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    讀者張明（化名）郁悶有好長一段時(shí)間了，他手頭上有閑置資金20余萬，從去年年底開始就一直想投資物業(yè)，住宅調(diào)控厲害之后就轉(zhuǎn)為尋找商鋪，但收益穩(wěn)定的鬧市臨街商鋪買不起，門檻低的社區(qū)商鋪又難以看到前景。他還跑了幾家預(yù)計(jì)亞運(yùn)前開業(yè)的主題商場，覺得風(fēng)險(xiǎn)太大。那么，作為商業(yè)地產(chǎn)中典型的投資形式，各種類型商鋪的收益和風(fēng)險(xiǎn)在哪里？會(huì)“搖錢”的商鋪仙蹤何處覓？

    實(shí)際上，投資商鋪在某些方面就如同炒股,是一件考究眼光的事兒——投資者必須練就一雙能夠明辨績優(yōu)股、潛力股、高科技股、冷門小盤股等等的“慧眼”。信息時(shí)報(bào)記者特意走訪市場、邀來專家，對(duì)各類商鋪進(jìn)行了分類，便于投資者綜合投資收益和風(fēng)險(xiǎn)之后去判斷投資方向，從而對(duì)其尋找心儀的商鋪起到指導(dǎo)作用。

    績優(yōu)股——“鬧市”商鋪

    收益相對(duì)穩(wěn)定但入市門檻高

    此類商鋪位于城市商業(yè)中心地段、人流量比較大。投資年收益率普遍在8~10%，通常比一般地段商鋪要高出3~4個(gè)點(diǎn)，且相對(duì)穩(wěn)定，因此被稱為商鋪中的“績優(yōu)股”。這類商鋪多用作物品業(yè)態(tài)的經(jīng)營，體驗(yàn)業(yè)態(tài)和服務(wù)業(yè)態(tài)的比重相對(duì)較少。廣州“鬧市”商鋪的案例多不勝數(shù)，從上下九、北京路到中華廣場、天河城商圈等所在地區(qū)的商鋪均屬此類。

    “鬧市”商鋪雖然屬于績優(yōu)股，但同樣存在風(fēng)險(xiǎn)。首先，商業(yè)中心會(huì)因政府規(guī)劃產(chǎn)生轉(zhuǎn)移，即原先的“鬧市”可能會(huì)變?yōu)槠胀ㄉ倘�，收益率�?huì)有所下滑；其次，商業(yè)中心地段的商鋪也可能旺不起來，收益遠(yuǎn)低于預(yù)期；第三，面臨資金短缺風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別資金實(shí)力不足的投資客，僅夠交首付就盲目購買，可能會(huì)存在租不出去而斷供的風(fēng)險(xiǎn)。

    專家指點(diǎn)：立都商業(yè)副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)認(rèn)為，“鬧市”商鋪收益率雖相對(duì)較高，但入市門檻比較高，對(duì)首次投資商鋪的人來說，要評(píng)估資金實(shí)力、謹(jǐn)慎入市。其次，“鬧市”商鋪不一定都能旺，投資客不能盲目聽信開發(fā)商承諾的高回報(bào)率，要調(diào)查周邊是否存在過多同類商場。再次，老城區(qū)較旺地段的商鋪也要謹(jǐn)慎入市，一旦城中村改造，旺鋪被拆，重建的商圈不一定有原先的那么旺。

    潛力股——“社區(qū)型”商鋪

    價(jià)值隨社區(qū)發(fā)展而提升

    “社區(qū)型”商鋪的價(jià)值提升往往依靠所在社區(qū)的發(fā)展成熟，面積通常比較小，投資總額較低，風(fēng)險(xiǎn)也較低。但想要獲得收益往往需要較長的時(shí)間，越是大型社區(qū)、發(fā)展的時(shí)間越久，隨著人口日益增多、市政配套逐漸成熟等等，社區(qū)商鋪的回報(bào)率也越高。其投資風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)和回報(bào)率指數(shù)都排在中間位置，被稱為商鋪中的“潛力股”。城建興業(yè)地產(chǎn)工商鋪總監(jiān)朱輝分析，其投資回報(bào)率平均約5%。

