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    2005年，當(dāng)華潤(rùn)集團(tuán)攜手新鴻基地產(chǎn)拿下錢江新城總占地面積近10萬(wàn)平方米的E－06、07、08地塊時(shí)，曾激起業(yè)內(nèi)一片驚呼，其相關(guān)負(fù)責(zé)人斷言，作為杭州未來(lái)的CBD，錢江新城將涌現(xiàn)出一大批高端寫字樓。短短4年之后，農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、民生銀行等金融機(jī)構(gòu)搶灘新城。2007年至今，錢江新城區(qū)域內(nèi)相繼推出50.3萬(wàn)平方米的純寫字樓供應(yīng)量，目前剩下不足18萬(wàn)平方米的尾盤。

    面對(duì)這些即將入駐錢江新城的“經(jīng)濟(jì)英雄”，中豪·望江國(guó)際選擇了一個(gè)獨(dú)到的市場(chǎng)定位——商務(wù)共同體，以涵蓋商業(yè)、寫字樓、酒店的跨業(yè)態(tài)模式，在錢江新城和繁華的主城之間架設(shè)了一座橋梁，“不僅要成為企業(yè)的司令部，還要為它們搏擊商海提供后勤服務(wù)。”

    寫字樓與住宅價(jià)格倒掛

    或是企業(yè)整層購(gòu)買好時(shí)機(jī)

    據(jù)快房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究室統(tǒng)計(jì)，2007年至今，杭州市主城區(qū)純寫字樓總供應(yīng)量約為103.9萬(wàn)平方米，銷售量約為72.6萬(wàn)平方米，年均消化約25萬(wàn)平方米。同樣從2007年開始計(jì)算，杭州寫字樓的成交均價(jià)在1.45萬(wàn)元/平方米左右，相比住宅的大落大起，表現(xiàn)始終是穩(wěn)步上升。

    現(xiàn)在，錢江新城板塊是杭州寫字樓供應(yīng)的絕對(duì)中心。2007年至今，錢江新城純寫字樓總供應(yīng)量約為50.3萬(wàn)平方米，銷售量約為32.9萬(wàn)平方米。最近一段時(shí)期，錢江新城在售寫字樓相繼進(jìn)入了尾房銷售狀態(tài)。
    單純從數(shù)據(jù)上看，2007年下半年至今，錢江新城寫字樓價(jià)格在1.55萬(wàn)—2.5萬(wàn)元/平方米之間，與同區(qū)域住宅3.5萬(wàn)元/平方米以上相比，價(jià)格明顯倒掛。根據(jù)快房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究室的分析，不少寫字樓被大企業(yè)整體吃進(jìn)，是錢江新城寫字樓銷售速度加快和成交均價(jià)穩(wěn)定的主要原因。

    相關(guān)資料顯示，在入駐杭州寫字樓的企業(yè)中，本土企業(yè)超過了60%，來(lái)自北京、上海、廣州等城市的企業(yè)分支機(jī)構(gòu)則占到22.2%。由于老城區(qū)原有的辦公場(chǎng)所瀕臨飽和，無(wú)法適應(yīng)企業(yè)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)張，這些企業(yè)選擇到錢江新城尋覓二次發(fā)展的平臺(tái)。因此，在錢江新城寫字樓的實(shí)際銷售中，整層甚至是好幾層由一家公司吃下的例子屢見不鮮。譬如2007年7月，藍(lán)鯨國(guó)際正式開盤，該項(xiàng)目被交通銀行整體收購(gòu)，收購(gòu)價(jià)格大約為15000元/平方米；2007年12月，新財(cái)富中心一棟大樓則被建設(shè)銀行整體吃進(jìn)。2008年，尊寶大廈3-18層約2萬(wàn)平方米被民生銀行一口氣拿下。

    即將推出的位于錢江新城南翼的中豪·望江國(guó)際，其寫字樓部分將以整層出售的形式面向市場(chǎng)，據(jù)中豪房產(chǎn)營(yíng)銷副總介紹，這是他們根據(jù)市場(chǎng)需求做出的決定，每層1200-1400平方米的大面積場(chǎng)地和相對(duì)平穩(wěn)的價(jià)格，更能吸引企業(yè)追求發(fā)展的眼光。

    從廠房附屬到商務(wù)共同體

    折射杭州寫字樓的變遷

    早期的寫字樓只是企業(yè)廠房的附屬建筑，甚至直到上世紀(jì)80年代，杭州還沒有一幢像樣的商用寫字樓。整個(gè)90年代，杭州寫字樓基本還停留在企業(yè)自建時(shí)代，有富余的物業(yè)就用來(lái)出租，如耀江國(guó)際、偉星大廈等等；另外還有一部分是商住樓，如中山花園，便于小企業(yè)將住宅辦公一體化。

