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    黃小姐大學(xué)畢業(yè)后留杭工作多年，一直想在杭州安家，2008年上半年終于通過(guò)拍賣購(gòu)得一套位于武林廣場(chǎng)附近的房產(chǎn)，“雖然此后辦手續(xù)花了一定精力，但房子比市場(chǎng)價(jià)便宜了30多萬(wàn)元，心里還是很開心的。”黃小姐說(shuō)。

    在目前市場(chǎng)房源緊缺的情況下，許多購(gòu)房者想借助拍賣房來(lái)實(shí)現(xiàn)自己的安居夢(mèng)想，但很多人對(duì)拍賣程序卻知之甚少。與一般房產(chǎn)相比，購(gòu)買拍賣房存在一些潛在的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者在購(gòu)買拍賣房時(shí)應(yīng)該對(duì)一些細(xì)節(jié)有比較清楚的了解，以免得不償失。

    房產(chǎn)拍賣的主要來(lái)源是債務(wù)糾紛

    房地產(chǎn)拍賣是指拍賣公司受銀行、司法機(jī)關(guān)等單位或社會(huì)個(gè)人的委托，向社會(huì)公告房地產(chǎn)出售信息，通過(guò)競(jìng)拍人競(jìng)拍的方式使房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。

    房地產(chǎn)拍賣中的房地產(chǎn)來(lái)源主要有：（1）因仲裁、司法行為需要變賣的財(cái)產(chǎn)；（2）因信貸糾紛需要；（3）因社會(huì)個(gè)人委托。

    我愛我家市場(chǎng)研究中心經(jīng)理周包軍說(shuō)，一般來(lái)講，拍賣房的來(lái)源主要有兩個(gè)途徑：一是法院委托的強(qiáng)制執(zhí)行的拍賣；二是個(gè)人或企業(yè)單位委托的拍賣。另外也有一部分樓盤尾房和針對(duì)特定人群的單位福利房如房改房等。其中，涉案房是法院依法從個(gè)人或單位懲罰沒(méi)收的房產(chǎn)，法院處理這些房產(chǎn)的主要方式是將其拍賣；而開發(fā)商將一部分房屋產(chǎn)權(quán)交給建筑商、材料商以充當(dāng)建筑款或材料費(fèi)，這部分房屋是債權(quán)房。此外，樓盤在銷售后期通常會(huì)有一些尾房難以出售，一些開發(fā)商不想讓尾房牽扯太多精力，干脆將其低價(jià)拍賣。

    幾種拍賣房源中，法院委托拍賣行進(jìn)行拍賣的涉案房產(chǎn)占絕大多數(shù)。從杭州近期的拍賣房源情況來(lái)看，受法院委托的拍賣占七成以上，受個(gè)人或企業(yè)單位委托的拍賣不到三成。

    “房產(chǎn)拍賣的優(yōu)點(diǎn)在于能在較短的時(shí)間內(nèi)快速回籠資金。”周經(jīng)理表示。

    一套拍賣房比市場(chǎng)價(jià)便宜30萬(wàn)

    黃小姐拍得的房產(chǎn)位于武林廣場(chǎng)附近的中山北園小區(qū)，建筑面積120平方米，總價(jià)120萬(wàn)元，折合單價(jià)每平方米1萬(wàn)元。據(jù)小區(qū)保安透露，該小區(qū)之前成交的一套戶型面積完全相同的房產(chǎn)，總價(jià)150萬(wàn)元。相比之下，黃小姐所購(gòu)的拍賣房便宜了整整30萬(wàn)元。

    江干區(qū)法院有關(guān)人士介紹，拍下一套房產(chǎn)，個(gè)人需要承擔(dān)的總價(jià)一般包括：拍賣價(jià)+契稅+個(gè)人所得稅+傭金＋其他欠費(fèi)。其中的其他欠費(fèi)會(huì)在拍賣前向競(jìng)拍者說(shuō)明。

