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    林明瀚，大學(xué)畢業(yè)之后便從香港來(lái)到內(nèi)地工作，如今已有20年。當(dāng)他做快速消費(fèi)品的時(shí)候，正是大賣場(chǎng)進(jìn)入中國(guó)的年代；當(dāng)他做品牌服裝的時(shí)候，恰逢中國(guó)百貨公司占據(jù)整個(gè)零售行業(yè)的年代。六年前，加盟高力國(guó)際，投身房地產(chǎn)領(lǐng)域，又遇到百貨公司向購(gòu)物中心轉(zhuǎn)型的年代。橫跨三個(gè)行業(yè)，對(duì)于商業(yè)物業(yè)有更為豐富的觀察角度，對(duì)于招商和租戶的心態(tài)有深刻了解。

    如果現(xiàn)在進(jìn)入房地產(chǎn)投資市場(chǎng)，我個(gè)人覺(jué)得寫字樓是住宅之外，比較簡(jiǎn)單的一種選擇。中國(guó)第三產(chǎn)業(yè)還有比較大的空間去增長(zhǎng)，意味著寫字樓還有比較大的需求，這樣寫字樓的回報(bào)有一定的保證。而且，以前甲級(jí)寫字樓散賣的很少，所以個(gè)人投資者參與寫字樓的投資機(jī)會(huì)并不多，現(xiàn)在散賣的也有了，而且住宅還限購(gòu)著。

    我不贊成以租金回報(bào)率來(lái)評(píng)估一個(gè)寫字樓是否值得投資。寫字樓的租金會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)，以現(xiàn)在的水準(zhǔn)來(lái)算會(huì)比較困難。某個(gè)寫字樓是否值得投資，要看兩個(gè)方面，一個(gè)是所在城市第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，二是未來(lái)寫字樓的新增供應(yīng)量，尤其是物業(yè)所在區(qū)域的新增供應(yīng)量。

    2-3年前，廣州珠江新城的寫字樓租金一度徘徊在100多元/平方米/月，當(dāng)時(shí)上海的寫字樓租金已經(jīng)是250元/平方米/月左右了，同樣是中國(guó)的一線城市，廣州租金只是上海的一半左右，這樣大的差距是不應(yīng)該的，對(duì)于新進(jìn)入中國(guó)的外資企業(yè)來(lái)說(shuō)，也會(huì)考慮辦公成本，如果北京太高就有可能流入天津，如果上海太高，也有可能選擇廣州作為中國(guó)區(qū)總部，城市之間的寫字樓租金的巨大差異，會(huì)帶來(lái)企業(yè)的流動(dòng)，從而減小之間的距離�，F(xiàn)在來(lái)看，珠江新城租金已經(jīng)漲到300多元/平方米/月了，上�，F(xiàn)在高的也有380元/平方米/月，盡管還有差距，但是較之以往，已經(jīng)好很多。如果當(dāng)初以投資回報(bào)率來(lái)評(píng)估珠江新城的寫字樓，顯然這個(gè)漲幅也是難以預(yù)期的。即便將來(lái)片區(qū)內(nèi)供應(yīng)量增大，短期會(huì)降到240-260元/平方米/月，這種上漲速度也依然超出很多人的預(yù)期。

    至于商鋪，目前街鋪的投資回報(bào)率并不高，不少小過(guò)1%。但是選擇街鋪的問(wèn)題在于判斷將來(lái)的成敗。商業(yè)街的發(fā)展，很難在開(kāi)業(yè)初期預(yù)測(cè)，要看后期形成。有個(gè)捷徑，如果你能夠拿到像萬(wàn)達(dá)這樣專業(yè)品牌商業(yè)地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的第一手商鋪，一年之內(nèi)它開(kāi)起來(lái)了，你就立刻轉(zhuǎn)手，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)小很多。因?yàn)閯傞_(kāi)起來(lái)的時(shí)候人流會(huì)很旺，對(duì)于預(yù)期都會(huì)覺(jué)得還會(huì)更加值錢，很多人想買。買家多的時(shí)候，也比較容易賣個(gè)好價(jià)錢。對(duì)于二手買家來(lái)說(shuō)，6萬(wàn)一平方米和6.5萬(wàn)一平方米差別并不大，但是對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，等于又多出8%的溢價(jià)。而等到第二手、第三手，就有一定的風(fēng)險(xiǎn)存在了。一般來(lái)說(shuō)到了第三手業(yè)主未必還會(huì)再出手，通常會(huì)長(zhǎng)期持有了。