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    核心提示：“一鋪養(yǎng)三代”的俗語，讓無數(shù)手中有閑錢的人沖向了商業(yè)地產(chǎn)市場。眾多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在上市時(shí)就向投資者宣傳了較高的投資回報(bào)率，但這回報(bào)是否穩(wěn)穩(wěn)當(dāng)當(dāng)，還是個(gè)未知數(shù)。

    商鋪長期價(jià)值看好

    商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)商眼中，到底有著什么舉足輕重的地位，值得他們前赴后繼地?cái)D進(jìn)來？

    武漢南國置業(yè)上月30日發(fā)布的2009年度報(bào)告中稱，該公司管理層認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有著較為顯著的區(qū)別。

    住宅兼具生活必需品和投資性商品兩重屬性，住宅市場的發(fā)展?fàn)顩r不可避免地與國計(jì)民生息息相關(guān)。

    而商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)則是一個(gè)投資性市場，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的投資主體大都具有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展總體上也較為理性，不是本輪國家宏觀調(diào)控的主要對象。因此，南國置業(yè)管理層認(rèn)為，盡管未來政策環(huán)境不確定性增加，對公司的住宅類業(yè)務(wù)存在一定影響，但由于南國置業(yè)是一家以商業(yè)地產(chǎn)為龍頭的房地產(chǎn)公司，從總體上看政策的變化對公司的經(jīng)營計(jì)劃、盈利能力、財(cái)務(wù)狀況的影響將比較有限。

    盡管政策環(huán)境趨緊，但支撐商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的三大基礎(chǔ)條件，即城市化進(jìn)程、居民收入的持續(xù)增長、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化升級，在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)不會發(fā)生變化，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在未來較長的時(shí)間內(nèi)都將處在一個(gè)快速發(fā)展的有利時(shí)期。

    以上觀點(diǎn)，說出了廣大房企的心聲。

    回報(bào)率真的很誘人？

    在武昌某商鋪銷售現(xiàn)場，李女士介紹，她以前投資過住宅，但感覺住宅靠出租回報(bào)很難，只能變現(xiàn)。而目前很多商鋪前幾年都保證有7%—8%的回報(bào)率，這樣看來，投資一個(gè)小商鋪比住宅要省心得多。

    不少投資者都有類似想法。他們認(rèn)為，目前武漢市商鋪宣傳的年回報(bào)率在7%—8%，相比住宅平均3%的回報(bào)率來說更有吸引力，而且市場上商鋪的選擇余地也越來越大。

    投資者劉女士介紹，2007年她高價(jià)入手了一個(gè)18平方米的商鋪，單價(jià)25000元，首付22.5萬元買下后，月供2300元。但交付后商鋪月租金才1500元左右，盡管開發(fā)商當(dāng)時(shí)宣傳年回報(bào)率會有8%，但劉女士感覺很難達(dá)到這個(gè)水平。在漢口某綜合性商業(yè)項(xiàng)目購得商鋪的張先生稱，當(dāng)初每平米3萬元購得一間商鋪，開發(fā)商承諾年回報(bào)率為7%，但因招商不理想，開發(fā)商去年又將回報(bào)率降低為4%。

    據(jù)了解，像劉女士這樣手中有一套社區(qū)商鋪或者綜合體商鋪的投資客不少，他們購買商鋪時(shí)就有明確的目標(biāo)，就是以租養(yǎng)貸。但近兩年來，武漢商品房價(jià)格飆升了，商鋪?zhàn)饨饏s不溫不火。普通商鋪投資者難以實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的夢想。當(dāng)然，也有不少投資者稱，他們更看重的是長期回報(bào)。只要項(xiàng)目規(guī)劃好，交通方便，租個(gè)好價(jià)錢肯定不成問題，今后還可以將鋪?zhàn)邮栈刈灾鹘?jīng)營，更不用提商圈成熟后的物業(yè)升值。

