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　　當(dāng)住宅市場因調(diào)控新政再度變得波詭云譎時，不少人開始考慮為家庭的理財投資增加一些商業(yè)配比了。不把雞蛋放在一個籃子里，是這些精明人士所信奉的，相比住宅，眼下不限購又不限貸的商業(yè)物業(yè)反而成了資金的一個出口。商鋪作為受眾面僅次于酒店式公寓的商業(yè)物業(yè)再次成為投資客的香餑餑，主城區(qū)的商鋪存量也上漲至高位，商鋪投資或?qū)⒂瓉頇C遇，但由于商鋪進入門檻漸高且需要相當(dāng)?shù)膶�業(yè)度，投資結(jié)果很有可能出現(xiàn)冰火兩重天。

　　去年商鋪整體成交量大幅上漲
　　丁橋、濱江區(qū)政府區(qū)塊成為成交主力區(qū)塊

　　去年雖然樓市整體高走，但在調(diào)控政策的威懾之下，投資向商業(yè)轉(zhuǎn)向的趨勢也逐漸顯現(xiàn)。據(jù)贏商投資統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年杭州主城區(qū)共成交商鋪2419套，比2011年的1782套，同比上漲36%。其中，去年上半年就成交1506套，已經(jīng)達到2011年全年成交量的85%，雖然下半年成交回落，但全年成交套數(shù)還是有大幅上漲。

　　在商鋪成交區(qū)塊中，丁橋和濱江區(qū)政府區(qū)塊遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)塊，兩個區(qū)塊商鋪成交面積之和占2012年度杭州商鋪總成交量的50%。丁橋為杭州的大型居住區(qū)，且區(qū)塊內(nèi)經(jīng)濟適用房集中，經(jīng)濟適用房都是自住，入住率高，所以對商鋪的需求量較大。濱江區(qū)政府板塊則是濱江區(qū)的核心區(qū)塊，區(qū)塊內(nèi)商業(yè)氛圍濃厚，尤其去年地鐵1號線開通，區(qū)政府板塊借地理位置優(yōu)越，地鐵商鋪效應(yīng)凸顯。

　　今年主城區(qū)商鋪存量突破9000套
　　地鐵鋪和高性價比底商或許有優(yōu)勢

　　據(jù)了解，從去年下半年開始，商鋪的庫存量一直在增加，去年更是有了爆發(fā)式增長，據(jù)昨晚的透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前商鋪可售房源數(shù)已經(jīng)達到9493套，而往年這一數(shù)據(jù)通常維持在3000套左右。按贏商投資計算，如果以每年2000套左右的商鋪成交量來計算，即便不算新增供應(yīng)量，這一存量也足足需要消化四五年，因此可以說是壓力山大。

　　從去年一手商鋪的整體銷售情況看，銷售成績比較出眾的主要是有一些概念的純商業(yè)項目商鋪以及住宅附帶的高性價比底商，今年這個特點還是會比較明顯。隨著地鐵1號線的開通和有序運營，地鐵商鋪將繼續(xù)成為市場的關(guān)注焦點。

　　而去年熱銷的住宅樓盤底商今年還是投資客與開發(fā)商都關(guān)注的一類產(chǎn)品，去年由于高端住宅產(chǎn)品銷售速度放緩，開發(fā)商不得不拿出一些商鋪產(chǎn)品以沖高銷售業(yè)績，像東方福邸、明月江南都屬這列，這批商鋪大部分定價合理，凸顯投資前景，收獲了不錯的銷售成績。今年由于超高的庫存量將會讓商鋪市場競爭異常激烈，預(yù)計部分樓盤可能會繼續(xù)采取“以價換量”的方式快速去化，或者采取“先持有招租后出售物業(yè)”的策略來讓商鋪保值增值。

　　此外，隨著商鋪價格的飆高，小面積低總價地段好的單層鋪一直是近兩年很受投資客追捧的投資產(chǎn)品，今年也不會例外。在2012年住宅市場上大放光彩的天陽·半島國際，即將于今年上半年推出位于濱盛路上的沿街商鋪，總面積2800平方米。這批商鋪最大的賣點是面積較小的單層鋪，戶型為30-80平方米，主力戶型集中在四五十平方米，以周邊商鋪30000余元/平方米的售價來推算，總價將主要集中在100萬-150萬元，這對目前難覓200萬元以下總價商鋪的杭州市場來說還是蠻難得的。

