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　　“比如，我選兩個投資標(biāo)的城市，以短租逐利為第一目標(biāo)。假設(shè)一個選鄭州，一個選深圳。那就考察這兩個城市的寫字樓租、售比。我舉數(shù)理來推導(dǎo)：假設(shè)在鄭州，可依據(jù)（比如均價）的月租每平方米為50元，買入價為每平方米為4000元，那么，比值就是1：80。在深圳，可依據(jù)的月租為80元，買入價為10000元，那么，比值為1：125。”

　　“這也就是說，用80元投資，在鄭州，可以每月賺到1元錢，而在深圳，則要投入125元，才能賺到1元錢。很顯然，單純以這個計算，資本在鄭州的逐利能力更好。不過，在實際投資中，必須考量其他因素，來綜合決策。”

　　“第二步，假設(shè)我們把投標(biāo)的城市定在了鄭州，接下來就是選定具體的投資標(biāo)的。在對寫字樓相關(guān)知識了解甚少時，可以從開發(fā)商的品牌知名度、專業(yè)度上入手。”

　　“因為在高端寫字樓市場，開發(fā)商依靠專業(yè)精神，可以過濾掉競爭對手。你調(diào)研開發(fā)商的專業(yè)度的過程，就是投資標(biāo)的浮出水面的過程。除了調(diào)研開發(fā)商的資金實力、口碑形象，具體到樓宇層面，你要調(diào)研它的建筑設(shè)計的人性化程度、5A智能化水平。”

　　“第三步，也是常常被忽視卻極其重要的一環(huán)，是調(diào)研它的物業(yè)服務(wù)團隊。物業(yè)服務(wù)，直接關(guān)系到未來租售收益。因物業(yè)服務(wù)而功虧一簣的，也很常見。因為它馬好，但鞍不好。”

　　“投資高端寫字樓，必須從以上幾個方面考察標(biāo)的專業(yè)性。任何投資，都必須做到心有所依。”黃福堂說。

　　順勢利導(dǎo) 綠色建筑是寫字樓發(fā)展方向

　　綠色建筑，將是今后寫字樓品質(zhì)的核心指標(biāo)，這是全球趨勢

　　10月22日，仲量聯(lián)行董事MR COUTTS來到鄭州，參加某項目的活動，在本次活動上，他對全球?qū)懽謽前l(fā)展的趨勢，有一個研判性的發(fā)言。

　　仲量聯(lián)行是世界五大行之一，也是唯一連續(xù)三年入選福布斯白金400強的房地產(chǎn)投資公司。MR COUTTS說，在仲量聯(lián)行的研究體系里，他們把全球的城市群分為4個類型。一是世界級城市，二是轉(zhuǎn)型性城市，三是新興城市，四是初期型城市。仲量聯(lián)行的分級標(biāo)準(zhǔn)，主要有三個指標(biāo)：透明度，資本流入度，基礎(chǔ)設(shè)施。

　　“衡量一個城市，樓宇的質(zhì)量是重要的指標(biāo)。我在北京、上海，同時在鄭州也看到了很多世界級的樓宇典范。”MR COUTTS在談到寫字樓時說，“綠色建筑，將是今后寫字樓品質(zhì)的核心指標(biāo)，這是全球趨勢。”

　　MR COUTTS認(rèn)為，未來驅(qū)動寫字樓市場的重要因素，一是定制需求，二是空間靈活，三是科技性，四是物業(yè)管理。“未來科技發(fā)展的迅速，但是我們不會看到顛覆性的轉(zhuǎn)變。產(chǎn)品的差異化競爭，是未來的主要競爭要素。辦公的靈活性、多樣性和可改變性，是未來關(guān)注的要點。”

　　關(guān)于定制需求時，MR COUTTS舉了兩個例子，一個是蘋果公司，一個是香港匯豐銀行。對這類總部性需求，應(yīng)前期設(shè)計時，就請他們參與進來。因為這類客戶，會將樓宇視為品牌文化的一部分。

　　在5A智能技術(shù)方面，MR COUTTS特意提到了語音技術(shù)及其協(xié)作技術(shù)。他認(rèn)為這很快會成為甲級寫字樓的一個科技性標(biāo)志。“因為有了這個智能技術(shù)，你可以在辦公樓里辦公，也可以在外面辦公。協(xié)作性技術(shù)的引入，會讓團隊更加緊密。”

　　MR COUTTS特別講了一個故事，來強調(diào)高端寫字樓物業(yè)服務(wù)的重要性。“在有著300萬平方米存量市場的迪拜，渣打銀行居然在這里找不到一個合適的寫字樓，來做總部辦公場所。不是迪拜沒有好的建筑，而是沒有好的物業(yè)管理團隊。”

　　投資秘籍

　　除了地段、開發(fā)商品牌、配置、后期物業(yè)管理等常規(guī)條件外，選擇開發(fā)商自己持有絕大部分、另有少量出售的寫字樓會更有保障，開發(fā)商會加強對整個項目品質(zhì)的管理，對招商營銷推廣也有較強的帶動作用。時間也證明，開發(fā)商自持的寫字樓在租賃市場競爭力更強，租金水平更高。