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    近期，土地市場上演的瘋狂，不僅讓住宅市場高溫不降，各路產(chǎn)業(yè)投資商業(yè)地產(chǎn)的熱潮也再次泛起。進入3月份，北京新開的商業(yè)地產(chǎn)項目就有6個，同時，來自迪拜、中國香港等商業(yè)地產(chǎn)項目都看中中國零售企業(yè)的資源和商機，在國內(nèi)頻頻發(fā)力招商。這無疑讓本就面臨“開張難”的商業(yè)物業(yè)感受到巨大壓力。

    境外商業(yè)地產(chǎn)中國找錢

    3月19日，京城一家品牌音響公司的總經(jīng)理陳丹楓女士接到了一份位于迪拜的商業(yè)地產(chǎn)項目——迪拜明珠項目北京路演的邀請。

    這個坐落于迪拜沿海地段、可以俯瞰到朱美拉棕櫚人工島美景的大型綜合地產(chǎn)項目，集頂級寫字樓、國際零售商店、餐飲及五星級酒店于一體，總建筑面積高達181.8萬平方米，從3月中旬開始，在北京、上海及香港舉行首次亞洲路演。值得注意的是，這個項目在亞洲已經(jīng)預(yù)售了500套，而其中一半的銷量則來自中國。

    但這其實并不奇怪。華人在迪拜投資房地產(chǎn)幾乎隨處可見，有商會粗略統(tǒng)計過，僅浙商就有十萬人。甚至連迪拜首都阿布扎比機場都可以聽到“一條大河波浪寬”的歌聲。中國的房地產(chǎn)市場在金融危機影響過后迅速回溫，讓迪拜的地產(chǎn)投資者看到了中國零售業(yè)市場進駐商業(yè)物業(yè)的能力和商機，更讓迪拜人相信，中國的有錢人確實多。

    而對于中國零售企業(yè)來說，作為非洲及中東采購商轉(zhuǎn)機必經(jīng)之地的迪拜本身就十分有誘惑力。陳總經(jīng)理告訴記者，進出口只收取5%關(guān)稅，國內(nèi)零售貿(mào)易均為免稅；在自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)投資的企業(yè)，企業(yè)和個人所得均可以免稅。

    “現(xiàn)在有不少境外的商業(yè)物業(yè)到國內(nèi)招商，新加坡、迪拜都有。”陳總經(jīng)理告訴《華夏時報》記者，與國內(nèi)相比，境外的商業(yè)物業(yè)開發(fā)相對成熟，投資環(huán)境、消費環(huán)境也比國內(nèi)要好些。因此，不少有一定資金實力和品牌影響力的企業(yè)都愿意選擇在境外的商業(yè)物業(yè)安營扎寨。

    千億資本競逐商業(yè)地產(chǎn)

    當(dāng)然，看中中國零售業(yè)資源的不僅是迪拜等境外商業(yè)項目，各路房地產(chǎn)開發(fā)商在國內(nèi)也掀起商業(yè)地產(chǎn)的投資熱潮，希望在商業(yè)物業(yè)上分得一杯羹。

    從2009年下半年開始，一向鐘情于“速戰(zhàn)速決”銷售模式的住宅地產(chǎn)開發(fā)商們開始轉(zhuǎn)型。先是“聲稱只做住宅產(chǎn)品”的萬科地產(chǎn)首次公開聲稱將正式進軍商業(yè)地產(chǎn)，接著，綠地集團、世茂地產(chǎn)等企業(yè)也紛紛表現(xiàn)出全面進軍商業(yè)地產(chǎn)的意圖，不斷增加其商業(yè)地產(chǎn)的項目土地儲備就達474萬平方米。

    而原本專注商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商更是大手筆加碼這個市場。寶龍集團、萬達集團、中糧集團都在2010年表示持續(xù)推進商業(yè)地產(chǎn)投資開發(fā)。據(jù)中信證券一房地產(chǎn)行業(yè)分析師估計，此輪投資熱潮涉及資本保守估計都在1000億以上。

    3月23日，新公示的CBD東擴區(qū)規(guī)劃的土地利用方案中，商業(yè)用地拔得頭籌，成為開發(fā)商們下一輪投資的重點目標。

    “雖然眾多房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，在他們看來是種趨勢，但就是在這種大趨勢下，商業(yè)地產(chǎn)的危機也正在走近。”和拓(北京)商業(yè)管理公司策劃總監(jiān)劉東海告訴記者。

    國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)遭冷遇但是，面對國外同行開始進入中國招商做生意，與中國商業(yè)地產(chǎn)商形成了直接競爭。真正的壓力在2010年才剛剛出現(xiàn)。

    高力國際的最新數(shù)據(jù)顯示，2010年北京將有21個商業(yè)項目完工，新增供給的過剩將加劇市場的租賃和招商競爭，預(yù)計今年北京市中高檔商業(yè)地產(chǎn)總體空置率將繼續(xù)面臨被推高的壓力。

    據(jù)記者了解，北京朝陽門11萬平方米的悠唐和崇文門13萬平方米國瑞城在2009年艱難開業(yè)，但至今依然是“部分”開業(yè)，商場里大部分的面積還掛著“即將開業(yè)”的圍擋，情形很不樂觀。而諸如華貿(mào)購物中心、銀泰中心等已經(jīng)投入運營的商業(yè)中心，無一例外人氣偏低。

    據(jù)記者調(diào)查，在現(xiàn)有運營的購物中心中，經(jīng)營狀況好的占27%，一般性的占51%，差的占22%，尤其大型購物中心的經(jīng)營狀況更是表現(xiàn)一般。

