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    “今年，成都將有40萬(wàn)平方米甲級(jí)寫字樓入市。未來5年內(nèi)，成都每年僅新增甲級(jí)寫字樓高達(dá)30余萬(wàn)平方米。”面對(duì)住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等決策層連續(xù)出臺(tái)系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，如今又讓投資商品住宅與寫字樓的首付款門檻站在了一條起跑線上，可能會(huì)加重新一輪商品住宅觀望情緒。在樓市走勢(shì)不太明朗的情況下，成都一些品牌房產(chǎn)商此前紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，這似乎昭示著一個(gè)信息：未來，成都市場(chǎng)將消化大量商業(yè)地產(chǎn)。

 
    A、市場(chǎng)調(diào)查

    投資一層樓賺回180萬(wàn)

    今年初，張老板驅(qū)車在城區(qū)繞一圈后，回頭擲金2000多萬(wàn)元，盤下了喜年廣場(chǎng)整整一層樓。對(duì)于一名外來投資客，僅僅在兩三小時(shí)短暫思考后，豪擲2000萬(wàn)投資寫字樓，難免讓人吃驚。更吃驚的是，半個(gè)月前，張老板接到了喜年廣場(chǎng)招商部電話：有人要租賃他的那層樓。作為一名成熟的投資客，張老板深知一座嶄新的寫字樓入市，至少有1年左右時(shí)間空置期。帶著疑慮的心情，張老板從深圳赴成都，剛從物管部人員手中接過鑰匙，就被請(qǐng)進(jìn)招商部。原來，那家相中他那層大樓的公司負(fù)責(zé)人已等候那里了。對(duì)方以每月100元/平方米價(jià)格，爽快地全年租下了張老板那層面積為1500余平方米的大樓。張老板掐指計(jì)算，按這個(gè)租賃價(jià)，他的那層樓為他“凈撿”180萬(wàn)元真金白銀。

    投資寫字樓前景樂觀

    記者近日走訪發(fā)現(xiàn)，目前

    除東大街、人南沿線以及成都中心城區(qū)位置，隨處可見大大小小的寫字樓項(xiàng)目。尤其是在城南一帶，就涌現(xiàn)出了新希望國(guó)際、希頓國(guó)際廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、川投調(diào)度中心、茂業(yè)大廈、地鐵OCC大廈等10余座寫字樓。而據(jù)衡信柏迪西南區(qū)總經(jīng)理黃云龍介紹，今年，成都共有40萬(wàn)平方米（不含普通寫字樓入市量）左右的寫字樓投入市場(chǎng)。未來5年內(nèi)，成都每年新增甲級(jí)寫字樓高達(dá)30萬(wàn)平方米。這些甲級(jí)寫字樓租金從80-150元/平方米左右。

    面對(duì)如此巨量的寫字樓，成都市場(chǎng)能否消化？戴德梁行市場(chǎng)商務(wù)部助理董事熊大瑋對(duì)此表示出了樂觀態(tài)度。“盡管寫字樓投放量巨大，由于其地段的不可復(fù)制性，寫字樓升值前景依然樂觀。他分析說，這些寫字樓共同特點(diǎn)是大多位于二環(huán)路甚至內(nèi)環(huán)線。地段稀缺性，導(dǎo)致這些寫字樓擁有了高貴的“血統(tǒng)”。加上周圍完善的城市功能配套，歷來被一些知名大企業(yè)看好，這些企業(yè)把擁有這些寫字樓作為提升公司形象的奮斗目標(biāo)。而成都真正意義上的甲級(jí)寫字樓，根本不愁“嫁不出去”，尤其是能成為城市地標(biāo)性的建筑，則是投資者下手的首選目標(biāo)。

    B、市場(chǎng)分析

    寫字樓回報(bào)是住宅兩倍

    在黃云龍看來，購(gòu)買寫字樓目的無(wú)非兩個(gè)：即求長(zhǎng)線或短線回報(bào)。他說，特別是一些上市公司，為了彰顯公司實(shí)力，就必須擁有自己大量不動(dòng)資產(chǎn)。而寫字樓，尤其是甲級(jí)寫字樓，是上市公司向股民證明實(shí)力的最好憑證。擁有寫字樓的產(chǎn)權(quán)人或單位，如果購(gòu)買后將這些寫字樓租賃出去，源源不斷的租金，可以成為公司源源不斷的流動(dòng)資金。另外，公司一遇資金短缺，還可以憑借這些不動(dòng)產(chǎn)向銀行申請(qǐng)貸款、以及對(duì)外融資。相比投資商品住宅而言，寫字樓回報(bào)更加誘人。

    投資寫字樓到底有何收益？戴德梁行市場(chǎng)商務(wù)部助理董事熊大瑋向記者算了筆賬：目前，成都主城區(qū)內(nèi)商品住宅平均價(jià)為7000元/平方米左右，一些高端商品住宅價(jià)已超過萬(wàn)元。而成都一些甲級(jí)寫字樓單價(jià)目前才13000元/平方米左右。由此看來，商品住宅價(jià)與寫字樓價(jià)格懸殊并不大。但是，兩者在投資回報(bào)上卻相差甚遠(yuǎn)。比如，投資商品住宅回報(bào)率目前不超過4%。作為寫字樓，其回報(bào)率可達(dá)8%。也就是說，寫字樓的市場(chǎng)回報(bào)率，相當(dāng)于一般商品住宅

