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    3月初，筆者曾發(fā)表《商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)依然》，時(shí)隔近半年，筆者發(fā)現(xiàn)伴隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的繼續(xù)加碼，商業(yè)地產(chǎn)熱有增無(wú)減。從土地到項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)的一、二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)升溫，成交量逐步放大，尤其是一線城市，相對(duì)于住宅類物業(yè)的低迷，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成交量卻同比增長(zhǎng)迅速。

    如前文所述，商業(yè)地產(chǎn)在通脹預(yù)期繼續(xù)高漲的刺激下，引發(fā)一輪市場(chǎng)熱潮的可能性很大，尤其是那些能夠打上擦邊球的小面積商住物業(yè)。

    就供求關(guān)系角度而言，首先是供應(yīng)，今年上半年至今，上海新增土地市場(chǎng)供應(yīng)中，商業(yè)辦公地塊出讓總量同比去年大幅提升34%，而溢價(jià)率也在升高，接近20%，可見市場(chǎng)對(duì)于商業(yè)辦公地塊興趣的提升，這也就意味著未來(lái)的兩三年里，市場(chǎng)新增的商業(yè)辦公項(xiàng)目入市量將以30%左右的增幅入市。而市場(chǎng)存量方面，截至7月底上海寫字樓市場(chǎng)存量達(dá)到市場(chǎng)峰值28674套，同比去年7月提升了16%。綜上，筆者認(rèn)為在未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)總量不斷攀升的情況下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)開始逐步集聚，尤其是商業(yè)辦公類物業(yè)更需謹(jǐn)慎。

    其次是需求。在商品住宅市場(chǎng)被全面壓制的情況下，市場(chǎng)上的資金出于避險(xiǎn)需要，不得已進(jìn)入一些風(fēng)險(xiǎn)較大的領(lǐng)域，這種趨勢(shì)是不具備延續(xù)性的，一旦通脹預(yù)期減弱或者商品住房調(diào)控壓力減緩，這部分資金將會(huì)迅速撤離。這樣的背景導(dǎo)致對(duì)于商業(yè)、對(duì)于辦公類物業(yè)的終端需求的日趨萎縮，以長(zhǎng)期投資獲取租金回報(bào)為目標(biāo)的資金進(jìn)入也必然更趨于謹(jǐn)慎。因此，可以說(shuō)市場(chǎng)需求目前比較旺盛的購(gòu)買力并不持久，隨時(shí)會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境的變化發(fā)生逆轉(zhuǎn)。