    考量運(yùn)營方培育能力

    目前，武漢市場上的商業(yè)地產(chǎn)，多采取租售并舉的方式。開發(fā)商通過統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)，統(tǒng)一市場銷售，再散租或者統(tǒng)一出租給業(yè)主，然后對商鋪進(jìn)行統(tǒng)一的物業(yè)管理。

    在招商方面，開發(fā)商多采取大主力商戶招商先行的方式，如百貨、影院、超市等由開發(fā)商統(tǒng)一招租。這些主力店一般用作招攬人氣及形成品牌效應(yīng)，部分商鋪則做了分割，賣給散戶投資客。

    這些散鋪經(jīng)營方面，開發(fā)商會將經(jīng)營不同產(chǎn)品和服務(wù)的商鋪?zhàn)龇謪^(qū)，大多分為餐飲區(qū)和服務(wù)區(qū)。

    對散戶統(tǒng)一出租和管理很難實(shí)現(xiàn)，也有許多商鋪是業(yè)主自己租出去，或者中介幫忙出租。在這樣的情況下，物業(yè)中心或開發(fā)商難以控制租客的經(jīng)營范圍。另外，開發(fā)商以高利潤將商鋪分割出讓給業(yè)主，業(yè)主也在高成本、高回報(bào)的預(yù)期下將租金盡量提高，這無疑增加了出租的難度，也加大了商家生存的壓力。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一般來說，大型的綜合體商業(yè)項(xiàng)目，開發(fā)商的主力店招商、散鋪的后期管理都很規(guī)范。但一些小型商鋪或者社區(qū)商鋪，開發(fā)商只是在前期做一些商鋪規(guī)劃和管理，所以目前市場上有商鋪處于“死亡”狀態(tài)，正因?yàn)殚_發(fā)商過多透支未來價(jià)值，使得后期無價(jià)值可言�！罢嬲�成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅要把商鋪順利銷出去，還需運(yùn)營得當(dāng)，通過嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)查，準(zhǔn)確的市場定位，為商鋪的持續(xù)升值積蓄力量，確保開發(fā)方、投資客、經(jīng)營方、商業(yè)管理方利益鏈的順暢。絕大多數(shù)銷售火爆，最終淪為‘空城’的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，就是輸在只考慮銷售卻疏于培育市場上。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。同時(shí)，該業(yè)內(nèi)人士提醒商鋪投資者，投資商鋪能否成功，與商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)本身的知名度和項(xiàng)目所在地有很大關(guān)聯(lián)，切莫盲目下注。

    “只租不售”的越來越多

    目前，一些開發(fā)商對經(jīng)營商鋪有信心，開始逐步增加自持商鋪的份額，造成一些商業(yè)項(xiàng)目出售的部分比例減少。

    記者在武昌一個(gè)樓盤了解到，其臨街商鋪只租不售，鋪面租金價(jià)格在100-200元/㎡，這個(gè)價(jià)格也嚇退了一些小投資客。

    據(jù)悉，這些打“只租不售”牌的商鋪大多屬于商業(yè)招商情況良好的項(xiàng)目。一方面開發(fā)商沒有資金壓力，另一方面是通過物業(yè)持有增加企業(yè)操作商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)。

    另外包括武漢摩爾城在內(nèi)的一些大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也采取了只租不售的策略，這樣的項(xiàng)目由于先天具有體量優(yōu)勢，很有可能成長為一個(gè)商圈的核心，所以項(xiàng)目對外銷售的可能性也不大。

    面對商鋪誘惑，投資者該如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

    業(yè)內(nèi)人士建議，不管是投資商鋪，還是租賃商鋪，都要有區(qū)位地段、商業(yè)環(huán)境分析，看商鋪能否聚集到人氣，周邊消費(fèi)是否具有持續(xù)的支撐力，運(yùn)營方招商管理能力等。另外，售后包租作為一種銷售行為，其實(shí)質(zhì)是以承諾售后高回報(bào)、低風(fēng)險(xiǎn)的方式促銷，加快資金回籠速度。但是，從更深的層次看，這一現(xiàn)象背后則是整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場都面臨的融資困難問題。投資者最好選擇自己掌握出租的節(jié)奏，不要過于相信售后包租的高收益。