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    隨著三套房“限貸令”、甚至“限購令”等多個調(diào)控房價的措施出臺，國內(nèi)不少房地產(chǎn)投資資金需求受壓。不過，在投資商品住宅被堵后，不少人開始將目光轉(zhuǎn)向商鋪投資，更有不少高端投資人另辟蹊徑，參與到最近活躍的房地產(chǎn)股權(quán)投資基金中來。招商銀行總部私人銀行副總經(jīng)理王菁向本報記者透露，最近很多私人銀行高端客戶都從原來的直接投資商品住宅，轉(zhuǎn)向配置商鋪，或者是通過房地產(chǎn)信托、私募等股權(quán)等方式間接參與房地產(chǎn)投資。

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    房地產(chǎn)股權(quán)基金受高端客戶熱捧

　　除了直接買入房地產(chǎn)這種直接投資，通過資本市場間接投資于房地產(chǎn)市場的方式也被越來越多的投資人所發(fā)掘。這些間接投資方式既有最簡單的購買房地產(chǎn)上市公司的股票、債券，又有復(fù)雜的房地產(chǎn)投資基金投資、股權(quán)投資等。

　　招行總行私人銀行副總經(jīng)理王菁對本報記者透露，在嚴(yán)控商業(yè)住房投資的政策下，不少私人銀行客戶在權(quán)益類投資配置上有所增加。“目前私人銀行推出的房地產(chǎn)股權(quán)產(chǎn)品受到了客戶的熱捧。其中，又以商業(yè)地產(chǎn)的權(quán)益投資最受歡迎，因為商業(yè)物業(yè)可以通過經(jīng)營管理等方式實現(xiàn)更多穩(wěn)定的股權(quán)收益。”

　　華盛萊蒙投資基金總裁王寧接受媒體采訪時表示，相比直接購買住宅房地產(chǎn)，投資房地產(chǎn)基金業(yè)的規(guī)模不受限制，可以是1000萬、1億元，甚至更多。此外，資金的杠桿效應(yīng)也比直接購買房產(chǎn)要大得多。他表示，直接購房只用了按揭的杠桿作用，但是房地產(chǎn)基金投資從拿地、開發(fā)到出售，每個環(huán)節(jié)都有資金的杠桿放大效應(yīng)。

　　“從最開始的土地款上面，由于目前在繳納土地款時某些地區(qū)還是能夠做到分期付款，在這個過程中就能使用一次杠桿效益；在開發(fā)貸款上，又能實現(xiàn)一次杠桿效益；在整個開發(fā)過程中，通過預(yù)售制度、工程協(xié)作單位的互動，即自有資金等方面都能夠再次實現(xiàn)杠桿效益。”王寧說。

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    挑選產(chǎn)品要深入了解

　　根據(jù)巨靈財經(jīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，進入四季度后，短短一個月內(nèi)，就有6只投資于房地產(chǎn)的信托理財產(chǎn)品發(fā)行，創(chuàng)下今年了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行高峰。這些房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率平均達到了10%左右，最低認(rèn)購資金在100萬元以上。

　　戴德梁行北京估價部董事胡峰表示，未來將會有超過80%的外資基金會在中國設(shè)立人民幣基金，而其中相當(dāng)一部分資金將會進入房地產(chǎn)市場。“國內(nèi)的地產(chǎn)私募基金從3月開始活躍，此后宏觀調(diào)控使得開發(fā)商融資渠道受限，參與地產(chǎn)私募基金的資金迅速增加，競爭日趨激烈，至9月份已進入膨脹期。”胡峰表示，未來地產(chǎn)私募基金在房地產(chǎn)融資市場上將占據(jù)重要的市場份額。

　　不過，專家建議投資者選擇房地產(chǎn)基金作為投資時，要慎重考慮基金的投資理念是否和個人的投資理念相吻合，對所投項目的詳細(xì)信息和情況是否足夠了解。此外，還要關(guān)注投資房地產(chǎn)基金的投資人背景，發(fā)起人的背景，主要投資人的背景以及團隊等信息。

    ■相關(guān)