    朱輝強(qiáng)調(diào)，不同社區(qū)的社區(qū)商鋪保值、增值都不一樣。同一社區(qū)不同的鋪面、鋪型風(fēng)險(xiǎn)都不一樣，小區(qū)出入位置的比小區(qū)里面的商鋪風(fēng)險(xiǎn)小，雙鋪位比單面鋪位的風(fēng)險(xiǎn)低，收入高。此外，鋪面的戶型、經(jīng)營的業(yè)態(tài)也左右著商鋪投資的風(fēng)險(xiǎn)。

    專家指點(diǎn)：投資社區(qū)商鋪的面積不宜太大，最好不要超過300平方米，此外，在投資前還需要關(guān)注社區(qū)的人流動(dòng)向，了解開發(fā)商的實(shí)力以及物業(yè)管理公司的情況等。要注意商鋪是否具備餐飲功能，比如有無污水處理等，具備餐飲功能會(huì)更容易出租。

    高科技股——“主題商場”商鋪

    收益率多取決于主題的獨(dú)特性

    廣東工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)分析師申格聯(lián)認(rèn)為，主題商場商鋪指經(jīng)營某類特定商品的商業(yè)廣場或?qū)�業(yè)市場里面的商鋪。在該主題沒有出現(xiàn)競爭對(duì)象時(shí)，并且能有較優(yōu)勢位置時(shí)，估計(jì)會(huì)有10%~30%的收益；當(dāng)出現(xiàn)競爭者但處在競爭優(yōu)勢中的商業(yè)廣場或?qū)�業(yè)市場，收益估計(jì)保留在5%~20%，而處在競爭劣勢的商業(yè)廣場或?qū)�業(yè)市場只擁有5%~10%的收益，更甚者收益為零或負(fù)數(shù)。

    廈門大學(xué)管理學(xué)院任孟林明教授分析，主題商場應(yīng)具備三個(gè)基本要素，一是發(fā)生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔；三是必須由相似主題、不同特色、不同服務(wù)、不同品牌的商品聚集而成。有專家表示，主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費(fèi)者提供商品，還努力營造一個(gè)良好的購物氛圍；在經(jīng)營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現(xiàn)出特有的主題，因此被稱為商鋪中的“高科技股”。

    專家指點(diǎn)：有地產(chǎn)人士分析，主題商場商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，風(fēng)險(xiǎn)大小要看整體的營商環(huán)境，目前經(jīng)濟(jì)環(huán)境不確定的情況下，小投資者和個(gè)體商戶要慎重入市，不要輕易被開發(fā)商虛擬的投資回報(bào)率所影響。申格聯(lián)認(rèn)為，具體要注意9條投資原則：1.地段；2.發(fā)展商的資金實(shí)力；3.發(fā)展商的知名度；4.項(xiàng)目的定位；5.發(fā)展商以往的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)；6.商業(yè)管理公司的專業(yè)水平；7.所買商鋪的性價(jià)比；8.所買項(xiàng)目的增值空間；9.項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢。

    冷門小盤股——“迷你型”普通街鋪

    最好選擇帶租約的物業(yè)

    “迷你型”商鋪，指的是除了大型商場、商業(yè)旺區(qū)、大型社區(qū)內(nèi)部之外的普通臨街商鋪，多位于社區(qū)、寫字樓及主題商場周邊，以經(jīng)營食品、日常生活用品等為主。該類型商鋪通常面積不大，在一定程度上降低了對(duì)投資者資金實(shí)力的要求，另外，鑒于其適應(yīng)性較強(qiáng)，所以出租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租都比較容易，這正體現(xiàn)出小型商鋪的“小盤股”特點(diǎn)，也因此存在轉(zhuǎn)手、轉(zhuǎn)租頻繁等風(fēng)險(xiǎn)。

    目前，市場上的新增“迷你型”商鋪較為稀缺，感興趣的投資者只能把目光瞄向二手市場。由此，也產(chǎn)生了一些租期穩(wěn)定、且有一定成熟度的商鋪價(jià)格會(huì)偏高，如果投資者對(duì)之有興趣，則需要付出較大的成本。其租金回報(bào)率一般多在5%~6%左右，視地段和周邊人流的情況而上下有所浮動(dòng)。

    專家指點(diǎn)：中立地產(chǎn)董事總經(jīng)理文志堅(jiān)表示，這種街鋪屬于商圈、住宅圈里的輔助性商鋪，其最大的風(fēng)險(xiǎn)是萬一所在地段人流有限，出租有一定難度；建議投資者最好選擇帶租約的物業(yè)投資，租金回報(bào)率如不能達(dá)到5%~6%以上，投資價(jià)值會(huì)大打折扣。