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　　調(diào)控之下，房企利潤(rùn)正在下滑。以萬(wàn)科為例，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的結(jié)算均價(jià)為11456元/平方米，較2011年同期下降17.4%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為26.5%，較2011年同期降低5.6個(gè)百分點(diǎn)，結(jié)算凈利率14.2%，較2011年同期下降2.2個(gè)百分點(diǎn)。龍頭房企尚且如此，中小房企的壓力就更明顯了。

　　有分析稱，在經(jīng)過(guò)今年3、4月“小陽(yáng)春”和夏天市場(chǎng)的“淡季不淡”后，開(kāi)發(fā)商資金壓力在很大程度上得到緩解，加之目前不少公司今年預(yù)定的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)已提前完成，為了追求利潤(rùn)率，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)彌補(bǔ)前期損失利潤(rùn)，不少樓盤(pán)收回折扣，甚至試探性開(kāi)始漲價(jià)。

　　但不容忽視的事實(shí)是長(zhǎng)沙的供銷(xiāo)比。截止到7月底，765.54萬(wàn)平方米的存量仍對(duì)市場(chǎng)去化產(chǎn)生巨大壓力。以目前的銷(xiāo)售速度來(lái)看，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)存貨難以消化。且在政策層面，中央已再次重申調(diào)控決不放松，更嚴(yán)厲的調(diào)控政策亦有山雨欲來(lái)之勢(shì)頭，調(diào)控之下，剛需這一市場(chǎng)主流消化群體需求亦難有大的提升。

　　“金九銀十”又將來(lái)臨，開(kāi)發(fā)商期待的更多利潤(rùn)回報(bào)與仍然存在的庫(kù)存壓力，有著怎樣的博弈？長(zhǎng)沙樓市持續(xù)已久的“以價(jià)換量”會(huì)否持續(xù)？

　　市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)在購(gòu)房者，短期難改寫(xiě)

　　主持人：從各位掌握的最新資料或者數(shù)據(jù)來(lái)看，長(zhǎng)沙的購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商，目前哪方更掌握市場(chǎng)主動(dòng)權(quán)？為什么？

　　謝棟（長(zhǎng)沙市晨曦房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司策劃總監(jiān)）：應(yīng)該說(shuō)現(xiàn)在是處于雙方博弈和制衡階段。去售樓部，消費(fèi)者很難打到折，但讓他們排隊(duì)買(mǎi)房，現(xiàn)在也不太可能了。因?yàn)樽詮臉鞘泻暧^調(diào)控趨緊以來(lái)，我們感覺(jué)到市場(chǎng)是一個(gè)反復(fù)波動(dòng)的過(guò)程，因?yàn)楦鷩?guó)家的政策走向的關(guān)系是很密切的，造成了反復(fù)博弈。

　　樂(lè)兵（湖南灣田實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理）：從目前整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，我認(rèn)為誰(shuí)都不占便宜。購(gòu)房者方面，他們永遠(yuǎn)都不知道什么時(shí)候到底了；而無(wú)論是從政策調(diào)控、市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)還是自身開(kāi)發(fā)建設(shè)成本來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商也有巨大壓力。雙方?jīng)]有誰(shuí)占主動(dòng)權(quán)，主動(dòng)權(quán)應(yīng)該交給市場(chǎng)，市場(chǎng)是一個(gè)可以平衡博弈的東西。博弈過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能把握了時(shí)間點(diǎn)，就會(huì)占據(jù)上風(fēng)；購(gòu)房者掌握了時(shí)間點(diǎn)，購(gòu)房的成本就會(huì)低。

　　錢(qián)榮（湖南中建地產(chǎn)副總經(jīng)理）：對(duì)于我們這種手上存量還比較多的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)無(wú)疑屬于買(mǎi)方市場(chǎng)。整個(gè)回暖這一塊，僅僅只是體現(xiàn)在剛需這部分。但是作為真正回暖標(biāo)志的改善型和投資型這部分需求，受政策和整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響，入市受到阻力，每個(gè)月的成交量很不給力。市場(chǎng)還是冬天，只是相對(duì)于寒冬來(lái)說(shuō)它是一個(gè)暖冬而已。

