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    《杭州市“十二五”住房保障與房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》）昨天出爐，未來，杭州因剛需仍然較大，如果不引導與控制，房價仍會上漲。杭州將禁止別墅供地，主要致力于推廣低碳的一次性裝修房屋銷售，以推動產業(yè)發(fā)展。

    “十一五”房地產投資占總投資30%

    2006年至2010年，杭州房地產項目新開工面積達到6510.66萬平方米，其中住宅新開工4593.77萬平方米；房地產總投資額達到3237.73億元，平均年增長率達到15%；房地產開發(fā)投資占全社會固定資產投資總額的比例一直穩(wěn)定在30%左右，成為固定資產投資的重要組成部分。

    房地產業(yè)增加值占全市GDP的比重從2005年的5.63%，上升到2010年的6.85%；占第三產業(yè)增加值的比重由12.78%上升到14.07%。2006年至2010年杭州市房地產業(yè)稅收占地方財政收入比重保持在20%至25%。

    其中保障性住房在“十一五”期間也得到長足發(fā)展，主城區(qū)經濟適用住房新開工面積累計達410.32萬平方米，竣工480.31萬平方米，為近6萬戶符合經濟適用住房申購條件的困難家庭解決了住房問題。

    主城區(qū)廉租住房累計新開工29.29萬平方米，竣工12.96萬平方米。五年累計開工建設大學畢業(yè)生創(chuàng)業(yè)人才和外來務工人員“兩項公寓”108.15萬平方米，竣工56.94萬平方米。

    五年房價上漲130.35%，不利于產業(yè)發(fā)展

    《規(guī)劃》指出，“十一五”期間，房地產業(yè)發(fā)展存在一些突出問題：

    首先是商品住房價格階段性上漲過快，不利于可持續(xù)發(fā)展。比如，主城區(qū)商品住房成交均價從2006年初的8750元/平方米上升到2010年的20155.84元/平方米，凈增長130.35%。

    “房價階段性上漲過快，增大了普通居民通過市場解決住房的難度，助漲了投資、投機性購房，不利于產業(yè)可持續(xù)發(fā)展，也加大了政府保障性住房建設的壓力。”市政府辦公廳相關負責人分析。

    其二，“夾心層”問題日益突出，準入與退出機制有待健全。

    不斷攀升的商品房價格直接抬高了商品住宅價格底部，擴大了既不符合住房保障條件，又買不起或租不起商品住房的“夾心層”群體。同時，由于居民收入來源多元化、隱蔽化、社會信用體系不健全，管理部門對申請收入與資產狀況的審核難度較大，對保障對象的動態(tài)信息管理系統(tǒng)尚不健全，退出的執(zhí)行還缺乏法律法規(guī)依據(jù)。

    其三，涉及房地產市場管理的法規(guī)政策存在滯后現(xiàn)象，如拆遷安置補償政策、商品房預售管理、物業(yè)管理、保障性住房管理等領域出現(xiàn)的新問題，急需法規(guī)政策依據(jù)。
 
    未來房地產業(yè)需求較大 房價可能進一步上升

    杭州房地產需求量仍將維持在比較高水平。杭州將繼續(xù)吸引周邊人口向杭州集中，據(jù)統(tǒng)計，近年來僅省內高校畢業(yè)留杭就有約6萬人，產生大量租房、購房的需求。

    而目前，杭州中低價位商品住宅越來越少，主城區(qū)內已難尋單價在10000元/平方米以下，或總價在100萬元以下的普通商品住房，擴大了既不符合住房保障申請條件、又買不起或租不起商品房的夾心階層。

    有關調查顯示，至少家庭年收入在平均水平的0.9倍以上才能在杭州買得起一套面積為70平方米、單價為10000元以下的住房；至少家庭年收入在平均水平的1.15倍以上才能買得起一套面積為90平方米、單價為10000元的住房。

    未來，留杭人口的住房需求還是比較大。根據(jù)省教育廳的數(shù)據(jù)顯示，大學畢業(yè)生居住方式以租房為主，比例達71.5%，其中租住農民房的比重為38.9%，人均居住面積在10平方米以下的占27.2%。

    同時，外來務工人員租住農民房的比重高達49.9%，人均居住面積在10平方米以下的占33.9%。

    隨著近年房租的普遍上漲，加劇了留杭人員的住房困難，迫切需要政府加強面向這些群體的基本住房保障。但是，“十二五”期間杭州市不可能把大量耕地用于保障性住房建設，后續(xù)的土地供給主要將依靠存量挖潛，這也將直接導致保障性住房開發(fā)成本大幅上升。此外，受房地產市場調控與增量土地可供有限性影響，土地出讓金收益具有很大的不確定性，因此，財政可用于保障住房建設的資金也帶有不確定性。

