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　　寫字樓向北

    隨著重慶經(jīng)濟的大發(fā)展，主城版圖也在擴大，城市重心也在北移，聞風而動，隨之帶來的是重慶寫字樓也在向北邊發(fā)展。未來寫字樓看北重慶！

　　如果說幾年前一句“重慶向北”帶動了金開乃至北部新區(qū)住宅產(chǎn)品迅猛發(fā)展，那么兩江新區(qū)成立至今，“重慶向北”絕對是寫字樓產(chǎn)品高舉的旗幟。

　　近兩年來，重慶三北地區(qū)一大批寫字樓拔地而起。從財富中心、上丁企業(yè)公園、星系列、線外到融創(chuàng)·金貿(mào)時代、康田凱旋國際……據(jù)不完全統(tǒng)計，僅北部新區(qū)，就快速匯集了數(shù)十家各具特色的寫字樓項目，且每一年數(shù)量都在不斷增加。

　　與此同時，被譽為西部“陸家嘴”的重慶江北嘴更是規(guī)劃了大批優(yōu)質(zhì)寫字樓產(chǎn)品。據(jù)記者了解，目前江北嘴地區(qū)寫字樓大部分已經(jīng)賣給了國內(nèi)外大型金融機構(gòu)。除了已建成的項目被中國平安、華夏銀行等率先搶駐外，一些被圍墻圈起還未動工的寫字樓項目也均名花有主。根據(jù)江北嘴規(guī)劃，到2018年，該區(qū)域僅國際化甲級寫字樓建設(shè)面積就將超過200多萬平方米，這相當于目前解放碑商務(wù)體量的兩倍之多。

　　產(chǎn)品業(yè)態(tài)豐富 滿足各類企業(yè)所需
　　業(yè)界人士看好江北嘴新牌坊汽博中心等熱點區(qū)域

　　相比傳統(tǒng)商圈，重慶以北的商務(wù)寫字樓產(chǎn)品形態(tài)更趨向多元化。

　　除了傳統(tǒng)的高層寫字樓，包括像企業(yè)園區(qū)，高檔獨棟小高層，別墅式生態(tài)獨棟躍層等產(chǎn)品也有入市，可供選擇范圍非常廣泛。比如，強調(diào)流線型設(shè)計的美全22世紀，將辦公視野最大化，僅11層超低建筑線外·新境界等等。

　　重慶立業(yè)機構(gòu)副總經(jīng)理沈光明認為：“發(fā)展較早的商圈經(jīng)過多年變遷，已有部分出現(xiàn)‘老齡化’的趨勢，配套性能跟不上。與此同時，北部逐漸崛起。政府規(guī)劃和政策都開始轉(zhuǎn)向三北地區(qū)，同時高端人士居住地也主要集中在江北和渝北。所以，經(jīng)濟重心移動勢必帶動商圈的遷移，而寫字樓北遷也有這個原因。”

　　“政策支持、優(yōu)美的環(huán)境、完善的配套、四通八達的交通、低密度建筑空間等等，均為追求高品質(zhì)和效率的企業(yè)帶來了良好的商務(wù)環(huán)境，這成為吸引眾多企業(yè)北遷的一大主因。”重慶同致房地產(chǎn)顧問有限公司總經(jīng)理劉建雄道出自己的觀點，在他看來，未來北區(qū)，江北嘴、新牌坊、觀音橋、汽博中心等區(qū)域?qū)⑹菍懽謽堑臒狳c區(qū)域。

　　新中心厚積薄發(fā) 投資前景被看好

　　事實上，從上半年銷售情況來看，北區(qū)寫字樓除了觀音橋、江北嘴這兩大核心外，一些新中心寫字樓也成為樓市的“香餑餑”。

　　“商務(wù)市場正從傳統(tǒng)中心區(qū)域向交通便利、產(chǎn)業(yè)布局豐富的新中心拓展。”晟城地產(chǎn)總經(jīng)理陳衛(wèi)東認為，今年上半年，商務(wù)市場就有了明顯的變換，新牌坊、汽博中心乃至人和這些區(qū)域的商務(wù)市場較為活躍。