　　對于投資客比較關(guān)心的“哪些商鋪值得投資”，贏商投資總經(jīng)理方芳就表示，比較大眾化的社區(qū)底商以及逐漸增多的寫字樓底商或許比較受歡迎，而擇鋪的一大準(zhǔn)則還是地段。板塊成熟、住區(qū)氛圍成熟的社區(qū)商鋪賣得比較好，這個規(guī)律已經(jīng)在去年得到印證，而今年丁橋、申花、橋西等板塊商鋪也有望繼續(xù)創(chuàng)出好成績。

　　商鋪投資結(jié)果容易冰火兩重天
　　買商鋪幾個問題得注意

　　對于商鋪的投資前景，總有人用“一鋪養(yǎng)三代”來形容，而事實上，商鋪投資更需要專業(yè)眼光。“可以說，商鋪投資的結(jié)果是冰火兩重天，一半甚至60%的人能夠通過投資商鋪前期就能賺到錢，但還有相當(dāng)一部分人由于缺乏專業(yè)的知識，容易投資失敗，買了一個鋪幾年不漲甚至虧的案例比比皆是。”方芳說。

　　在方芳看來，目前市場上商鋪整體供應(yīng)量過大，為了緩解住宅產(chǎn)品的壓力，開發(fā)商也拼命推商鋪，往往忽略了商鋪本身的發(fā)展前景，這就需要投資者用自己專業(yè)的眼光來鑒別哪個是旺鋪，哪個不值得投資，從這個角度來看，其實商鋪的門檻更高一些。“買住宅基本隨大流，整個市場好了自然升值；投資寫字樓則主要看地段、看商務(wù)氛圍，有些區(qū)塊商業(yè)本就不錯，例如城西等，在這個區(qū)域買寫字樓也不會有太多偏差；只有商鋪，除了地段還要看商鋪本身的條件、周邊業(yè)態(tài)、物業(yè)形式等很多細(xì)節(jié)，有可能緊挨著的兩間店鋪都會有不同的升值前景，非常講究。”方芳還特別強調(diào)，“現(xiàn)在市場上的投資客往往還是最先關(guān)注商鋪的總價，那些面積小、總價低的商鋪成交好，事實上，投資是不能撿便宜的，例如市面上出現(xiàn)的一些分割產(chǎn)權(quán)的商場、市場小鋪風(fēng)險就很大，對投資者來說，首先應(yīng)該求安全。”

　　此外，對于人們一窩蜂地擠向商鋪，有一些問題還是得注意。

　　其一，要考慮到隨著網(wǎng)上購物的興起，實體商鋪正受沖擊，同時，由于區(qū)域小型商業(yè)中心的不斷崛起，部分社區(qū)底商的業(yè)態(tài)將被帶走。去年“雙11”電商大戰(zhàn)創(chuàng)下了全線飄紅令人震驚的新紀(jì)錄，而另一個不爭的事實是，包括杭州大廈、銀泰、世紀(jì)聯(lián)華等傳統(tǒng)實力百貨、超市商家在內(nèi)，實體店鋪受電商沖擊，業(yè)績下滑明顯。以二手街鋪為例，由于受到已存在泡沫的高租金壓力以及網(wǎng)購帶來的明顯擠壓，杭州很多市中心好地段商鋪難以為繼轉(zhuǎn)手頻繁，街鋪的業(yè)態(tài)調(diào)整體現(xiàn)得相當(dāng)明顯，服裝店數(shù)量大幅縮減。此外，隨著印象城、銀泰城等區(qū)域商業(yè)中心的布點增加，現(xiàn)在很常見的社區(qū)底商將會受到這一類區(qū)域商業(yè)體的沖擊，數(shù)量會萎縮，業(yè)態(tài)也會集中在便利店、洗衣店、藥店等少數(shù)就近消費類型。方芳分析認(rèn)為，在體量較大商業(yè)體高舉高打的過程中，小面積商鋪必然受到擠壓，租金成長性也不高，最終也會反過來影響到商鋪市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，資源更加集中化。

　　其二，對于目前熱度正高的地鐵商鋪也不能過于樂觀，真正的地鐵商鋪與偽地鐵鋪還是得辨別清楚。自去年地鐵1號線開通以來，周邊商鋪的地鐵效應(yīng)是否立竿見影，大部分商家至今仍持保留意見，而事實也證明，地鐵開通對地鐵商業(yè)造成的直接拉動效果并不明顯，連開在地鐵站的華潤萬家VanGO地鐵便利店生意都不盡如人意。與此同時，地鐵周邊的商鋪收獲的地鐵溢價效應(yīng)也不明顯，尤其是一些市中心地鐵鋪由于這幾年實體經(jīng)濟不好、商鋪租金又高企，導(dǎo)致經(jīng)營利潤和開店成本倒掛，短期內(nèi)上漲空間有限。