    同時，商品房價格上漲潛在壓力也較大，在完善征地拆遷補償機制、逐步提高征地拆遷補償標準后，房地產開發(fā)用地成本和地價的上升，可能進一步推高房地產開發(fā)成本。此外，來自本地的自用性剛性需求，與浙江民間資本豐裕，投資性需求強勁相結合，如果不加以引導與控制，將拉動房價進一步上升。

    保障性住房總建設規(guī)模達1750萬平方米

    “堅持鼓勵自住性合理住房消費，抑制投資投機性需求，遏制房價過快上漲，促進房地產業(yè)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展”，是杭州市“十二五”房地產行業(yè)發(fā)展的目標。

    在十二五規(guī)劃期末，杭州房地產業(yè)增加值占第三產業(yè)增加值和GDP的比重穩(wěn)定在13%和6%；全市平均每年住宅開工量保持在1400萬平方米左右，保障性住房新開工量占當年商品住房總量的30%左右。

    廉租住房繼續(xù)做到“應保盡保 ”，保障總量約為1萬戶；經濟適用住房通過“租售并舉”方式，實現(xiàn)廉租住房和經濟適用住房保障對象銜接，三年內保障總量達到2.5萬戶；市、區(qū)兩級公共租賃住房總建筑面積（保有量）達到300萬平方米以上。

    全市保障性住房五年總建設規(guī)模達到1750萬平方米，年度建設規(guī)模約350萬平方米。主城區(qū)保障性住房五年總建設規(guī)模達到1390萬平方米（約13.1萬套）。其中，廉租住房20萬平方米（約0.4萬套），經濟適用房150萬平方米（約2萬套），公共租賃房120萬平方米（約1.9萬套），拆遷安置房1000萬平方米（約8萬套），人才專項用房100萬平方米（約0.8萬套）。蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽市、建德市、臨安市、桐廬縣、淳安縣七區(qū)縣（市）保障性住房五年總建筑規(guī)模達到360萬平方米。

    禁止別墅類用地供應

    通過對“十二五”期間杭州市人口數(shù)量和人均居住房面積的預測值等基礎數(shù)據(jù)分析，“十二五”期間住房總需求為：全市規(guī)劃商品住房年開發(fā)量約950萬-1083萬平方米，五年開發(fā)總規(guī)模達4750萬-5415萬平方米；其中主城區(qū)年開發(fā)量約450萬-583萬平方米，五年建設總規(guī)模達2250萬-2915萬平方米。

    新增非住宅商品房總量：參照2000年以來杭州市非住宅竣工面積占總竣工面積28.54%的平均比例，結合目前實際，“十二五”期間非住宅商品房開發(fā)量應占總開發(fā)量的比例20%左右。非住宅商品房規(guī)劃五年開發(fā)總規(guī)模1015萬-1185萬平方米；其中主城區(qū)五年建設總規(guī)模達665萬-835萬平方米。

    “十二五”期間需要超過5.5萬畝供地需求。

    其中，按平均容積率2.5計算（下同），全市保障性住房用地（凈地）總需求量約為11500畝。

    商品房住宅用地（凈地）總需求量約為34350-38350畝，平均每年供地6870-7670畝。

    全市公建用地(凈地)需求量約為6100-7100畝。

    杭州市明確規(guī)定，增加中小套型普通商品房用地有效供給，限制中高檔商品住房用地供應，禁止別墅類用地供應。

    逐漸取消毛坯房 推廣一次性裝修模式

    《規(guī)劃》指出，杭州將堅定不移貫徹落實房地產市場宏觀調控政策，重點防范投機性需求過旺、房價過快上升帶來的社會風險、金融風險。

    杭州市規(guī)劃，到2015年，實現(xiàn)50%的新建住宅使用太陽能光電和光熱系統(tǒng)。同時，逐漸取消毛坯房，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，對處于城市中心繁華地段住宅項目或高層住宅項目要求全裝修，將全裝修的要求作為住宅用地出讓的前置指標進入招拍掛合同。對開發(fā)、購買全裝修房的開發(fā)商、消費者給予政策上的優(yōu)惠，研究推進實施住宅全裝修工作的相關政策。至2015年，主城區(qū)銷售住宅實現(xiàn)60%一次性裝修。

    杭州將通過完善房地產行業(yè)的政策法規(guī)，加大打擊囤積土地、捂盤惜售、欺詐銷售、抽逃資金等侵害購房人權利的行為；建立商品房預售資金監(jiān)管制度，規(guī)范開發(fā)商對預售資金的使用；建立房地產開發(fā)項目風險防范專項資金，防范項目資金鏈斷裂給社會穩(wěn)定帶來的不良影響。

    進一步放寬保障性住房準入條件，到“十二五”期末，基本實現(xiàn)人均可支配收入80％以下的住房困難家庭應保盡保。

    住房保障用地指標優(yōu)先安排、申報優(yōu)先審批、征地優(yōu)先辦理。鼓勵金融機構發(fā)放公共租賃住房中長期貸款。