　　相比傳統(tǒng)商圈解放碑，這些區(qū)域的價格具有一定優(yōu)勢。陳衛(wèi)東給記者算了筆賬，例如解放碑，目前寫字樓價格約在2萬~2.5萬元/平方米左右，而新牌坊、汽博、人和等新中心普遍價格在1萬~1.5萬元/平方米左右，并且新中心的產(chǎn)品也極具優(yōu)勢，比如新牌坊的康田凱旋國際、汽博中心的融創(chuàng)·金貿(mào)時代以及人和的貝蒙盤古等等。這些產(chǎn)品在打造上一點也不遜傳統(tǒng)商圈的優(yōu)秀寫字樓，而在配置上也較高。在區(qū)域分布上，則迎合了市場，所以更受購房者青睞。

　　值得一提的是，在二手房租金方面，這些區(qū)域也得到了充分的體現(xiàn)，比如三北地區(qū)，前幾年租金價位約在30元~50元/平方米，而如今已漲到50元~100元/平方米。租金不斷上漲，價格卻極具優(yōu)勢，這也令其具備了更廣闊的投資前景。

　　切 切診，是指用手觸按病人身體，藉此了解病情的一種方法。下半年，重慶寫字樓市場將會怎么樣？在銷售巨大壓力之下，寫字樓還有沒有新的突破口？這勢必成為寫字樓開發(fā)商必須面對，而且必須去應(yīng)對的難題！切診之后，也許他們的心里才會更有底氣！

　　大規(guī)模放量

    下半年寫字樓正醞釀血拼

　　下半年，重慶寫字樓將大規(guī)模的集中上市，寫字樓市場已經(jīng)呈現(xiàn)出“供大于求”的形勢。同時，在回籠資金的壓力下，寫字樓市場正悄悄的醞釀著一場“血拼”。

　　寫字樓市場供大于求

　　2012年，寫字樓大規(guī)模的放量，遠遠超過了當下商務(wù)需求的量，市場正逐步形成“供過于求”的態(tài)勢。據(jù)晟城地產(chǎn)不完全統(tǒng)計，從2012年到2015年，預(yù)計各年的寫字樓供應(yīng)量分別將達到244.65萬平方米、357.71萬平方米、347.65萬平方米和209.8萬平方米，總計1160萬平方米。而事實上，按照企業(yè)遞增法和需求預(yù)測法推算，今后4年里，重慶寫字樓需求量只有約696萬平方米。這其中可能供大于求的寫字樓體量約464萬平方米。

　　“市場出現(xiàn)供大于求之后，帶來的就是市場的激烈競爭。”市房協(xié)商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)委員會專家委員、駿邦地產(chǎn)顧問執(zhí)行董事林海彬分析說，在大規(guī)模的放量背景下，各開發(fā)商下半年將面臨資金回籠的壓力，勢必會以價、或以性價比來提升市場競爭力。因此，“下半年的寫字樓市場，勢必會出現(xiàn)一場沒有硝煙的‘血拼’戰(zhàn)爭。”

　　“但是，上半年盡管成交比較低迷，但高端寫字樓的租金反而在上漲。這說明高端寫字樓的需求在上升。”林海彬認為，在下半年，寫字樓市場的“血拼”主要集中在中低端寫字樓之間。同時，根據(jù)市工商局6月發(fā)布的“扶持民企發(fā)展”的規(guī)定，連核心地段的住宅也可搶奪中低端寫字樓的一杯羹。因此，近期，某樓盤已經(jīng)出現(xiàn)了“寫字樓返租”的營銷方式，就可預(yù)見“寫字樓接下來競爭殘酷性”的一斑。

　　多形態(tài)差異競爭促使寫字樓品質(zhì)更高

　　“從寫字樓市場形態(tài)來看，主城已經(jīng)形成了多形態(tài)的寫字樓，市場更多的是差異化的競爭。”香港融恒營銷總監(jiān)劉澄認為，按照區(qū)域分布來看，今年主城寫字樓已經(jīng)形成了CBD寫字樓、核心商圈寫字樓、企業(yè)園區(qū)寫字樓以及新中心寫字樓，而這些不同形態(tài)的寫字樓，它們滿足的是不同的“客戶群”。

