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    因住宅投資受限而獲益的寫字樓市場，已經(jīng)持續(xù)火熱了一年多。盡管大量數(shù)據(jù)顯示，未來5年成都寫字樓供應(yīng)量巨大，市場能否消化前景堪憂，但開發(fā)商的銷售節(jié)奏并未因此有太大改變。仲量聯(lián)行近日指出，市場成交顯示，寫字樓的購買需求遠大于租賃需求，分拆業(yè)權(quán)物業(yè)的市場需求量大，但是長期競爭力卻相對較弱。

    仲量聯(lián)行、世邦魏理仕均指出，開發(fā)商自己持有絕大部分、出售少部分的寫字樓，或是大量終端客戶大面積購買的分拆業(yè)權(quán)寫字樓，將比普通銷售的寫字樓在租賃市場更有競爭力，投資者的回報更能得到保障。

    開發(fā)商自持寫字樓 租金水平更高

    仲量聯(lián)行商業(yè)部總監(jiān)張裕鵬認為，開發(fā)商自持的寫字樓在租賃市場競爭力更強，租金水平更高。中環(huán)廣場和時代廣場是最好的例子，“3年前入市時，中環(huán)廣場的租金比時代廣場略低，租戶組合上也沒有太大優(yōu)勢。然而這幾年，中環(huán)廣場加強后期管理，租金水平已經(jīng)與時代廣場持平，租戶組合優(yōu)勢也更為明顯，優(yōu)質(zhì)大租戶數(shù)量增加。”世邦魏理仕高級分析師金靈持相同的觀點：“開發(fā)商可以控制租金，而散賣后小業(yè)主會出現(xiàn)價格競爭。”

    重視租戶質(zhì)素、組合和后期物業(yè)管理水平，也是開發(fā)商自持寫字樓競爭力更強的重要保障。零散分拆銷售模式下，業(yè)主對大樓維護難以達成共識，同時對租戶的品質(zhì)不加監(jiān)管，時間一長將面臨高品質(zhì)租戶的流失。

    被忽略的隱性競爭力 影響未來租金

    仲量聯(lián)行的調(diào)查報告顯示，購買和租賃中，寫字樓現(xiàn)有用戶對產(chǎn)品品質(zhì)的關(guān)注點集中在電梯等待時間短、空調(diào)舒適、智能化設(shè)施良好、停車位多、得房率高等層面上，所以市場上在售的寫字樓也多以能看得到的高端配置來吸引買家。然而，這些耀眼的高端配置是否能真正決定寫字樓在租賃市場上的競爭力呢？

    張裕鵬說：“現(xiàn)在的客戶需求和5年、10年后的客戶需求是不同的，開發(fā)商自己持有的寫字樓，會為了長期物業(yè)升級做足準備，投入更多到客戶看不到的地方，比如承重、電力設(shè)施，這不是未來花幾百萬可以改造的。客戶現(xiàn)在不提要求，不代表未來不需要。”金靈也認為，開發(fā)商對自己持有的寫字樓會更注重品質(zhì)，無論是規(guī)劃設(shè)計修建還是未來的物業(yè)管理，因為他們需要長期經(jīng)營，物業(yè)品質(zhì)需要得到最終用戶的認可才能達到租金更高。但散賣之后，開發(fā)商很難去關(guān)注未來的出租效益。

    這也是為什么，自持和散賣的寫字樓正在出現(xiàn)租金競爭力分水嶺。仲量聯(lián)行稱，近三年成都高品質(zhì)寫字樓年均租賃面積約6.2萬平方米，而年均銷售面積可達22.8萬平方米，兩者相差近4倍，市場對物業(yè)的購買需求遠大于租賃需求，寫字樓在租賃市場上的競爭將不可避免地到來。

    購買寫字樓 先分析買家和租戶

    由于成都目前寫字樓的回報水平還處于7%~8%，遠高于住宅和零售商鋪(租金回報一般在3%~5%)，也高于一線城市5%~6%的平均水平，因此吸引了越來越多本地和外來購買群體。下手寫字樓時，考慮到這是一種“越老越不值錢”的投資品種，更需要掌握購買竅門。

    金靈建議，除了地段、開發(fā)商品牌、配置、后期物業(yè)管理等常規(guī)條件外，選擇開發(fā)商自己持有絕大部分、另有少量出售的寫字樓會更有保障，開發(fā)商會加強對整個項目品質(zhì)的管理，對招商營銷推廣也有較強的帶動作用。

    但這種物業(yè)畢竟不多，張裕鵬在接受成都商報記者采訪時介紹，仔細觀察在售寫字樓的租戶組合也是一種方法。“如果小業(yè)主都是投資客并非自用，買的面積較小，如100、200平方米，可能會出現(xiàn)競價、搶客戶的情況，不會仔細選擇租戶。但是如果大部分購買者都是終端用戶，就可以保持整棟大樓的租金，國航世紀中心、匯日央擴就是很好的例子。”

    另一方面，關(guān)注未來哪些大租戶確定會在大樓里辦公，也能讓自己的投資更有保障。比如保利地產(chǎn)將會搬進保利中心辦公，保利也在尋找一些大的終端用戶購買，這種寫字樓就會更有優(yōu)勢。