四年未漲寫字樓租金 交通擁堵是主因
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2013/5/2 13:42:40
上月底，青島市南區(qū)一家從事房地產(chǎn)銷售的公司把總部搬到了世貿(mào)中心，之前該公司在香港中路附近的另一處辦公樓辦公。新地方是海景房而且面積增了15平方米，而房租卻沒漲，還是一年15萬元。近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著嶗山海爾路區(qū)域、市北CBD區(qū)域?qū)懽謽堑纳鲜�，市南寫字樓風(fēng)光不再，空置率增加的同時(shí)，房租上漲的腳步也放緩了。另外，香港中路和山東路的堵車問題，也是影響房租價(jià)格的因素之一。
現(xiàn)象：寫字樓房租4年沒漲
林富強(qiáng)是市南區(qū)一家房地產(chǎn)銷售公司的總經(jīng)理，4月21日的時(shí)候，公司把總部遷到了世貿(mào)中心。4月29日下午，記者來到了該公司新的總部，新總部在頂樓，總經(jīng)理的辦公室是海景房，直接看海。與以前的辦公樓相比，新總部多了一個(gè)15平方米的咨詢室。
“以前的辦公樓也在香港中路上，位置差不多，那個(gè)到期了。4年前簽的合同，這4年一直沒漲價(jià)。年租金是15萬左右，到期后房東不租了，所以我們被迫再找一個(gè)辦公樓。想不到這個(gè)區(qū)域的房源有很多，山東路上更便宜，但是辦公不方便。最后，就選在了這個(gè)區(qū)域，位置挺好的，房租便宜。”林富強(qiáng)說道。
“一年的租賃算下來還是15萬元左右，和以前相比，沒漲價(jià)，面積倒是增加了。現(xiàn)在香港中路上的寫字樓，房租漲價(jià)勢頭已經(jīng)很弱了。退到5年前，大量的企業(yè)公司選擇到香港中路、山東路辦公。當(dāng)時(shí)，我租辦公樓的時(shí)候，怕房租上漲，一次簽了4年。其實(shí)，這兩年，多數(shù)寫字樓房租漲價(jià)并不厲害。這和住宅還真不一樣，公司辦公看中的是交通位置。”
林富強(qiáng)確實(shí)沒想到房租這么便宜。在租新房屋之前，他和上�？偛繀R報(bào)過，預(yù)算是25萬元一年。結(jié)果簽完合同以后，還剩了10萬元。“頂樓最大的缺點(diǎn)是漏雨，所以找人又重新裝修了一下，不過整體還是很滿意的。還有一個(gè)問題，這個(gè)地方仍存在停車難的問題，以前也有，香港中路上寫字樓的通病。”林富強(qiáng)說道。
問題：上下班高峰總堵車
在現(xiàn)場記者發(fā)現(xiàn)，頂樓這個(gè)位置，除了林富強(qiáng)的公司，還有另外一家培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，中間的幾個(gè)房間大門緊縮，還處于空置狀態(tài)。
4月30日，記者采訪到了青島市一家鋼鐵銷售公司的總經(jīng)理孫義。兩年前，該公司在市南區(qū)香港中路附近辦公，去年年底，孫義出資70萬元，在李滄區(qū)蘇寧電器廣場買下了一套房辦公用。“山東路這兩年很堵，香港中路就更不用說了。我在四方(現(xiàn)為市北)居住，得提前半個(gè)小時(shí)出門，上班高峰期堵在山東路，一點(diǎn)脾氣沒有。下班的時(shí)候，香港中路和山東路都很堵。開會遲到是經(jīng)常的事情，下面的員工也很頭疼。
舉個(gè)簡單的例子，和客戶約好的上午9點(diǎn)半到公司面談，很可能因?yàn)榻煌ㄔ蜻t到半小時(shí)，會影響到很多事情。”孫義告訴記者，“我們公司有4個(gè)大股東，兩年的房租是35萬元，去年年底房子到期后，一致決定換一個(gè)辦公樓。大家的意思都一樣，不能在這個(gè)區(qū)域辦公，換到市北甚至李滄�？磥砜慈�，最后發(fā)現(xiàn)，性價(jià)比最高的是直接在李滄維客廣場附近買下一套新辦公樓。當(dāng)時(shí)蘇寧電器廣場的辦公樓有70平方米左右的，已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房，幾個(gè)人一商量，買下了一套，總價(jià)70萬元，后期又花幾萬塊錢裝修了一下，現(xiàn)在已正常辦公了。”
林富強(qiáng)也向記者證實(shí)了這一現(xiàn)象。“我們公司總部不同意買下一套辦公樓，只能租。現(xiàn)在越來越多的中小企業(yè)到市北、嶗山和李滄買辦公樓，這是一個(gè)趨勢。”他說道。
