長(zhǎng)，珠三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快，2012年，清遠(yuǎn)市明確提出全面實(shí)施南融北拓“橋頭堡”發(fā)展戰(zhàn)略。毗鄰珠三角，銜接廣大的內(nèi)地市場(chǎng)，擁有發(fā)達(dá)的“海陸空”立體交通網(wǎng)絡(luò)的清遠(yuǎn)，將會(huì)吸引越來越多外來企業(yè)進(jìn)駐，外來企業(yè)對(duì)高檔專業(yè)寫字樓的需求更加強(qiáng)烈。清遠(yuǎn)的寫字樓擁有著巨大的發(fā)展前景，價(jià)值會(huì)越來越凸顯。

    在業(yè)界有一個(gè)寫字樓租賃故事：位于新城贏之城附近的寫字樓卓越大廈，因?yàn)榈囟魏茫�出租率高。前兩年，有兩家剛從廣州進(jìn)入清遠(yuǎn)的知名企業(yè)均看中了這個(gè)位置，恰好當(dāng)時(shí)有一個(gè)企業(yè)搬離，騰出來一層空間。兩家企業(yè)均想成功進(jìn)駐該寫字樓，相互主動(dòng)提高租金。

    清遠(yuǎn)很多企業(yè)因?yàn)樽饨鸬瓦x擇在住宅樓做商務(wù)辦公，但隨著現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，越來越多企業(yè)包括本地企業(yè)更愿意選擇進(jìn)入專業(yè)寫字樓辦公，這是為何？

    一位資深商業(yè)地產(chǎn)操盤者分析兩個(gè)理由：“一是品牌和形象輸出--樹立公司形象的標(biāo)志，在純商業(yè)寫字樓辦公，彰顯公司專業(yè)性及實(shí)力，也是身份的象征，本身就是對(duì)外的形象的一種宣傳；二是寫字樓具有集中、統(tǒng)一特性，尤其是對(duì)于服務(wù)性的行業(yè)，整層寫字樓的業(yè)主將是公司的客戶，不用開拓已有一批資源。”

    價(jià)值之二
    專業(yè)寫字樓是社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)

    專業(yè)化、市場(chǎng)細(xì)分是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)。然而清遠(yuǎn)商務(wù)辦公和住宅區(qū)混合。

    一位剛創(chuàng)業(yè)的老板告訴記者，一般商業(yè)寫字樓租金相對(duì)住宅比較高，有的甚至高出一倍。在住宅里辦公可以節(jié)約大筆成本，尤其是對(duì)處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)顯得更為實(shí)在。

    但在住宅區(qū)辦公的問題越來越突出：出入人流大、各種人員混雜，擾民、也不安全，尤其商務(wù)辦公地方車輛來往多，安全是一大隱患。

    可是，有的企業(yè)深明道理愿意選擇寫字樓辦公但為何最終卻到住宅辦公？一位曾在清遠(yuǎn)某寫字樓辦公的老板分析，兩件事讓他極為困擾，一是因?yàn)闃I(yè)務(wù)需要，他每天都要出入這棟樓無數(shù)次，時(shí)間十分寶貴，但該寫字樓乘坐電梯時(shí)往往因?yàn)闈M員要等好幾分鐘，曾經(jīng)還有等上超過十分鐘的，因此有急事時(shí)只能跑下樓梯；二是車位不足，經(jīng)常把車停放在幾百米處的路邊停車場(chǎng)。該人士認(rèn)為這種寫字樓還在初級(jí)階段，不能滿足專業(yè)化需求，也滿足不了企業(yè)和市場(chǎng)需求。

    目前清遠(yuǎn)一些寫字樓從規(guī)劃設(shè)計(jì)上已經(jīng)滿足不了新的需求，首先硬件問題，如電梯少、停車位嚴(yán)重不足等。該人士認(rèn)為，隨著一些企業(yè)迅速成長(zhǎng)和外來企業(yè)越來越多，對(duì)專業(yè)寫字樓需求尤為渴求。恒福地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，正是在這種背景下，推出了高端寫字樓項(xiàng)目——恒福中心。

    價(jià)值之三
    高性價(jià)比，超過7個(gè)點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)回報(bào)

    這里有一組銷售和租金數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)寫字樓的高性價(jià)比和高回報(bào)。

    早在2007年，寫字樓金沙商務(wù)大廈銷售均價(jià)4500元/平方米，如今二手售價(jià)7500元/平方米，每月租金45元左右，回報(bào)率7.2%。

    目前卓越大廈每平方米出租價(jià)65-70元，豪美大廈每平方米60元。

    從出租率看。豪美大廈和卓越大廈已經(jīng)租滿，金沙商務(wù)大廈總共約210間，出租率達(dá)98%。

    對(duì)于剛剛亮相的恒福中心，一位業(yè)內(nèi)人士曾這樣算了一筆賬：根據(jù)其檔次、地理位置、管理水平等綜合因素，保守估計(jì)每平方最少出租價(jià)為60元，回報(bào)率8%-9%。遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過住宅投資。