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    昨天，人們議論的一大新聞莫過于前天晚上突然而至的新“國八條”，用更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策拉開第三次樓市調(diào)控的序幕。而就在第一時(shí)間內(nèi)，昨天銀行立馬上調(diào)了二套房貸的首付比例，財(cái)政部也正式發(fā)文，表示不足5年的住房轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅。各方聯(lián)動(dòng)，重磅炸彈依次坐實(shí)，在這力度絕對堪稱史上最嚴(yán)的三次調(diào)控政策籠罩之下，樓市未來走向再度顯得撲朔迷離。而這一次，各方人士對于后市也表現(xiàn)出了比較明顯的不看好。

    商業(yè)地產(chǎn)市場歡呼聲一片
    資深業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為春天真的來了

    新“國八條”大棒照例重重地?fù)]向住宅，那么，這對依舊不受調(diào)控政策影響、一直獨(dú)善其身的商業(yè)地產(chǎn)類項(xiàng)目而言，能不能說是一個(gè)比較明顯的利好信號(hào)，并且能夠帶來實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)機(jī)？“我們認(rèn)為，杭州的商業(yè)地產(chǎn)市場這次是真的迎來了春天�！毕騺碜黠L(fēng)穩(wěn)健的贏商投資總經(jīng)理方芳如此笑言，聲音里透著幾分按捺不住的激動(dòng)。

    在她看來，2010年盡管先后出臺(tái)了兩輪調(diào)控政策，看起來對商業(yè)項(xiàng)目也是利好消息，但畢竟可以打的擦邊球還是多，所以調(diào)控實(shí)質(zhì)執(zhí)行力度有限，商業(yè)項(xiàng)目的受益程度也有限�！岸�這次的新政看來是動(dòng)真格了，如果細(xì)則出來執(zhí)行得力，那么那些沒辦法再買住宅的資金在沒有其他投資渠道的情況下，總要找一個(gè)相對可靠的出路。由此可以預(yù)判，未來一段時(shí)間內(nèi)，會(huì)有一筆數(shù)目可觀的資金轉(zhuǎn)戰(zhàn)到商業(yè)地產(chǎn)上；同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的整個(gè)大盤相較于住宅來說要小很多，溢出效應(yīng)明顯，不多的資金就可以砸出比較大的動(dòng)靜來�！�

    “事實(shí)上，大額資金開始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)這一趨勢，從2010年下半年就開始慢慢顯現(xiàn)出來。以前商鋪一般都是散戶在炒，但最近半年以來，許多動(dòng)輒幾千萬的資金也開始進(jìn)來炒商鋪，在下沙等地一買就是五六間，動(dòng)不動(dòng)買一大片。究其原因，浙江的民間資本實(shí)力實(shí)在太雄厚，溫臺(tái)等不少地區(qū)又有集資炒房的傳統(tǒng)，以往炒的大多是住宅，住宅慢慢地難炒了，掉轉(zhuǎn)槍頭炒鋪也很正常�！�

    而在商鋪、寫字樓和酒店式公寓三類產(chǎn)品里，方芳分析認(rèn)為，2011年最為受益的應(yīng)該還是酒店式公寓�！笆紫�，2011年杭州酒店式公寓的供應(yīng)量相當(dāng)大，10000套都不止，這還沒有算進(jìn)村級(jí)留用地項(xiàng)目；其次，這一兩年酒店式公寓銷售井噴明顯，2010年全年成交了將近8000套，相較前幾年平均成交3000套左右的水平增長迅速，剛好處于一個(gè)較好的上升通道內(nèi)；再者，酒店式公寓的產(chǎn)品類型最像住宅，相較于專業(yè)性較高的商鋪來說，會(huì)是很多炒住宅炒慣了的投資客更愿意轉(zhuǎn)投的房產(chǎn)品�！�

    營業(yè)稅新政今起執(zhí)行
    這也是歷年來力度最嚴(yán)厲的一次

    昨天，國家財(cái)政部下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》（以下簡稱“通知”），明確執(zhí)行新“國八條”中關(guān)于“個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅”的政策，通知要求從今天開始執(zhí)行。

    通知明確，“個(gè)人將購買不足5年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅�！�

    這個(gè)政策跟2006年出臺(tái)的“國六條”中營業(yè)稅征收方式一致，是歷年來個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策中最緊的。前一天新“國八條”剛剛出臺(tái)，第二天財(cái)政部就下發(fā)文件要求及時(shí)執(zhí)行新營業(yè)稅政策，這讓市場一點(diǎn)喘息的時(shí)間都沒有，對于原本想趕原營業(yè)稅政策“末班車”的二手房買賣雙方來說，可謂當(dāng)頭澆下一大盆冷水。