    “在一線城市，商業(yè)地產(chǎn)尤其是零售業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)供大于求，但畢竟國內(nèi)消費人群的購買力有限。因此，許多零售業(yè)企業(yè)紛紛出走海外，以期與東南亞零售商爭奪境外的市場份額。”劉東海告訴記者。

    面對外資巨頭商業(yè)項目的沖擊，中國的商業(yè)地產(chǎn)亟待消化庫存。外資拋售一線城市物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，外資基金在一線城市的密集項目轉(zhuǎn)讓，再度引爆業(yè)界關(guān)于其動向的密切關(guān)注。

    近日，關(guān)于摩根士丹利將出售上海錦麟天地項目的消息傳聞頗多。2月3日摩根士丹利中國新聞發(fā)言人吳軼在接受本報記者采訪時，表示“對此事項不宜置評”。

    但一位接近摩根士丹利的人士向記者證實了這一消息，并透露“接手方是新加坡的Alpha房地產(chǎn)投資基金”。他表示摩根士丹利急于出手的原因是“該只基金投資期限已到”，同時還透露，摩根士丹利旗下部分投資項目最近也將陸續(xù)到期，都有可能退出。

    與此同時，包括高盛擬20億元向上海復(fù)地出售持有的上海花園廣場項目權(quán)益、凱雷向上海城利房地產(chǎn)有限公司出售“濟南路8號”項目等外資基金拋售物業(yè)的消息不斷，而在這些長長的名單中，摩根大通、花旗、麥格理等中國房地產(chǎn)市場的主要外資基金也紛紛在列。一時間，外資軍團大有套現(xiàn)離場之勢。

    上述接近摩根士丹利人士表示，“在退出一線城市部分項目后，摩根士丹利將會在二三線城市尋找新的投資機會。”

    總部位于香港的房地產(chǎn)投資基金公司基匯資本(Gaw Capital)董事長吳繼煒(Goodwin Gaw)在近日接受媒體采訪時也表示，“投資中國房地產(chǎn)業(yè)的機會存在于二線城市的大眾住宅地產(chǎn)項目和一線城市的商業(yè)地產(chǎn)項目中。”

    拋售

    上述接近摩根士丹利人士告訴記者，摩根士丹利早2008年6、7月份的時候就在市場上找買家想出售上海錦麟天地項目，當(dāng)時開價不到10萬元/平方米。

    上海景源資產(chǎn)管理有限公司執(zhí)行董事陳宇告訴記者，2003年摩根士丹利進入上海錦麟天地項目的購買單價在2萬元左右，收購總價約3.7億元，而目前該項目的售價已達到7萬~10萬元/平方米之間，斬獲頗豐。

    上述接近摩根士丹利人士告訴記者，摩根士丹利這只基金是一個5+2的管理基金，即基金的投資期限為5年，5年以后可視投資情況再延長2年。從2003年摩根士丹利投資上海上海錦麟天地項目，到2008年尋找買家，剛好5年時間。但由于受全球經(jīng)濟危機影響，接盤者相對較為謹慎，才致使最近進行交易。

    而近日關(guān)于其他外資基金拋售物業(yè)的消息也不絕。

    有消息稱高盛擬向上海復(fù)地出售其持有的上海花園廣場項目權(quán)益，轉(zhuǎn)讓價格或在2.5萬元/平方米左右，以此計算，交易總價將超過20億元人民幣。

    知情人士更是向記者透露，凱雷已經(jīng)正式退出豪宅濟南路8號，接盤者為上海城利房地產(chǎn)有限公司。2008年，凱雷從印尼三林基金手中購入濟南路8號，當(dāng)時成交價格約49982元/平方米，成交建筑面積約39814平方米。目前濟南路8號的二手房掛牌單價為10萬元/平方米。

    轉(zhuǎn)場

    面對外資基金集體拋售一線城市的物業(yè)，上述接近摩根士丹利人士強調(diào)，不要過于夸大外資基金套現(xiàn)離場的現(xiàn)象。“其實對于這些基金而言，由于進入市場的時間比較早，其收益都很高，而在一線城市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷2009年的暴漲之后，繼續(xù)持有的風(fēng)險也在加大，反不如脫手，尋找新的投資機會。”

    “相對一線城市的地產(chǎn)價格屢創(chuàng)新高，二三線城市的機會特別多。也相對比較安全，特別是商業(yè)地產(chǎn)。”陳宇認為。他最近也一直往返于二三線城市之間商談項目。

    仲量聯(lián)行華東區(qū)總經(jīng)理Eugene Tang告訴記者，早在2008年他就認為二三線的地產(chǎn)投資機會巨大，并把這些城市做了分類。在他看來，合肥、南昌、昆明等城市商業(yè)地產(chǎn)處于休眠期，無錫、寧波、哈爾濱、濟南、長沙等城市商業(yè)地產(chǎn)處于導(dǎo)入期，而天津、重慶、沈陽、大連、蘇州、武漢和南京的商業(yè)地產(chǎn)處于成長期。

    Eugene Tang認為，部分二三線城市的經(jīng)濟增長速度甚至高于北京、上海等一線城市，潛在的消費能力驚人，且高端消費者的認知能力也在增強，這種需求也恰恰迎合了國際品牌的發(fā)展需求。

    開發(fā)利潤是吸引投資商進入二三線城市的最大因素，這些城市處于發(fā)展起步期，新型商業(yè)良好積蓄后，一旦成熟，其價值增長可以達到200%甚至300%以上。

    陳宇表示，外資基金的業(yè)務(wù)下一步將會更加趨于二三線城市的綜合商業(yè)項目和高端住宅項目。