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    昨日，品牌房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)戴德梁行發(fā)布了上半年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告。報(bào)告中預(yù)測(cè)，相對(duì)較低的辦公及人力成本，有中部龍頭區(qū)位優(yōu)勢(shì)的武漢高檔寫字樓將繼續(xù)吸引大量企業(yè)入駐，未來5年，租金還將上漲56.5%，達(dá)到155元/平米。

    武漢高檔寫字樓主要集中在建設(shè)大道、武廣、中南、漢口沿江、武昌濱江，但2008~2010年3年中，武漢都沒有高檔甲級(jí)寫字樓上市，這一時(shí)期很多國(guó)內(nèi)及世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)武漢都找不到合適的辦公點(diǎn)，寫字樓的空置率降至零，即完全滿租狀態(tài)。

    不過，隨著漢口沿江及武昌濱江區(qū)域新寫字樓上市及檔次提升，加上西門子、TNT、施耐德電氣等落戶，各商圈寫字樓租價(jià)繼續(xù)大漲。此外，從過去5年綜合來看，武漢甲級(jí)寫字樓的平均售價(jià)從1萬(wàn)元一平米漲到了現(xiàn)在的20100元一平米，月租從40多元一平米漲到90.5元一平米，平均漲幅分別為8.6%和9.7%，兩項(xiàng)指標(biāo)均大大高于住宅。

    寫字樓租金僅排全國(guó)14位

    一平米租金90.5元，是否有點(diǎn)高呢？據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)寫字樓租金最貴的北京和上海，分別是288元/平米、286元/平米；第三位的深圳到第十二位的青島，月租都超過100元/平米，武漢還在重慶之后列第14位。

    戴德梁行華中區(qū)商業(yè)部主管李慧敏認(rèn)為，寫字樓租金低對(duì)武漢來說是優(yōu)勢(shì)，近兩年24.7%的租金增幅僅次于北京和沈陽(yáng)，排在全國(guó)第三，已在迎頭趕上。此外，從今年上半年全國(guó)15個(gè)重點(diǎn)城市的土地成本看，武漢商務(wù)樓宇的平均樓面地價(jià)為3100元/平米，排在第12位，離北京22429元/平米的地價(jià)簡(jiǎn)直有天壤之別。由此帶來的好處是，武漢當(dāng)前寫字樓的投資回報(bào)率仍能達(dá)到6%，高于京滬廣深及津杭等城市。

    大量外企欲進(jìn)漢

    目前，保利、泛海、萬(wàn)達(dá)、新世界、綠地、和記黃埔等都在漢開發(fā)高檔寫字樓，未來五年，預(yù)計(jì)全市優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)將新增供應(yīng)204萬(wàn)平方米。如此巨大的供應(yīng)量，是否會(huì)導(dǎo)致甲級(jí)寫字樓過剩、大量空置呢？對(duì)此，李慧敏認(rèn)為，武漢在這些方面有吸引力，“已經(jīng)有很多大企業(yè)在通過我們尋找好的寫字樓，欲將華中分部或其物流、資訊總部放到武漢來，總部經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將繼續(xù)強(qiáng)化”。

    她樂觀預(yù)計(jì)，未來5年武漢甲級(jí)寫字樓租金還將上漲56.5%，達(dá)到155元/平米，“我們的預(yù)測(cè)還算是很保守的，因?yàn)楝F(xiàn)在已經(jīng)有部分寫字樓接近150元這個(gè)水平了”。

    綜合體潛力大 有隱憂

    僅在內(nèi)環(huán)及二環(huán)范圍內(nèi)，武漢已有綠地國(guó)際金融城、武漢中央文化區(qū)、武漢天地、奧山世紀(jì)城、百瑞景中央生活區(qū)等多個(gè)總建筑面積超100萬(wàn)平米的“巨無霸”，而王家墩CBD的總建成面積甚至要超過1000萬(wàn)平米。另有不下10個(gè)面積超40萬(wàn)平米的中等城市綜合體，開發(fā)量達(dá)到歷史最高水平。

    戴德梁行武漢策略發(fā)展顧問部主管邵豐認(rèn)為，目前武漢綜合體市場(chǎng)仍以住宅為主，住宅與非住宅物業(yè)比例為1.7:1；項(xiàng)目的地域分布較分散，不利于形成連貫的核心商務(wù)區(qū)氛圍；以商業(yè)和寫字樓占主導(dǎo)地位的城市綜合體仍偏少。

    李慧敏和邵豐建議，個(gè)人或機(jī)構(gòu)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資時(shí)，還是應(yīng)把地段放在第一位，并結(jié)合該片區(qū)定位是否屬商務(wù)功能區(qū)，尤其注意地鐵的布局及開通時(shí)間，這樣投資收益會(huì)更有保障。