記者咨詢太平洋房屋、青島鏈家不動產(chǎn)等房地產(chǎn)中介了解到，目前香港中路、山東路周邊區(qū)域的綺麗大廈、香島大廈、華仁國際大廈等高端寫字樓的房源非常足，寫字間租賃價(jià)格為每天1.8元/平方米到3元/平方米不等。值得注意的是，兩年前也是這個(gè)價(jià)格區(qū)間，房租漲幅很小。
調(diào)查：市北CBD區(qū)域?qū)懽謽鞘軐?/strong>
太平洋房屋山東區(qū)域總經(jīng)理林憲周告訴記者，市南的寫字樓正在逐漸喪失原來的優(yōu)勢，嶗山和市北的寫字樓因?yàn)榕涮琢己�，逐漸吸引越來越多的中小企業(yè)。香港中路和山東路首批高端寫字樓，現(xiàn)在劣勢逐步凸顯。
“舉個(gè)簡單的例子，嶗山寫字樓在2009年起步的時(shí)候，配套還沒跟進(jìn)，新建寫字樓空置率高，租一間200平方米左右的辦公室，房源很多，隨便選，現(xiàn)在空置率低了一些。據(jù)悉，嶗山區(qū)早于2004年便規(guī)劃了海爾路商務(wù)一區(qū)、商務(wù)二區(qū)、商務(wù)三區(qū)，在推動區(qū)域內(nèi)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面具有非常大的意義。該區(qū)域的規(guī)劃及配套起點(diǎn)高，如規(guī)劃有國際會展中心、高檔商務(wù)酒店、青島汽車東站、頤中體育館等一批大項(xiàng)目，進(jìn)一步完善了區(qū)域的城市功能。目前，以海爾路兩側(cè)為主的嶗山商務(wù)一、二、三區(qū)建設(shè)已初見成效。”
根據(jù)市房地產(chǎn)交易中心的數(shù)據(jù)，目前嶗山區(qū)海爾路區(qū)域，大約有2000套寫字樓在銷售，供應(yīng)量充足。另外還有部分現(xiàn)房出租，勢頭很猛。
導(dǎo)致市南寫字樓風(fēng)光不再的另外一個(gè)因素是市北區(qū)CBD區(qū)域崛起。
“香港中路區(qū)域無論是寫字樓數(shù)量、交通環(huán)境、人流量等方面都已趨于飽和。與此同時(shí)，萬達(dá)廣場入駐中央商務(wù)區(qū)并成功開業(yè)，帶來超五星級艾美酒店等世界500強(qiáng)企業(yè)以及國內(nèi)高端商業(yè)紛紛落戶，使市北CBD成為集日常辦公、商務(wù)洽談、金融、科技、休閑于一體的高端商務(wù)區(qū)。區(qū)域內(nèi)云集了7080中心廣場、諾德廣場、歐亞中心、卓越大廈等多個(gè)寫字樓項(xiàng)目。”科威國際不動產(chǎn)青島區(qū)域總經(jīng)理孫杰分析說。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前CBD區(qū)域?qū)懽謽堑墓⿷?yīng)量在1500套左右，兩年內(nèi)將全部交付。目前該區(qū)域租賃市場上的寫字樓租金價(jià)格要低于嶗山區(qū)和市南區(qū)。另外，從去年開始，李滄區(qū)和原四方區(qū)也出現(xiàn)了少量的寫字樓，無論是出租價(jià)格還是銷售價(jià)格遠(yuǎn)低于市南區(qū)。
分析：租金短期內(nèi)難漲
目前，青島市區(qū)寫字樓市場情況到底如何？香港中路區(qū)域?yàn)楹纬霈F(xiàn)房租低迷的情況？據(jù)戴德梁行華北區(qū)研究部主管魏東介紹，未來3年內(nèi)將累計(jì)新增優(yōu)質(zhì)寫字樓191萬平方米，若全部按期交付，至2016年市場存量將比目前市場存量翻一倍。供應(yīng)量增長將在2016年達(dá)到高峰，單年供應(yīng)量將接近90萬平方米。根據(jù)市場過往三年的吸納能力衡量，并適當(dāng)考慮工程延期的因素，寫字樓市場仍將處于供應(yīng)偏大的狀況，在供應(yīng)高峰年份市場將有供應(yīng)過剩的短期風(fēng)險(xiǎn)。
“未來在沒有大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃下，青島甲級寫字樓提振仍需要一個(gè)過程。加上未來四個(gè)季度，約有12.4萬平方米的新增供應(yīng)入市，短期內(nèi)將給甲級寫字樓的空置率形成向上的壓力�？罩寐实母呶贿\(yùn)行，加上需求的萎縮，使得甲級寫字樓市場難以快速回暖，租金短期內(nèi)不會有明顯上漲。”
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