　　熊靖（德思勤房地產(chǎn)投資顧問(wèn)公司華中區(qū)總經(jīng)理）：雖然個(gè)別項(xiàng)目賣(mài)得不錯(cuò)，但開(kāi)發(fā)商整體的日子不好過(guò)，還是買(mǎi)方市場(chǎng)。從博弈來(lái)看，應(yīng)該是局部戰(zhàn)役各有勝負(fù)。但買(mǎi)方市場(chǎng)未必不是件好事，長(zhǎng)沙這個(gè)市場(chǎng)需要沉淀和洗牌，提升開(kāi)發(fā)水平。

　　周鵬程（華悅城項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)）：從市場(chǎng)來(lái)講，最終是供需來(lái)決定。而目前的主流市場(chǎng)，還是購(gòu)房者掌握更多主動(dòng)權(quán)，因?yàn)閷?duì)于已經(jīng)入駐長(zhǎng)沙的眾多上市房企來(lái)說(shuō)，報(bào)表比利

潤(rùn)更重要。從購(gòu)房者層面看，經(jīng)過(guò)幾輪市場(chǎng)調(diào)控后，他們?cè)絹?lái)越精明，知道市場(chǎng)規(guī)律，因此看房的過(guò)程、決策的周期都在逐漸拉長(zhǎng)，更具主動(dòng)性。

　　蕭宇（湖南匯財(cái)投資有限公司副總經(jīng)理）：我認(rèn)為主動(dòng)權(quán)現(xiàn)在還是在購(gòu)房者手中。長(zhǎng)期來(lái)看，至少兩年內(nèi)很難出現(xiàn)變化，最多大家再持平，再回到今年5-7月份的狀態(tài)，這可能是最好的結(jié)果。

　　購(gòu)房者現(xiàn)在跑到售樓部問(wèn)，你這個(gè)房子現(xiàn)在賣(mài)六千多元，六千元賣(mài)不賣(mài)？不賣(mài)就去別的地方了。你當(dāng)然可以不賣(mài)，可是你有指標(biāo)，要回款，你只能賣(mài)。購(gòu)房者可選擇的量太大了。這導(dǎo)致希望以價(jià)格來(lái)?yè)Q取量的做法，從目前來(lái)看效果并不明顯。

　　以價(jià)換量回籠資金是必然

　　主持人：各位預(yù)計(jì)，今年長(zhǎng)沙樓市的“金九銀十”，與往年相比將有哪些不同之處？開(kāi)發(fā)商是否將繼續(xù)采取“以價(jià)換量”的促銷(xiāo)策略？

　　謝棟：其實(shí)我們從兩三年前就已經(jīng)沒(méi)有太重視“金九銀十”這個(gè)概念了，不去把某些東西放到特定的環(huán)境下做促銷(xiāo)反而好一些。今年的“金九銀十”，各有各的活法，有的可以活得很好，有的也許活得慘一點(diǎn)，有的甚至被淘汰。

　　錢(qián)榮：去年到今年，“金九銀十”已經(jīng)不是最重要的節(jié)點(diǎn)，任何一個(gè)月份都是要拼的月份，但從消費(fèi)者的購(gòu)房習(xí)慣性來(lái)說(shuō)，金九銀十相對(duì)來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較好的季節(jié)�，F(xiàn)在很多購(gòu)房者手上是三四張卡，在這個(gè)樓盤(pán)辦了，在那個(gè)樓盤(pán)也辦了，會(huì)比較。因此“金九銀十”大部分開(kāi)發(fā)商還是會(huì)加大供貨量。不管市場(chǎng)銷(xiāo)得怎么樣，一定要準(zhǔn)備充足的彈藥，價(jià)格上面肯定會(huì)保持持續(xù)讓利和以價(jià)換量的做法，今年以走量為主。

　　樂(lè)兵：今年的“金九銀十”，我倒是認(rèn)為很有可能成為繼去年的又一個(gè)新的爆發(fā)點(diǎn)。到今年8月份長(zhǎng)沙市場(chǎng)的整個(gè)銷(xiāo)售量，還不到去年的零頭，這兩個(gè)月是最關(guān)鍵的，開(kāi)發(fā)商在最短的時(shí)間內(nèi)希望能回籠資金應(yīng)對(duì)年關(guān)。

　　熊靖：我認(rèn)為以價(jià)換量是必然，但是以價(jià)換量，可能會(huì)以多種形式出現(xiàn)，包括活動(dòng)、贈(zèng)送或者是其他的一些變相性的補(bǔ)償。因?yàn)閮r(jià)格沒(méi)有太多下行空間。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加大的，“金九銀十”不會(huì)出現(xiàn)銷(xiāo)售井噴，但是大家會(huì)八仙過(guò)海，各顯神通，把握住熱銷(xiāo)機(jī)會(huì)。

