總部基地：廠房還是寫字樓
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2010/9/25 10:43:01
劉元是北京豐臺總部基地一家中小企業(yè)的老板。他在總部基地租了一個200平方米左右的辦公區(qū)，租金為2.1元/平方米/月，押一年付半年。他表示，總部基地屬于高科技產(chǎn)業(yè)園，不過在這里辦公的公司什么類型的都有，有服裝公司、地板公司、建材公司、裝修公司、紙業(yè)公司、印刷公司、化工企業(yè)、機械設(shè)備公司等等。
“高新”寫字樓
“我們這里價格比寫字樓優(yōu)惠，同時進駐的企業(yè)可以享受稅收優(yōu)惠，這是一般寫字樓無法比擬的。”總部基地一位銷售人員表示。
“這里的高新企業(yè)前三年免征企業(yè)所得稅，后三年按7.5%收。”劉元說，“比如一年要納稅的所得額是500萬元，一般的企業(yè)所得稅是按照25%征收，即125萬元；進駐總部基地的企業(yè)可以減按15%征收，就是75萬元；如果申請到高新技術(shù)企業(yè)，前三年免收，后三年減按7.5%征收，前六年總共就只需要交225萬。”
不過，從2008年起，原來享受低稅率優(yōu)惠政策的企業(yè)，在新稅法施行后5年內(nèi)逐步過渡到法定稅率。例如，享受企業(yè)所得稅15%稅率的企業(yè)，到2010年按22%稅率執(zhí)行，到2012年最終過渡到25%的法定稅率。對于2008年之后進駐的企業(yè)，優(yōu)惠的幅度就有所減少。
對工業(yè)地產(chǎn)法律問題有深入研究的君泰律師事務(wù)所上海分所房地產(chǎn)事務(wù)中心首席律師吳取彬表示，目前，高新技術(shù)企業(yè)能享受到的最低優(yōu)惠稅率已經(jīng)普遍提高到15%。
在總部基地辦公的化工、服裝、印刷等傳統(tǒng)行業(yè)，也都可以享受高新企業(yè)的優(yōu)惠嗎？吳取彬表示，這些優(yōu)惠只有高新技術(shù)企業(yè)或者是符合科技園區(qū)要求的企業(yè)才能享受。不過，高新技術(shù)企業(yè)并非一個很玄乎的概念，“生產(chǎn)過程利用了高新科技，或者產(chǎn)品有高科技含量，也是可以申請高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的。”
劉元認為：“高新企業(yè)審批起來也不是很難，關(guān)鍵是企業(yè)如何進行包裝，找到一些高新科技的亮點。”
配套尷尬
除此之外，總部基地仍有許多有待完善的地方。在總部基地上班的孫曉琦說：“這里的房子說是寫字樓，實際上是工業(yè)廠房。”孫曉琦每天上下班都搭同事的車，“如果坐公交的話下了車還要走很久，基地里面沒有公交車可以坐。”
“商業(yè)配套也比CBD這些成熟的寫字樓區(qū)域薄弱多了，只有兩三個像樣點的酒店，有的又很貴；正兒八經(jīng)的餐廳十來家，每天中午都是人山人海，要不然就是附近農(nóng)村的小菜館；其他商務(wù)配套更少。”孫說。
“這里的物業(yè)費是4元/平方米/月，一個5000平方米的樓，每月物業(yè)費2萬元。我們這個租金是包含物業(yè)費的，但是物業(yè)服務(wù)質(zhì)量也一般，外面的街道和公共區(qū)域有保潔和保安，辦公室里面都是我們自己請人干的。為這事，開發(fā)商的物業(yè)公司和這里的業(yè)主還鬧過糾紛。”劉元說。
我愛我家的經(jīng)紀人陳女士表示，和周邊的時代財富天地大廈和工商聯(lián)科技大廈相比，總部基地的物業(yè)售價和租金都更便宜，原因就是物業(yè)的品質(zhì)、裝修、進駐企業(yè)的資質(zhì)以及物業(yè)管理水平等方面有一些差距�？偛炕乇M管有一些購買上萬平方米獨棟辦公樓的實力雄厚的大公司，不過租賃市場的承租主體以一些中小民營企業(yè)為主。
租售價差
雖然有種種弊端，但是考慮到稅收和租金等因素，對辦公條件和地理位置不很講究的劉元還是決定在這里落腳。
我愛我家的經(jīng)紀人表示，時代財富天地的售價達到了2.3萬元/平方米以上，工商聯(lián)科技大廈也達到了1.8萬元/平方米以上，而總部基地的售價則在1.5萬元-1.8萬元/平方米，均價約1.6萬元/平方米。租金方面，總部基地便宜的寫字樓租金能達到2元/平方米/月以下，而時代財富天地達到了2.7-2.8元/平方米/月，工商聯(lián)大廈也在2.6元/平方米/月左右。
劉元認為：“這個項目，開發(fā)商是掙了大頭，因為拿地的價格是以工業(yè)用地拿的，每平方米不到百元，非常便宜；豐臺區(qū)政府掙了吆喝，現(xiàn)在開發(fā)了也有六年了，第一批進駐的企業(yè)三免三減期限就要到了，稅收也能逐步收上來；買房子的業(yè)主，一般以出租為主，很少轉(zhuǎn)讓，因為轉(zhuǎn)讓價格不高，現(xiàn)在這邊的獨棟寫字樓也就能賣個一萬六七的均價，而旁邊的怡海花園等居住社區(qū)，早就上兩萬了，所以當時如果買下來做投資，是不太劃算的。”他表示，因為獨棟辦公樓面積大，從1000—10000平方米不等，所以總價較高，有的上億；工業(yè)廠房又不像寫字樓那樣可以很方便地辦理按揭貸款，所以資金占用比較多。
雖然總部基地的開發(fā)商將其看成一個房地產(chǎn)項目，不過，如果用同樣的資金去購買住宅，升值幅度將是這里的數(shù)倍。劉元說，最早總部基地和怡�；▓@的房子售價差不太多，總部基地開盤較早幾個月，每平方米售價比怡�；▓@貴幾百元。他所在的辦公樓業(yè)主就住在怡�；▓@，2004年買的房子，大約6500元/平方米，而當時總部基地的辦公樓大約6800元/平方米�，F(xiàn)在怡�；▓@的房子2.8萬元/平方米左右，但總部基地辦公樓仍徘徊在1萬六七左右。“面積太大，總價太高，貸款不好辦，又是工業(yè)產(chǎn)權(quán)，所以轉(zhuǎn)讓難度比較大。”劉說。
吳取彬說：“是辦公樓性質(zhì)還是工業(yè)廠房性質(zhì)比較難界定，主要是監(jiān)管不嚴，沒人去查。各地招商引資壓力比較大，這種做法又能帶動就業(yè)和稅收，只要不是明目張膽地改變性質(zhì)，地方政府一般睜只眼閉只眼。”
一位國土系統(tǒng)研究人士對此表示：“工業(yè)用地可以配建一小部分科研、辦公等用房，但這些一般是工業(yè)用地附屬的，作為工業(yè)用地附加建筑物整體轉(zhuǎn)讓。用這個專門建大批辦公樓銷售，相當于這些樓承擔了商務(wù)辦公職能，變更了實際的用地性質(zhì)。”
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- 來源：經(jīng)濟觀察報