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     業(yè)界專家認(rèn)為，商住倒掛對(duì)寫字樓投資者是難得的好機(jī)會(huì)

　　記者在近日調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，成都部分區(qū)域?qū)懽謽桥c住宅售價(jià)倒掛明顯。戴德梁行專家指出，高檔寫字樓、高檔住宅同為回報(bào)率相對(duì)較高的物業(yè)類型，長(zhǎng)期以來都得到投資者的追捧。而商住價(jià)格倒掛現(xiàn)象，對(duì)于價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的高端寫字樓物業(yè)而言，下手投資將無(wú)疑是難得的機(jī)會(huì)。

　　價(jià)格倒掛同區(qū)域?qū)懽謽琴u不過住宅

　　目前，成都住宅價(jià)格節(jié)節(jié)攀升，電梯房售價(jià)早已邁過萬(wàn)元門檻。即將在國(guó)際城南亮相的電梯豪宅譽(yù)峰，定價(jià)大約在1.6萬(wàn)至2萬(wàn)元左右，其頂躍500平方米戶型，總價(jià)將達(dá)到千萬(wàn)元。同樣在城南，長(zhǎng)城·半島城邦、城南1號(hào)、龍湖·世紀(jì)峰景等項(xiàng)目?jī)r(jià)格均超過萬(wàn)元。而在國(guó)際城南同區(qū)域幾乎沒有發(fā)現(xiàn)單價(jià)高于1.5萬(wàn)元/平方米的寫字樓，且大部

　　分高端寫字樓單價(jià)還未過萬(wàn)元

　　無(wú)獨(dú)有偶，北京、上海、廣州等城市近期樓市也呈現(xiàn)出不同程度的“商住價(jià)格倒掛”現(xiàn)象。如北京崇文區(qū)、宣武區(qū)，幾乎沒有單價(jià)高于2萬(wàn)元的寫字樓，而區(qū)域內(nèi)電梯公寓的單價(jià)已達(dá)3萬(wàn)元，最高達(dá)到3.5萬(wàn)元。上海普陀長(zhǎng)征板塊、浦東金橋板塊；廣州的CBD區(qū)域等寫字樓、住宅售價(jià)也都倒掛明顯。

　　相比同區(qū)域?qū)懽謽呛妥≌瑑r(jià)格間高達(dá)數(shù)千元的差額，戴德梁行專家指出：高檔寫字樓、高檔住宅同為回報(bào)率相對(duì)較高的物業(yè)類型，長(zhǎng)期以來都獲得了投資者的追捧。當(dāng)前許多區(qū)域都存在辦公與住宅的價(jià)格倒掛現(xiàn)象，反映了整個(gè)寫字樓物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)出低迷的狀況，但當(dāng)前隨著住宅市場(chǎng)價(jià)格水漲船高，未來升值空間將受一定影響；而價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定的高端寫字樓物業(yè)必將迎來新一輪投資熱潮。

　　專業(yè)性強(qiáng)開發(fā)寫字樓存在更高風(fēng)險(xiǎn)

　　“開發(fā)寫字樓物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)比住宅項(xiàng)目高很多，需要很強(qiáng)的專業(yè)性�！比f(wàn)瑞置業(yè)品牌經(jīng)理涂科告訴記者，甲級(jí)寫字樓建筑開發(fā)成本遠(yuǎn)高出同區(qū)域高檔住宅的成本，成功開發(fā)寫字樓也是對(duì)開發(fā)商市場(chǎng)判斷能力、資金運(yùn)作能力、開發(fā)水平的巨大考驗(yàn)�！扒皫啄瓿霈F(xiàn)的爛尾樓多為寫字樓，就能說明這一點(diǎn)�！蓖靠普f，寫字樓對(duì)車位、電梯、中央空調(diào)、網(wǎng)絡(luò)、建筑立面、大堂等的要求都很高，而且開發(fā)周期也相對(duì)較長(zhǎng)，如果開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需求的把握不準(zhǔn)，產(chǎn)品定位不準(zhǔn)，就容易陷入開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

　　“成都寫字樓市場(chǎng)也明顯受到了全球金融危機(jī)的影響導(dǎo)致商住價(jià)格倒掛。去年大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境又不是很理想，很多企業(yè)都暫緩了擴(kuò)大辦公場(chǎng)所的計(jì)劃；另一方面寫字樓項(xiàng)目紛紛入市，供應(yīng)量增長(zhǎng)對(duì)銷售形成了一定的壓力�！被�樣年成都公司營(yíng)銷總監(jiān)杜響瑩說，去年開發(fā)商為了減少開發(fā)風(fēng)減，低價(jià)銷售寫字樓也是不得已而為，但是今年市場(chǎng)明顯感覺有回暖的趨勢(shì)，寫字樓價(jià)格也有望回歸市場(chǎng)應(yīng)有價(jià)值。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前東大街熱銷的喜年廣場(chǎng)每平方米均價(jià)1.3萬(wàn)元，與緊鄰的時(shí)代豪庭新房源價(jià)格持平；城南的美年廣場(chǎng)新推的LOFT實(shí)得面積價(jià)格僅四千多元，比周圍住宅價(jià)格低了不少。但是，寫字樓的租金收益卻是住宅項(xiàng)目無(wú)法比擬的。以城南的豐德國(guó)際廣場(chǎng)為例，其商務(wù)公寓的租金大約在每平方米30元，而寫字樓租金則可以達(dá)到每平方米80元；也使不少長(zhǎng)期投資地產(chǎn)的人士對(duì)寫字樓一直都情有獨(dú)鐘。

　　前景樂觀寫字樓投資潮正在形成

　　戴德梁行專家表示，目前或許將是投資寫字樓市場(chǎng)的最佳時(shí)機(jī)。在一個(gè)健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，相近地段的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)要比住宅項(xiàng)目高出30%左右。但由于在購(gòu)買寫字樓和商鋪時(shí)，首付比例一般都會(huì)在50%以上，而且貸款利率沒有任何優(yōu)惠，另外在出租收益上政府又要征收較高的稅等因素，都抑制了寫字樓和商鋪的投資需求。

　　而據(jù)上海統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上海1-8月，貌似火爆的住宅市場(chǎng)實(shí)際投資同比出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，而表面平靜的辦公樓市場(chǎng)則同比增加了14.9%。在北京，1-8月，盡管住宅及寫字樓投資同比雙雙出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，但寫字樓投資的負(fù)增長(zhǎng)也較住宅低了一個(gè)百分點(diǎn)，這些都說明投資者已經(jīng)把目光從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

　　目前成都的寫字樓投資潮也正在形成，記者從美年廣場(chǎng)、喜年廣場(chǎng)、新希望大廈、金沙萬(wàn)瑞中心等在售寫字樓項(xiàng)目了解到，其銷售狀態(tài)持續(xù)良好，價(jià)格漲幅目前還不大，與同區(qū)域高端住宅尚有一定差距，呈現(xiàn)出較高的性價(jià)比水平。但也有開發(fā)商表示，隨著投資升溫也不排除明年價(jià)格會(huì)有較大漲幅。