　　蕭宇：如果沒(méi)有壓力的話，開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量策略倒是未必。如果有壓力，肯定是必然。現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)，恐怕沒(méi)有以往“金九銀十”輝煌，反正每個(gè)月都在沖。

　　周鵬程：對(duì)于今年來(lái)講，“金九銀十”以價(jià)換量的趨勢(shì)應(yīng)該是比較明顯的。但這個(gè)價(jià)和量應(yīng)該會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，要么就是用更好的產(chǎn)品賣(mài)現(xiàn)有的價(jià)格，或者用現(xiàn)有的產(chǎn)品賣(mài)相對(duì)優(yōu)惠點(diǎn)的價(jià)格。

　　現(xiàn)在不會(huì)有傳統(tǒng)意義上的旺銷(xiāo)季節(jié)，只是說(shuō)有一些時(shí)間窗口或者是促銷(xiāo)的階段性的措施來(lái)促進(jìn)短期內(nèi)的熱銷(xiāo)。

　　可抄底寫(xiě)字樓和商鋪

    主持人：購(gòu)房者普遍期待房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，而長(zhǎng)沙樓市似乎進(jìn)入了止跌上行階段。這是否意味著抄底機(jī)會(huì)來(lái)臨？小戶型、豪宅、別墅、商鋪、寫(xiě)字樓……你會(huì)抄底哪種類(lèi)型的物業(yè)？

　　周鵬程：商鋪和寫(xiě)字樓是比較好的投資渠道。特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)。到現(xiàn)在為止，真正在未來(lái)三到五年甚至更長(zhǎng)時(shí)間里，不被淘汰的寫(xiě)字樓屈指可數(shù)，市場(chǎng)空間巨大。當(dāng)然不是代表買(mǎi)任何一個(gè)寫(xiě)字樓都能賺，或者買(mǎi)任何一個(gè)商鋪都會(huì)賺。要買(mǎi)有追求、好地段、好規(guī)劃、好業(yè)態(tài)的產(chǎn)品。

　　樂(lè)兵：任何業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，其實(shí)在每一個(gè)時(shí)間階段都可以抄底。抄底就要看準(zhǔn)市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，看準(zhǔn)產(chǎn)品。我比較看好的投資產(chǎn)品，一是寫(xiě)字樓，二是商鋪。

　　隨著城市的發(fā)展，目前正處在寫(xiě)字樓更新?lián)Q代的時(shí)代，好的寫(xiě)字樓產(chǎn)品具備強(qiáng)有力的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。而在商鋪方面，可以建議廣大購(gòu)房者，首選貴的商鋪，因?yàn)橘F的商鋪未來(lái)的增值會(huì)高；其次是買(mǎi)符合城市未來(lái)發(fā)展方向，能形成商圈區(qū)域的商鋪。總的來(lái)說(shuō)，政府支持的，未來(lái)的投資性商鋪，目前用比較低廉的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，未來(lái)的升值潛力應(yīng)該是非常大的。

　　謝棟：如果抄底，我覺(jué)得也是就具體的項(xiàng)目而言。下面的市場(chǎng)，建議大家可以多關(guān)注寫(xiě)字樓，寫(xiě)字樓應(yīng)該是今年下半年比較熱點(diǎn)的產(chǎn)品。

　　熊靖：從投資回報(bào)來(lái)講，寫(xiě)字樓和商鋪是非常不錯(cuò)的選擇。但一定要有對(duì)未來(lái)城市發(fā)展趨勢(shì)良好的判斷。

　　過(guò)去投資房地產(chǎn)，閉著眼睛買(mǎi)都賺錢(qián)，只是賺多賺少的問(wèn)題，現(xiàn)在不同了，一定要有一個(gè)理性的選擇，要有眼光，買(mǎi)好的產(chǎn)品。如果沒(méi)有這種市場(chǎng)的培育，沒(méi)有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的積淀，投資出現(xiàn)問(wèn)題很容易。特別是買(mǎi)商鋪、寫(xiě)字樓，不像住宅，住宅價(jià)高價(jià)低都能夠出手，賺多賺少，風(fēng)險(xiǎn)是可控的，商業(yè)是不可控的，經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)可能是血本無(wú)歸。