    據(jù)盛世管家、假日房產(chǎn)等杭城多家房產(chǎn)中介統(tǒng)計(jì)，目前處理的二手房成交單子中，有三成左右是未滿五年的普通住房，現(xiàn)在這些房子交易時(shí)就要多繳營業(yè)稅了；另外，涉及到二套房貸的單子比例在五成以上，這些買家的最低首付就要從原來的五成提升到六成了。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，營業(yè)稅新政和銀行提高二套房貸最低首付的政策出臺(tái)后，肯定會(huì)讓之前處于高溫的樓市迅速冷卻�！般y行這么緊的房貸政策之前還沒有出現(xiàn)過，去年以來銀行房貸政策一再收緊，對市場影響也越來越大了，畢竟有七成左右的買房人會(huì)涉及到貸款問題。而營業(yè)稅新政的影響力跟通脹有關(guān)，如果今年仍然呈現(xiàn)出高通脹的情形，那么房產(chǎn)還將是多數(shù)人選擇的保值產(chǎn)品，營業(yè)稅新政對市場的實(shí)際影響就不會(huì)太大�！币晃环慨a(chǎn)中介老總認(rèn)為。

    另外，新“國八條”對擁有2套房及以上的本地居民及擁有1套房及以上的非本地居民實(shí)行禁購。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行，將很有可能引起二手房房東的惜售。相當(dāng)一部分的房東都有兩套或兩套以上的房子，如果禁購，這些房東將無法再買入新房，因此他們會(huì)選擇暫時(shí)不賣房：物價(jià)飛漲時(shí)期，與其拿著大把現(xiàn)金等著貶值，還不如持有房產(chǎn)。

    一手房市場又將面臨僵持
    開發(fā)商憂心忡忡坐等地方細(xì)則出臺(tái)

    新政大棒一揮落，立刻給雪天里的杭州樓市再蒙一層陰霾。雖然對于此次新政的最后調(diào)控效果判斷不一，但多數(shù)業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為短期內(nèi)觀望情緒將再度出現(xiàn)，購房者的需求可能會(huì)下降，節(jié)后市場將受影響；而開發(fā)商們對于節(jié)后市場更是憂心忡忡，擔(dān)心嚴(yán)政影響下的杭州樓市會(huì)再度陷入僵持，直接影響2011年一、二季度的銷售。

    新政消息一出，昨天一早杭州某房產(chǎn)公司營銷老總就給各方打電話，搜羅“內(nèi)幕消息”�！艾F(xiàn)在我比較關(guān)心的是地方政府如何將新‘國八條’落地�！痹摖I銷老總直言不諱地說，“新‘國八條’還是國家一個(gè)宏觀的調(diào)控政策，具體執(zhí)行還要看地方出臺(tái)的細(xì)則，新‘國八條’中很多‘原則上’、‘一定時(shí)期內(nèi)’等字眼，還是給各地執(zhí)行時(shí)留有一些空隙，所以具體到杭州，我們關(guān)心杭州會(huì)出臺(tái)多嚴(yán)的執(zhí)行細(xì)則，尤其是針對有兩套房的本地人或有一套房的外地人會(huì)被‘禁購’這一條，執(zhí)行力度松和緊效果會(huì)天差地別。”據(jù)了解，不少在杭開發(fā)商在新“國八條”出臺(tái)后都暫緩了推盤計(jì)劃，靜待春節(jié)后地方政府的政策導(dǎo)向。

    昨天，記者也致電了多位在杭開發(fā)商，明顯感覺大家對后市的降溫預(yù)期在增加。幾個(gè)原本計(jì)劃1月開盤、但因種種原因未能開盤的開發(fā)商懊悔不已，很怕春節(jié)后開盤效果不好，因此造成大量存貨積壓。一位開發(fā)商十分擔(dān)憂地表示：“2010年因?yàn)檎{(diào)控的原因，公司開盤量并不大，只趕在去年年底開了一波，本想在2011年一季度安排幾次密集的開盤，集中推一些量，沒想到調(diào)控這么快就來了，無論實(shí)質(zhì)效果怎樣，對購房者的心理肯定會(huì)造成影響，很可能會(huì)像去年4月份那樣，大家一下子被打蒙了，持續(xù)觀望，這樣一、二季度的銷售將大受影響�！�

    與開發(fā)商一致表現(xiàn)出的憂慮不同，購房者們的反應(yīng)卻只能用一個(gè)“亂”字來形容。面對突如其來的政策，正準(zhǔn)備掏錢買房的購房者們是炸了鍋，有的人一聽說要“禁購”，急著買房，說要趕在地方還沒執(zhí)行前下單；有的人則恰恰相反，怕調(diào)控后樓市會(huì)大跌，把掏出去的錢又收了回來，原本要簽約的房子寧可賠錢也要退定。一位資深投資客更對2011年的樓市做出了“量縮價(jià)未必跌”的判斷�！�2011年除了政策調(diào)控外，市場環(huán)境本身也很嚴(yán)峻。2011年杭州主城區(qū)住宅供應(yīng)量是去年年度銷售量的2.2倍，供應(yīng)量充足；但另一邊卻是政策抑制下的需求減少，有資金買房或者有資格買房的人沒有那么多了，交易量肯定上不去。但同時(shí)，根據(jù)新‘國八條’的要求，商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前兩年年均實(shí)際供應(yīng)量，去年杭州主城區(qū)土地供應(yīng)量可是比前年同比跌了39.6%，這就意味著2011年的土地供應(yīng)量還要增加，很多開發(fā)商有充足資金買地，地價(jià)很可能下不來，在一向有拍地效應(yīng)影響的杭州，房價(jià)要下來可能也不太現(xiàn)實(shí)。”