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    “投資 19 萬元，讓你成為臺(tái)東商圈的股東！”自從今年9 月起，這則廣告便讓沉寂了 3年的青島市威海路362號(hào)熱鬧起來。披上“海角七號(hào)”的馬甲，曾經(jīng)的臺(tái)東鞋城變身酒店式公寓。

    “海角七號(hào)”商改住似乎為閑置商業(yè)樓改造趟出了一條路，但其中的隱憂卻不可視而不見。

    “海角七號(hào)”月銷百套

    緊鄰臺(tái)東商圈、Loft戶型（指少有內(nèi)墻隔斷的高挑開敞空間）、酒店式管理、買一層送一層… … 這些元素聚集在一起，“ 海角七號(hào)”想不紅都難。

    不久前，記者在“海角七號(hào)”樓盤銷售處看到，5位銷售代表面對(duì)前來咨詢的顧客應(yīng)接不暇，幾乎每位銷售代表都是帶領(lǐng)兩撥以上的顧客去看房。“再不出手就來不及了，好朝向、好戶型的房子幾乎都挑沒了。”其中一位銷售代表這樣推銷自己的樓盤，雖然每平方米價(jià)格達(dá)到萬元以上，但Loft戶型設(shè)計(jì)讓空間利用更為充分，“花一層的錢，買兩層的房子”。

    記者了解到，自今年9月“海角七號(hào)”開盤以來，兩個(gè)多月的時(shí)間，200多套房子已銷售過半。

    銷售代表智慧介紹，“海角七號(hào)”樓盤由青島市本地的開發(fā)商青島港澳置業(yè)投資有限公司開發(fā)，緊鄰海慈醫(yī)院，步行至臺(tái)東商圈只需 10 分鐘。 該樓盤2 層至5 層為居住層，6層、7層為酒店，“水、電、煤一應(yīng)俱全，而且24小時(shí)供應(yīng)熱水”。

    樓盤銷售火爆不足為奇，但“海角七號(hào)”的身世卻讓這個(gè)樓盤的開發(fā)對(duì)整個(gè)青島房地產(chǎn)業(yè)而言具有了先行者的意味。據(jù)介紹，“海角七號(hào)”樓盤原為臺(tái)東鞋城，后因經(jīng)營不善而倒閉，該樓也成為島城若干閑置商業(yè)樓之一，而這也成為此座商業(yè)樓坎坷經(jīng)歷的開始。

    一座歷經(jīng)坎坷的大樓

    2007年，港澳置業(yè)曾將該樓售給呵芘日本有限會(huì)社，但不知因何故中止，為此還曾與對(duì)方對(duì)簿公堂。2008年，港澳置業(yè)又以“秀墅”之名，對(duì)該樓進(jìn)行了“ 商改住”開發(fā)，但后來因與建筑商發(fā)生資金糾紛，遲遲不能裝修入住，當(dāng)時(shí)購買房子的住戶怨聲載道。記者了解到，其中一位住戶當(dāng)時(shí)購買了一套51 平方米的東南向住房，房?jī)r(jià)為9000元/平方米，但因遲遲不能交房最終退房了事，據(jù)該業(yè)主透露，“秀墅”的業(yè)主幾乎全部已辦理退房手續(xù)。

    雖然“秀墅”以“海角七號(hào)”的名義再次上路，但有專家指出，商業(yè)樓改造為居民住宅依然有隱憂。以“海角七號(hào)”為例，作為商業(yè)樓，該樓的產(chǎn)權(quán)為 40年，扣除前期使用時(shí)間，目前僅剩 36 年，且房產(chǎn)證為商業(yè)用地房產(chǎn)證，與普通商品房不同；大廳、電梯等公共設(shè)施按照商業(yè)樓設(shè)計(jì)，造成公攤面積率高達(dá)25%；雖然水電煤齊全，但設(shè)計(jì)時(shí)沒有預(yù)留暖氣管道，這也成為“海角七號(hào)”的另一處硬傷。

    產(chǎn)權(quán)到期后該如何處理？產(chǎn)權(quán)期內(nèi)如遇拆遷該如何補(bǔ)償？這些問題都成為閑置商業(yè)樓改造的絆腳石。

    法律法規(guī)尚存空白

    閑置商業(yè)樓改為居民樓，消費(fèi)者不禁要問：相關(guān)方面的法律法規(guī)是否健全？

    記者從青島市國土資源和房屋管理局國土處了解到，關(guān)于商改住目前暫時(shí)還沒有相關(guān)規(guī)定。該處工作人員說，商業(yè)樓想徹底變身居民樓，首先需要到規(guī)劃局變更土地用途，經(jīng)該局同意后再辦理其他相關(guān)手續(xù)，因?yàn)樯虡I(yè)用地和居住用地的使用年限不同，必須補(bǔ)齊變更之前的費(fèi)用，即使這樣，使用年限也是從該建筑最初使用開始計(jì)算。

    雖然青島市國土資源和房屋管理局對(duì)目前青島閑置商業(yè)樓總體情況并沒有詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，但因經(jīng)營不善而步履維艱的商業(yè)樓，在青島絕非只此一家。 閑置商業(yè)樓如何得到合理利用，是一個(gè)問題。

    記者了解到，青島在處理爛尾樓方面已經(jīng)積累了許多經(jīng)驗(yàn)。其中，上世紀(jì)90年代的 30 多座爛尾樓經(jīng)過重新包裝已獲新生，“藍(lán)石海景”、“魯邦新天地”等項(xiàng)目都是爛尾樓改造的典范。由成熟的開發(fā)商對(duì)爛尾樓項(xiàng)目進(jìn)行再包裝，由酒店變身公寓，或者公寓變身酒店，這些套路已經(jīng)被開發(fā)商運(yùn)用得十分嫻熟。

    相關(guān)專家表示，此前爛尾樓改造的路數(shù)雖然不完全適合閑置商業(yè)樓改造，但兩者有相通之處，在相關(guān)法律法規(guī)健全后，商改住的路將會(huì)比現(xiàn)在走得更加穩(wěn)妥。