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　　高新區(qū)成為寫字樓市場主戰(zhàn)場

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2007年高新區(qū)寫字樓成交量達(dá)到全市辦公成交量的70%，隨著西安北城區(qū)域尤其是經(jīng)開區(qū)的成熟發(fā)展，寫字樓逐步少量釋放，加之城南區(qū)域后備用地較少，浐灞金融商務(wù)區(qū)的區(qū)域價(jià)值尚未充分挖掘，目前高新區(qū)仍是寫字樓市場的主戰(zhàn)場。

　　但總體而言高新區(qū)寫字樓在全市的成交比重有所下降，降幅達(dá)到10個(gè)百分點(diǎn)左右。而經(jīng)開區(qū)寫字樓成交已經(jīng)達(dá)到全市成交的20%—30%，發(fā)展后勁可見一斑。

　　從寫字樓市場成熟度較高的高新區(qū)來看，韓國三星項(xiàng)目即將于2014年一季度投產(chǎn)運(yùn)營，形成兩萬人產(chǎn)業(yè)規(guī)模，在其帶動作用下，西太路沿線將成長為高新區(qū)寫字樓市場的第三梯次，成為繼科技路高新路以及錦業(yè)路唐延路之后的又一價(jià)值圈。

　　據(jù)記者了解，依托文景路和明光路，通過點(diǎn)狀帶動形成規(guī)模的該片區(qū)寫字樓正在崛起。由海榮集團(tuán)打造的西北國金中心一期項(xiàng)目便是一例，在只租不售的運(yùn)營模式下，一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，“出租率基本達(dá)到百分之百。”

　　“我們在鳳城七路和鳳城八路之間靠近文景路的地方有一塊土地儲備，綜合分析計(jì)劃做中高端寫字樓。”榮華地產(chǎn)營銷公司副總經(jīng)理陳澄說。

　　寫字樓去庫存壓力依舊很大

　　盡管西安寫字樓發(fā)展態(tài)勢日漸迅猛，寫字樓成交量從2007年20余萬平方米猛增至2012年的60萬余平方米，但是目前寫字樓市場的去庫存壓力依舊很大，按照目前在建量200萬平方米計(jì)算，需要用三年多時(shí)間才能賣完。

　　市場中面臨巨大銷售壓力的寫字樓項(xiàng)目依舊可見，樓市調(diào)控對住宅限購的政策并沒有成為寫字樓市場迎來春天的福音。

　　記者了解到，甚至有寫字樓連續(xù)6個(gè)月零成交。

　　“對寫字樓而言，其購買客群中的80%左右屬于投資客，與住宅不同，這部分人群對工程進(jìn)度和證件要求極高，這也會導(dǎo)致寫字樓去庫存的速度受到影響。”美城機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)分析師董生認(rèn)為。

　　也有業(yè)界人士指出，社會資源分配過度集中導(dǎo)致區(qū)域發(fā)展不平衡，這也成為寫字樓市場布局不均衡、分布較為集中的重要原因。

　　房價(jià)促補(bǔ)漲趨勢逐漸顯現(xiàn)

　　寫字樓去庫存壓力大并沒有影響到開發(fā)商進(jìn)軍寫字樓市場的熱情，尤其對較為成熟的高新區(qū)和潛力巨大的曲江新區(qū)而言更是如此。摩爾中心、禾盛京廣中心、金輝世界城以及招商地產(chǎn)等項(xiàng)目或開發(fā)企業(yè)為寫字樓市場注入了新生力量，同時(shí)將為其所在的區(qū)域帶來積極意義。

　　建立在地段、交通、商業(yè)等綜合因素基礎(chǔ)上的寫字樓集群效應(yīng)成為業(yè)內(nèi)人士評判寫字樓表現(xiàn)的共識。“寫字樓的成熟發(fā)展講求聚集效應(yīng)，形成寫字樓集群，大于部分之和的整體性能才會得到充分發(fā)展體現(xiàn)。”陳澄告訴記者。

　　對于投資客而言，顯而易見，寫字樓投資依舊是租金回報(bào)率最高的投資渠道。另外，當(dāng)房地產(chǎn)市場中的中高端住宅房價(jià)大于寫字樓價(jià)格時(shí)，寫字樓市場將呈現(xiàn)補(bǔ)漲趨勢。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2012年西安寫字樓成交價(jià)格為每平方米8559元，成交面積為649405平方米，其價(jià)格遠(yuǎn)不及中高端住宅價(jià)格，而且成交面積僅占住宅成交的3%。再加上寫字樓投資高達(dá)7%——8%的投資回報(bào)率，“寫字樓價(jià)格補(bǔ)漲只是時(shí)間問題。”業(yè)內(nèi)人士分析稱。