　　如CBD寫字樓，主要針對金融等大企業(yè)的；核心商圈的寫字樓，如觀音橋的融恒時代廣場等，主要針對世界或國內(nèi)的知名品牌企業(yè)的辦公需求和針對第三產(chǎn)業(yè)的辦公需求；企業(yè)園區(qū)寫字樓，如西永的康田·國際企業(yè)港等，則主要是針對工業(yè)園區(qū)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)配套辦公需求；而新中心寫字樓，則主要是看未來的規(guī)劃，投資未來。如此差異化的寫字樓形態(tài)，帶來的必將是差異化的競爭。

　　“但是，不同形態(tài)的競爭，遠不是價格能解決的問題，而更多的是靠提高寫字樓的性價比來實現(xiàn)。”林海彬指出，在主城寫字樓飽和的競爭下，將促使各開發(fā)商在拼價格的同時，進一步提高寫字樓品質(zhì)，如電梯配置、公共綠化、人性化設(shè)計、針對性的辦公配套等。比如，在融恒時代廣場，每層樓的四角專門預(yù)留了總裁衛(wèi)生間或行政茶水間的獨立管線……如此，帶來的是主城寫字樓的品質(zhì)將“更上一層樓”。

    單一業(yè)權(quán)受寵 或成重慶寫字樓發(fā)展趨勢

　　重賓保利國際廣場、企業(yè)天地、金融街·重慶金融中心、英利國際金融中心……不少甲級寫字樓逐漸變成“只租不售”、“半租半售”，以及整棟出售。日前，戴德梁行發(fā)布《2012年上半年重慶房地產(chǎn)市場回顧及下半年展望》時提到，“單一業(yè)權(quán)”或成重慶寫字樓市場發(fā)展趨勢 。

　　“英利國際金融中心是英利地產(chǎn)首次采用半租半售的方式。”英利地產(chǎn)相關(guān)負責人介紹，在此之前，英利地產(chǎn)已開發(fā)了3座地標式寫字樓，只有該項目啟動了部分“自持”的銷售策略，其原因也是認為“自持”更有利于保證項目品質(zhì)與產(chǎn)品的長期發(fā)展。而下半年即將入市的重賓保利國際廣場和企業(yè)天地都將是以“自持出租”的方式來確保寫字樓的品質(zhì)。

　　事實上，隨著重慶寫字樓市場的發(fā)展，包括外資企業(yè)在內(nèi)的高端客戶對寫字樓的整體品質(zhì)、硬件水平和服務(wù)需求逐漸提升，而存量市場整體品質(zhì)不高，以及“分散業(yè)權(quán)”為主的狀況，難以滿足這類客戶的需求，而阻礙部分高端客戶進入。

　　之前以“散售”為主的開發(fā)商已意識到“分散業(yè)權(quán)”對于寫字樓品質(zhì)與后續(xù)持續(xù)運營的將產(chǎn)生負面影響，“單一業(yè)權(quán)”的模式引起了部分開發(fā)商和投資者的關(guān)注，包括金融街·重慶金融中心、康田國際企業(yè)港均出現(xiàn)了商家整棟購進的實例，業(yè)內(nèi)人士認為，重慶已經(jīng)開始呈現(xiàn)對單一業(yè)權(quán)物業(yè)的迫切需求。

　　寫字樓市場結(jié)構(gòu)生變

　　戴德梁行華南及華西區(qū)研究部助理董事張曉端表示，在高端客戶對高品質(zhì)物業(yè)需求的刺激下，未來，甲級寫字樓新增供應(yīng)中有望呈現(xiàn)“單一業(yè)權(quán)”物業(yè)逐漸增多的趨勢。

　　比起傳統(tǒng)的“產(chǎn)權(quán)分拆銷售模式”，產(chǎn)權(quán)高度統(tǒng)一的“單一產(chǎn)權(quán)物業(yè)”更能夠滿足國際大公司的需求。在選擇寫字樓的大戶型時，客戶可以有較大的自主性。同時，就像商場一樣，單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)能夠有效地控制進駐企業(yè)的業(yè)態(tài)。這是“單一業(yè)權(quán)物業(yè)”備受國際大公司和龍頭企業(yè)青睞的重要因素。

　　據(jù)了解，需要大面積辦公場所的高端企業(yè)越來越多，但是，目前市場上供應(yīng)卻相當有限。不少業(yè)內(nèi)人士表示，這種供需矛盾在近兩年中就已經(jīng)出現(xiàn)，隨著大面積寫字樓的需求逐漸膨脹，重慶的寫字樓結(jié)構(gòu)也將面臨調(diào)整。