    回報(bào)率兩倍。因此，無(wú)論從功能上，還是從區(qū)域發(fā)展前景來看，寫字樓較一般商品住宅，都有不可比擬的優(yōu)勢(shì)。

    寫字樓可能更“長(zhǎng)壽”

    市民張先生最近打算在城南買套寫字樓。當(dāng)他得知寫字樓使用年限為40年，而商品住宅的使用年限卻高達(dá)70年。兩者“壽命”的長(zhǎng)短性，讓張先生一時(shí)拿不定是投資寫字樓好，還是商品住宅好？更讓張先生擔(dān)憂的是，購(gòu)買新入市的寫字樓，還要有較長(zhǎng)一段空置期的心理準(zhǔn)備。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似張先生一樣的困惑，并未阻礙一些成熟的投資客投資寫字樓的意向。投資客李女士說，城市建筑升級(jí)換代步伐越來越快，城市居民建筑的“壽命”并不比寫字樓更“長(zhǎng)壽”。

    李女士的想法也得到熊大瑋等地產(chǎn)專家認(rèn)可。熊大瑋說，在國(guó)外一些國(guó)家的居民樓“壽命”高達(dá)上百年。但在中國(guó)目前大多城市中，普通居民住宅樓“壽命”最多四五十歲，有的還更短。相反，由于寫字樓建筑結(jié)構(gòu)，及其地理等優(yōu)勢(shì)，其“壽命”甚至可能超過規(guī)定年限。

    寫字樓不會(huì)無(wú)限開發(fā)

    既然寫字樓“壽命”長(zhǎng)，

    而市場(chǎng)年新增寫字樓數(shù)量又如此驚人，面對(duì)那么大量的寫字樓，市場(chǎng)有能力消化嗎？熊大瑋認(rèn)為，由于可供修建寫字樓地段的稀缺性，尤其是甲級(jí)寫字樓的地段不可復(fù)制性，導(dǎo)致市場(chǎng)開發(fā)的限量性。同時(shí)，一個(gè)城市的寫字樓并非盲目增長(zhǎng)。相關(guān)部門在規(guī)劃商業(yè)地產(chǎn)前，往往會(huì)進(jìn)行市場(chǎng)論證。在得知市場(chǎng)需要寫字樓前提下，才會(huì)進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃。假設(shè)寫字樓可以無(wú)限量開發(fā)，然而一旦市場(chǎng)飽和，不僅政府部門會(huì)宏觀調(diào)控，市場(chǎng)同樣也會(huì)自覺調(diào)整。隨著每年進(jìn)入成都的企業(yè)、單位量增加，市場(chǎng)對(duì)寫字樓需求量也會(huì)同步增長(zhǎng)。因此，大量寫字樓最終還是會(huì)被市場(chǎng)逐漸消化。

    C、未來發(fā)展

    新政出臺(tái)寫字樓會(huì)更興旺

    投資什么樣寫字樓升值潛力更大？專家認(rèn)為，投資寫字樓不僅要首選地段，還要查看這些寫字樓的內(nèi)部硬件、軟件設(shè)施，以及運(yùn)營(yíng)商，物管公司。比如，一座寫字樓外表好看，如果電梯設(shè)備落后，上下樓不方便，就可能影響后期招商；假如物管公司管理混亂，

    租賃客戶就會(huì)流失。更值得關(guān)注的是，今年來，由于住建部、國(guó)土部、央行、銀監(jiān)會(huì)等決策層連續(xù)出臺(tái)系列調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策措施，住宅市場(chǎng)觀望情緒開始加重。尤其是14日，國(guó)家又提高了購(gòu)買二套房首付款門檻，使投資寫字樓與投資商品住宅的門檻在一條跑道線上，高回報(bào)的寫字樓，必將更會(huì)受到投資客青睞。

    未來的寫字樓項(xiàng)目將更加注重對(duì)辦公舒適度的打造，在層高、單層面積、電梯配比、車位配比等硬件指標(biāo)上更加接近一線城市標(biāo)準(zhǔn)。此外，未來寫字樓更加注重綠色建筑的打造，比如來福士廣場(chǎng)，項(xiàng)目運(yùn)用了地源熱泵供熱和制冷系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng)、冷熱水蓄藏、中水回用、屋頂與裙樓綠化、就地取材、太陽(yáng)能等可再生能源的利用等節(jié)能環(huán)保措施。

    未來的甲級(jí)寫字樓最明顯的趨勢(shì)，是成都的新增樓宇在普遍提高硬件配置時(shí)部分頂尖項(xiàng)目開始向綠色節(jié)能高效方面發(fā)展，比如明年交付使用的仁恒廣場(chǎng)就運(yùn)用了冰蓄冷、變頻變風(fēng)量空調(diào)系統(tǒng)、熱回收系統(tǒng)等較為先進(jìn)的節(jié)能配置。再往后，節(jié)能環(huán)保也將成為租戶必將考量的重要因素。