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    商用物業(yè)的投資驗證了高風險高回報的投資真諦。持有過程中，遇到的風險通常都是些棘手的問題，一個不留神就會陷入糾纏的泥沼。但一些小小的“花招”，可以讓你增加持有的收益，達到“創(chuàng)收”的目的。

    首選品牌租客 保證租約穩(wěn)定

    對于商用物業(yè)的持有，計算收益通常不是以月為一個計算周期，而是以年或幾年為周期，為了實現(xiàn)大周期內(nèi)的高收益，尋找到一個品牌客戶作為租客，是專家公認的首選策略。

    商用物業(yè)持有過程中的天敵是“空置”，有一搭沒一搭的出租狀態(tài)即便某一段時間多租三五千元，但是放在更長的時間周期內(nèi)來看，都會被“空置”兩個字攤薄。專家們建議，即使現(xiàn)在每個月租金降低10%-20%，選擇一個品牌租客，依然是降低持有成本、穩(wěn)定并提高收益的首選策略。很多大型寫字樓在招商初期，對于主力店的租金政策通常優(yōu)惠得驚人，甚至成為行業(yè)公認的秘密。

    此外，品牌的人氣效應更容易養(yǎng)鋪和養(yǎng)樓。對于商鋪來說，品牌租客更容易把鋪子做旺，不斷積累的口碑和人氣，更容易在后續(xù)出租過程中提高租金。對于寫字樓來說，如果有知名企業(yè)曾經(jīng)租過，對于后續(xù)出租也是有力的吸引。商鋪出租時，最不幸的是遇到一個不善經(jīng)營的租客，3個月之后倒掉了，再遇到一個，3個月之后再倒掉，連續(xù)幾個回合，這間鋪子的人氣會被徹底做下去。

    通過裝修增加租金收益

    寫字樓和商鋪在裝修方面的需求不同，商鋪因為面對的租客可能每一次都屬于不同行業(yè)，對于裝修的要求差別也很大，有時候裝修反顯得畫蛇添足，吃力不討好。但是對于寫字樓來說，意義就非同一般了。

    首先，租房原本就講求眼緣，對于一些有實力的企業(yè)主來說更是如此，“第一眼辦公室”通常會不太計較少量的價格差異。有中介公司人員也曾笑稱，租房子和相親一樣，既然都講求眼緣，化個淡妝又何妨？此外，增加裝修一方面可以給租客暗示你出租的誠意，更容易成交。并且這種一次性的投入會帶來反復的收益，如果以10年為計，耗資3萬元的裝修費分攤到每一個月的租金里，每個月才250元的成本。

    但是寫字樓裝修是不是越貴就越好呢？并非如此。一位有經(jīng)驗的寫字樓投資者在分析他手中多套寫字樓的不同結局時，關于如何裝修曾做出如下結論：不追求每一個東西都用最好的，但是未來租客經(jīng)常用到的一些物件最好還是有些品質(zhì)感。他較為得意的一個寫字樓持有案例中，雖然室內(nèi)的粉刷、吊頂方面沒有處理得太花哨，但是配置了一套水曲柳的實木辦公桌椅給公司老板，會議室換置一張實木的會議桌，連前臺的電話機都換成西門子的最新款，總共花費不超過2萬，但是在后續(xù)出租過程中，基本上都是租客一進門就會很順利地租下，并且也很少砍價。截至目前，已經(jīng)出租了4年，當年那些裝修的投入早已經(jīng)收回成本，后續(xù)還將繼續(xù)獲益。若將來準備出手，這筆裝修費用還會再次計入成本價格，多一次回收的機會，對于怕麻煩的買家，也會更樂意買下這樣的物業(yè)。

    化整為零提高出租概率

    專家認為無論是寫字樓還是商鋪，這一招可以通用。把大的商業(yè)物業(yè)分割成更小的單位，至少可以降低租客進入的門檻。包括深圳在內(nèi)，任何一個城市的企業(yè)結構都是呈金字塔狀，大企業(yè)的數(shù)量總是呈幾何級數(shù)下降，若有1個人能夠承受500平方米的單位，就一定不止有5個人可以承受100平方米的單位。所以分割后的物業(yè)，租出去的概率會大很多。

    市場關于一個片區(qū)的租金總是有個起租價，小到一定程度，起租價就不再是每平方米的單價，而是整個市場認可的一個價格，和出租車的起步價一個道理，若是3公里內(nèi)起步價為12.5元，小于3公里的同樣也需要支付這樣的費用，房租或許沒有這樣量化的標準，可能會有所降低，但是通常不會相差太大。若以住宅為例，同樣地段同樣機緣，一套80平方米兩房的租金一般會低于兩套40平方米一房的租金，商用物業(yè)也是如此。有專家曾經(jīng)對比過在某一個繁華地段的商鋪，分割之后不僅容易出租，并且整體收益增加了20%-30%。