    新政對商業(yè)地產(chǎn)影響有限

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的前三季度全國房地產(chǎn)市場運行情況數(shù)據(jù)，與上年同月相比，辦公樓銷售價格上漲4.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.3%，其他用房銷售價格上漲0.6%。10月與9月相比，辦公樓銷售價格上漲0.3%，商業(yè)營業(yè)用房銷售價格上漲0.2%，而其他用房銷售價格則下降0.1%。不少業(yè)內(nèi)專家表示，新政調(diào)控主要針對住宅投資市場，對商業(yè)房地產(chǎn)的沖擊并不大，在通脹背景下，租金不斷上漲，商業(yè)房產(chǎn)投資不失為對住宅投資被堵后的一個較好投資出路。

　　寫字樓的回報率高

　　按照政策要求，目前各家銀行已經(jīng)嚴(yán)格停止向個人發(fā)放第三套以上住房貸款，對第二套住房貸款首付和利率也大幅調(diào)高。分析人士指出，現(xiàn)已出臺的政策主要是信貸控制類，暫停放貸大大抑制了投機資金進入商品住宅市場，但政策并沒有涉及商用房地產(chǎn)貸款。“從投資的角度看，商用房地產(chǎn)可視為住宅投資很好的替代品，最近各大城市寫字樓、商鋪等商用物業(yè)帶看量和成交量較前期均比前期有所提高。”某大地產(chǎn)商內(nèi)部銷售人士也表示。

　　“如果要繼續(xù)投資房地產(chǎn)，我們建議投資商用的住宅，民用住宅投資要非常謹(jǐn)慎。”交通銀行高級私人銀行顧問王昭對本報記者表示，現(xiàn)在正是投資商鋪合適時機，“金融危機以來，很多外貿(mào)企業(yè)倒閉，從寫字樓里撤出來，造成大量的寫字樓空置率上升，寫字樓的價格是一降再降，但民用住宅的價格卻一升再升。”

　　房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，商用物業(yè)未來收益比民用住宅更為穩(wěn)定和多元化。“一般而言成熟的商業(yè)項目投資回報率在5%-8%，預(yù)計10年到20年便能收回成本。從近期市場交易來看，面積相對較小、總價比較低的高性價比鋪位比較緊俏。而在辦公樓的投資上，長遠(yuǎn)來看，大城市商辦類物業(yè)前景廣闊。”

　　王昭也認(rèn)為，從長期來看，寫字樓的回報率肯定是高于自用住宅的，特別是隨著中國經(jīng)濟的回暖，商用住宅的投資價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于民用住宅。“如果客戶已有兩套以上住宅，建議投資商鋪而少投民用住宅。”

    初始投入大意味著高風(fēng)險

    不過，若要投資商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店等各種商業(yè)地產(chǎn)，銀行的貸款政策又是怎樣的呢？據(jù)記者了解，目前各家銀行的商用地產(chǎn)貸款首付一般要求五成以上，甚至有部分按揭貸款只能貸到三四成，最高貸款年限一般也只有10年，而貸款利率也不得低于同期基準(zhǔn)利率的1.1倍。不過，與住宅投資相比，商業(yè)地產(chǎn)投資不受套數(shù)的限制，名下物業(yè)的多少并不影響再次投資。

　　因此，在發(fā)掘商業(yè)房地產(chǎn)投資機會的時候，理財師提醒投資者要注意商業(yè)房地產(chǎn)的高投資門檻。一方面，商業(yè)地產(chǎn)每平方的價格比住宅高出好幾倍，五成首付的投入一般就是過百萬，成熟的商業(yè)項目投資門檻甚至可達千萬元。初始成本的高投入意味著投資者要承受著更大的風(fēng)險。另一方面，在還款年限上，商業(yè)地產(chǎn)貸款比住宅貸款大大縮短，也會給投資者帶來較大的短期現(xiàn)金流壓力。此外，商業(yè)地產(chǎn)項目交易稅費一般是交易收益部分的30%-60%，比住宅高得多。因此，商業(yè)地產(chǎn)投資對投資者在物業(yè)的運作、出售時機把握等多個方面有較高的要求。“如果投資者在購入物業(yè)3年以內(nèi)就轉(zhuǎn)手，單是交易費用都覆蓋不過來，極有可能會得不償失。”理財師表示。