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    近日，黑石集團將所持有的上海Channel1購物中心95%股權以14.6億元人民幣的價格出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發(fā)展，這意味著黑石首次從中國房地產投資領域中撤出。作為全球最大的私募股權基金，黑石集團此舉被業(yè)界視為看空國內商業(yè)地產的標志性事件；而經歷過一波售價上漲之后，國內部分城市商業(yè)地產的“估值洼地”已被填平，隨著回報率的降低，商業(yè)地產的“階段性頂部”也已開始隱現。

    住宅市場調控展開后，很多避險資金相繼進入商業(yè)地產領域，而許多房企也紛紛轉投商業(yè)地產，這就使得國內一二線城市商業(yè)地產投資和價格的增幅高出住宅市場約5-10個百分點。其中，商鋪、寫字樓、零售商業(yè)等商業(yè)物業(yè)的漲幅尤高。今年以來，在北京、上海等城市，商業(yè)物業(yè)的售價平均漲幅超過30%，租金上漲約20%，租售比呈擴大趨勢。

    另據中國證券報記者的不完全統計，去年以來，宣布進入商業(yè)地產市場的住宅開發(fā)商已有近20家，另外，娃哈哈、雅戈爾等主業(yè)非房地產的企業(yè)也開始涉足商業(yè)地產。那么多企業(yè)進入，未來的商業(yè)項目供應量肯定會大幅增加，供應增加意味著競爭加大。

    有行業(yè)專家指出，今年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產量價齊升，租金回報率下降，部分城市的項目甚至低于貸款利率，價格泡沫隱現。一旦資金退出，房價下跌，商業(yè)地產信貸將面臨較大風險。目前，上海、廣州等一線城市的人均商業(yè)地產面積已經超過世界發(fā)達國家的人均1.2平方米，上海甚至超過了人均2平方米。當供應量超過市場的消化能力，就會有一大批商業(yè)物業(yè)滯銷堆積，開發(fā)商的資金鏈可能面臨斷裂，進而引起一連串的連鎖反應。

    隨著貨幣信貸的持續(xù)收緊，進入商業(yè)地產的資金也開始出現外流的趨勢。不久前，由于承租物業(yè)的租金水平過高，太平洋百貨被迫撤出北京市場。而全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統更是提出，在政府對商品住宅交易嚴格限制下，投資持續(xù)轉向商業(yè)地產，二季度全國商業(yè)地價環(huán)比、同比增長率均為最高。商業(yè)地產成為地產資本“蓄水池”還是新泡沫，值得關注。

    商業(yè)地產的快速升溫預示其風險在不斷加大，近期有消息稱，監(jiān)管部門對商業(yè)地產的調控正在醞釀。銀監(jiān)會日前下發(fā)通知，要求進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房。8月23日，上海銀監(jiān)局下發(fā)《關于上海市商業(yè)地產信貸風險提示的通知》，明確要求上海各商業(yè)銀行必須在商業(yè)用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發(fā)放商業(yè)貸款，此舉意味著，上海各大銀行將停止對商業(yè)用房期房放貸。

    目前熱度很高的商業(yè)房地產存在較大的不確定性。業(yè)內人士指出，現在住宅這個餅越來越小，所以越來越多的人進入商業(yè)房地產領域，導致競爭和泡沫的增加。未來5-10年，商業(yè)地產市場內的問題將陸續(xù)出現。