    從2000年起，杭州寫字樓市場(chǎng)得到長(zhǎng)足發(fā)展。黃龍商務(wù)圈和慶春路金融街相繼出現(xiàn)了不少寫字樓。至此，杭州房地產(chǎn)行業(yè)才有了真正意義上的“甲級(jí)寫字樓”。2003-2004年，杭州寫字樓市場(chǎng)逐步走出低谷，市場(chǎng)格局逐漸成熟，以黃龍商圈為代表的寫字樓商務(wù)群出現(xiàn)，成為杭州高端寫字樓的集中區(qū)域。到2007年，錢江新城CBD全面上馬，杭州寫字樓走出了局促的老城。

    目前，杭州寫字樓市場(chǎng)區(qū)域主要集中在黃龍板塊、武林板塊、慶春板塊、高新文教板塊和城站吳山板塊。隨著城市的擴(kuò)張，在傳統(tǒng)商圈外正在形成新的寫字樓集中區(qū)域，主要包括：錢江新城板塊、濱江板塊、蕭山行政板塊、錢江世紀(jì)城板塊。其中，錢江新城的供應(yīng)量占到總供應(yīng)量的50％。

    伴隨著布局的展開，寫字樓物業(yè)形態(tài)也逐漸發(fā)生了變化，以即將推出的中豪·望江國(guó)際為例，這幢建筑群被稱作“商務(wù)共同體”，在其20萬(wàn)平方米的體量?jī)?nèi)，將囊括三幢國(guó)際5A級(jí)寫字樓、一家國(guó)際星級(jí)酒點(diǎn)和一座精品購(gòu)物廣場(chǎng)。相比單一的寫字樓功能，集辦公、星級(jí)酒店和商業(yè)等豐富業(yè)態(tài)的商務(wù)共同體，更能促進(jìn)各業(yè)態(tài)之間互相提供商業(yè)利益和價(jià)值交換，形成一個(gè)相互依存和發(fā)生關(guān)聯(lián)的共同體。

    寫字樓選址更看重運(yùn)營(yíng)成本

    地理位置成為核心考量

    當(dāng)企業(yè)選擇寫字樓的時(shí)候，第一個(gè)考量重點(diǎn)往往是運(yùn)營(yíng)成本或辦公成本，這也是企業(yè)對(duì)股東負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。而控制企業(yè)辦公成本的關(guān)鍵，則離不開精準(zhǔn)的選址。對(duì)于杭州幾大熱點(diǎn)寫字樓分布區(qū)域而言，一線CBD地區(qū)的平均入駐成本最高，周邊地區(qū)相對(duì)CBD稍低。除此之外，企業(yè)寫字樓選址還關(guān)系到企業(yè)員工的交通狀況、健康安全、配套服務(wù)，優(yōu)越的地理位置對(duì)于維護(hù)客戶關(guān)系也是一個(gè)重要因素。

    從地理位置上看，中豪·望江國(guó)際的優(yōu)勢(shì)顯而易見。該商務(wù)共同體西北臨錢江路，西南臨望江東路，近靠錢江新城核心區(qū)，周邊是一線錢塘江江景高檔住宅。中豪·望江國(guó)際被錢江路、望江路、秋濤路等城市主干道交叉環(huán)繞，前往地鐵1號(hào)線、4號(hào)線換乘站只需步行數(shù)百米。通過錢江三橋、錢江四橋和規(guī)劃中的望江隧道，來(lái)自錢江南北的客戶都能直接到達(dá)。近日，杭州市召開2010年城建項(xiàng)目方案匯報(bào)會(huì)，其中的西湖湖底隧道項(xiàng)目已經(jīng)獲得部分專家及杭州市領(lǐng)導(dǎo)的認(rèn)可。這條隧道從望江路直通城西古翠路，建成后將使中豪·望江國(guó)際直接連通城西，進(jìn)一步凸顯其優(yōu)越的交通條件。

    由于占據(jù)了錢江新城和繁華老市區(qū)的交匯段，從中豪·望江國(guó)際往西就能到達(dá)湖濱商圈、吳山商圈等主城區(qū)繁華地帶，沿錢江路往北一點(diǎn)就是市民中心、杭州大劇院、波浪文化城等未來(lái)城市核心建筑，周邊還有建蘭中學(xué)、娃哈哈小學(xué)、勝利小學(xué)、崇文小學(xué)、農(nóng)行、工行、杭州聯(lián)合銀行、杭州市第四人民醫(yī)院等配套。僅靠地理位置和配套服務(wù)，中豪·望江國(guó)際就能為員工生活成本和企業(yè)運(yùn)行的財(cái)務(wù)成本，省下一大筆開支。