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    不管任何一種投資行為，都會有風(fēng)險存在，應(yīng)該如何投資寫字樓才能盡可能的避免投資風(fēng)險呢？對此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，投資者應(yīng)做好“挑三揀四”的功課。

    A：選等級——規(guī)避市場風(fēng)險

    客戶在選擇的時候會按照自己的要求對符合條件的寫字樓作全方位綜合的評估，包括地段、通勤、運營成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟硬指標(biāo)。這就造成了寫字樓市場的供需都有等級差別。不同等級的寫字樓會與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配。

    B：選口岸——價格差異很大

    寫字樓投資并不是主要依賴房價本身上漲來獲利的，所以這種屬性決定了寫字樓投資跟商鋪投資有些相像。專家建議投資者可以選擇在交通狀況比較理想，同時又靠近商業(yè)區(qū)的地段進(jìn)行投資。因為這類地區(qū)的寫字樓會依賴成熟的配套而迅速被市場接受，同時，又可為日后獲得穩(wěn)定的回報打下良好基礎(chǔ)。

    C：選品種——鑒別商住兩用

    寫字樓投資并非撿到籃子里都是菜，對于一些物業(yè)來說，也許看上去很美，但不一定適合投資。辦公樓的物業(yè)管理費也要高于普通住宅，這些費用在物業(yè)空置時期對投資者的影響是比較大的，要做好充分的心理準(zhǔn)備。比如一些商住兩用樓，雖然可商用也可居住，但也正是這種定位含混的緣故，導(dǎo)致這種物業(yè)在租賃市場的表現(xiàn)并不理想。

    D：選物管——直接關(guān)系收益

    辦公樓是一種長期持有物業(yè)，如何使其在若干年甚至更長一段時間內(nèi)保持比較高的品質(zhì)，這就需要發(fā)展商的高水平建設(shè)以及物業(yè)管理公司精心的維護(hù)，只有這樣，投資才會真正令人放心。如果物業(yè)管理公司挑選得當(dāng)，這能夠為投資者省去不少麻煩。建議投資者在選擇寫字樓時，一定要對物業(yè)管理公司也進(jìn)行考察。

    投資寫字樓八年就該脫手

    消費者購買寫字樓之后，租給誰？這些客戶的需求是什么？他們能夠承受的租金水平是多少？投資寫字樓最佳收益期是多長時間？帶著這些問題，本報記者采訪了相關(guān)專業(yè)人士。

    寫字樓投資回報高于住宅

    “在購買商業(yè)房產(chǎn)的客戶中投資者占了很大比例，而這些投資者中，寫字樓的銷售主要以投資客為主。”四川中原地產(chǎn)工商鋪部高級營業(yè)經(jīng)理徐東告訴記者，如果單從寫字樓升值回報來看，從投資者開始與開發(fā)商簽定合同時計算，一般要5-8年（如果是從交房起，一般是3-5年）左右，消費者所投資的寫字樓租金和售價就會有比較明顯變化。

    在選擇購寫字樓時，投資者需要注意的是，了解政府對該寫字樓所處區(qū)域的規(guī)劃，寫字樓本身的軟硬件配置和該項目的服務(wù)商是否具有豐富的團(tuán)隊管理經(jīng)驗，以及該寫字樓所針對的經(jīng)營客戶群體等。

    在租金高峰期出售物業(yè)

    徐東認(rèn)為，寫字樓過了“黃金期”無論租金還是售價都會降，建議投資者在項目租金高峰期出售物業(yè)。比如現(xiàn)在以12000元/平方米價格購買一面積為120平方米的寫字樓，等到交房之后，按照平均每月65元/平方米的價格連續(xù)出租10年，可以收入936000元，與購買時的總價1440000元相比還差504000元。如果以平均每月65元/平方米的價格連續(xù)出租6年后（假如該物業(yè)當(dāng)時已經(jīng)出現(xiàn)了租金上漲、二手物業(yè)的價格也上漲），將該物業(yè)以18000元/平方米的價格出售，可以收入2160000元，在加上6年的租金561600元，總收入可以達(dá)到2721600元，減去當(dāng)初的投入，可以凈賺1281600元。

    “位于城南的商鼎國際廣場和豐德國際廣場，當(dāng)初的銷售價格只有4000多元/平方米，項目交付之后60多元/平方米就可以租，隨著周邊配套的成熟和物業(yè)價值的體現(xiàn)，現(xiàn)在不但租金上漲得很快，就是二手房的價格也已經(jīng)達(dá)到10000多元/平方米。”徐東說。

    最長8年投資者就該賣出

    美國高緯環(huán)球物業(yè)（咨詢）上海有限公司成都公司總監(jiān)王藝在接受本報記者采訪時也說，一般寫字樓在運營5年之后，管理上會滑坡，再加上寫字樓的按揭貸款一般只有10年時間，同時多數(shù)寫字樓的租賃客戶3——5年左右會有較大的更新，尤其是成都本地的客戶有限、客戶分流會加大樓盤的空置率，投資寫字樓的客戶回報周期一般是12——15年，消費者必須盡量把握項目的未來，多數(shù)寫字樓的開發(fā)商開發(fā)銷售一個項目的周期基本上在3年左右，銷售完成以后多數(shù)項目由于“無人問津”就已經(jīng)面目全非。5——8年是寫字樓投資回報的“黃金分割點”，不是說5——8年時間所投資的寫字樓會收回成本，而是在這個時間內(nèi)租金的收入基本上有保障，消費者可以考慮在這個階段將自己投資的物業(yè)賣出，以賺取物業(yè)本身的增值空間。