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    很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2010年的長春寫字樓市場，將迎來又一個放量高峰期，這其中的新世紀(jì)鴻源、典石廣場，以及建設(shè)中的億龍國際、長春國際金融中心等皆非純寫字間項目，綜合體寫字間成為市場的主力，長春寫市日益綜合化。業(yè)內(nèi)看來，這種趨勢未來還將繼續(xù)被放大。

    綜合體寫字間漸成主力軍

    從2006年開始，長春寫字樓市場迎來了首個放量高峰，僅2006年一年寫字樓新增供應(yīng)面積多達(dá)30萬平。隨著偉峰國際商務(wù)廣場、新潤天國際、鴻石國際等一批高水平的寫字間相繼入市，長春寫市出現(xiàn)新局面——純寫字間不斷涌現(xiàn)，并開始引領(lǐng)寫字樓市場。

    然而，隨著2008年典石廣場、金盛·湖畔國際、富苑·盛世城等項目的相繼出現(xiàn)，綜合體寫字間似乎“一夜之間”成為寫市供應(yīng)的主力軍。這種情況在2010年呈現(xiàn)愈演愈烈的趨勢。據(jù)了解，億龍國際、長春國際金融中心以及以往沒有售完的新世紀(jì)鴻源、典石廣場，再上高新的益田、汽開的君地天城和中鐵等，都為寫字間預(yù)留出空間。

    所謂“城市綜合體”，是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關(guān)系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。最近幾年，長春寫市一直萎靡不振，不但開發(fā)量在不斷萎縮，就連銷售量也不見起色。如今隨著大量綜合體的不斷涌現(xiàn)，整個市場展現(xiàn)出從商住樓、純寫占主要地位向以綜合體寫字間為主要產(chǎn)品轉(zhuǎn)變的新局面。

    純寫項目寥寥無幾

    “前幾年，是長春寫字樓集中上量的黃金階段，從2008年下半年開始市場形勢不太好了，明顯感覺大家放慢了開發(fā)的步伐，尤其是純寫字間，因為它是專門為辦公人士量身定做的辦公場所，施工難度往往較大，難度意味著投入成本會多，因此純寫字樓產(chǎn)品稀缺也很正常。”這幾年一直負(fù)責(zé)兆豐國際項目運(yùn)作的董月寧如是說。

    據(jù)了解，2009年上市的純寫字樓項目只有兆豐國際、圣豪·匯商兩家。而兆豐國際實際的開工時間為2006年，原定于2008年的開盤時間卻一拖再拖，這說明市場需求不旺，始終無法達(dá)到開盤所需要的需客量。而2010年長春寫市將要上市的純寫字樓項目也不多，在記者看來，只有去年出讓的西安大路永安街地塊有望建成純寫字樓項目，其他的各家似乎更傾向于將商業(yè)、寫字間、公寓等業(yè)態(tài)涵蓋其中。

    商業(yè)地產(chǎn)專家在接受記者采訪時表示，以往純寫字樓項目配套相對較少，僅限于大堂、電梯等，而外部配套如公寓、商業(yè)本身無法提供，而綜合體寫字間的優(yōu)勢恰恰就在這，完全可以形成辦公—居住—商業(yè)為一體的良性循環(huán)，有了這一優(yōu)勢，綜合體寫字間似乎較純寫字樓更勝一籌。

    “見錢慢”限制寫字樓發(fā)展

    記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，很多項目在設(shè)計之初就排除了建設(shè)純寫字樓的設(shè)計方案。

    業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)公司在拿地之初，會對項目經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行定位，既要符合容積率方面的要求，又要考慮何種業(yè)態(tài)適合日后運(yùn)作和經(jīng)營。就是說，具體做什么項目，開發(fā)公司是要經(jīng)過權(quán)衡論證的。

    董月寧曾向記者表示，現(xiàn)在綜合體寫字間體量較大的原因，除了項目規(guī)劃的因素，還有便是相對于綜合體寫字間，運(yùn)作純寫字樓無論是材料、資金投入、規(guī)劃等方面要求較高，因此，開發(fā)商更傾向于做綜合體項目。

    對于純寫字樓稀少，綜合體寫字間日益成市場主流，商業(yè)地產(chǎn)專家一針見血地表示：“寫字樓一般銷售周期比較長，舉個身邊的例子，典石廣場從2007年年底開始銷售，如今2年多過去了，還有很多寫字間沒有賣出去。”

    專家認(rèn)為，“一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要不斷開發(fā)項目來維持公司的正常運(yùn)行，這里面保持流動資金充盈顯得至關(guān)重要，銷售周期一旦拉長，會使整個公司資金周轉(zhuǎn)不暢，影響到其他項目的正常開發(fā)。”