    以濱江區(qū)中興花園的一套拍賣房產(chǎn)為例，該房產(chǎn)建筑面積為165.98平方米，起拍價(jià)161萬(wàn)元，成交價(jià)為185萬(wàn)元，另外在它前期的調(diào)查報(bào)告中寫明：該標(biāo)的物欠物業(yè)費(fèi)1792.6元，能耗費(fèi)200元，計(jì)總額1992.6元。這筆錢也是需要購(gòu)房者承擔(dān)的。最終買家要交的總價(jià)大約就是：

    拍賣成交價(jià)+契稅（約總房?jī)r(jià)的1%，按照房產(chǎn)新政，契稅可以退還80%）+個(gè)人所得稅（總房?jī)r(jià)的1%，不是唯一住房的，所得稅不退還）+傭金（一般200萬(wàn)以下為拍賣成交價(jià)的5%，該套房產(chǎn)為4%）+其他欠費(fèi)。

    按此推算，買家所花的總價(jià)為：1850000元+3700元[1850000×1%×（1-80%)]＋18500(1850000×1%)元＋74000(1850000×4%)元+1992.6=1948192.6元。就是說(shuō)，買家總共需要支付的費(fèi)用為1948192.6元，折合單價(jià)約為11738元/平方米。而目前該區(qū)域二手房的成交均價(jià)基本上在13000元/平方米以上，且掛牌房源較少。

    另一套位于余杭區(qū)臨平街道的藍(lán)庭花園精裝修房源，合同約定建筑面積155.23平方米，起拍價(jià)96萬(wàn)元，最后成交價(jià)為113萬(wàn)元，該房沒(méi)有其他欠費(fèi)。最終買家要交的錢大約是：1130000元+2260元[1130000×1%×（1-80%)]＋11300(1130000×1%)元＋56500(1130000×5%)元=1200060元。也就是說(shuō)，買家總共需要支付的費(fèi)用大約為1200060元，折合單價(jià)為7730元/平方米。而目前該小區(qū)精裝修房源的成交均價(jià)在8500元/平方米左右。

    個(gè)人參與房產(chǎn)拍賣步驟其實(shí)不復(fù)雜

    有購(gòu)房需求的消費(fèi)者，如何得知拍賣信息？看到有意向的房源后又如何參與競(jìng)拍？

    對(duì)于拍賣信息，可以關(guān)注報(bào)紙、電視等主流媒體上的公告。省高級(jí)人民法院規(guī)定，拍賣不動(dòng)產(chǎn)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)的，應(yīng)當(dāng)在拍賣十五日前公告。拍賣公告的媒體，一般應(yīng)當(dāng)在財(cái)產(chǎn)所在地的社會(huì)發(fā)行量大的報(bào)紙上發(fā)布；財(cái)產(chǎn)在500萬(wàn)元以上的應(yīng)當(dāng)在地級(jí)市以上報(bào)紙同時(shí)發(fā)布；財(cái)產(chǎn)在5000萬(wàn)元以上或者有重大影響的，應(yīng)當(dāng)在省級(jí)報(bào)紙上同時(shí)發(fā)布。拍賣財(cái)產(chǎn)具有專業(yè)屬性的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)在專業(yè)性報(bào)紙上進(jìn)行公告。消費(fèi)者可以在指定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行查詢了解。

    對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，參與拍賣的主要流程是：

    競(jìng)買人應(yīng)當(dāng)向人民法院交納保證金。保證金的數(shù)額一般不低于評(píng)估價(jià)或者市價(jià)的百分之五。

    競(jìng)買人憑銀行進(jìn)賬單及人民法院財(cái)務(wù)收款憑證到拍賣機(jī)構(gòu)辦理競(jìng)買手續(xù)；交納保證金人數(shù)不足兩人的，不得舉行拍賣會(huì)；拍賣成交后，買受人交納的保證金充抵價(jià)款，其他競(jìng)買人交納的保證金在三個(gè)工作日內(nèi)退還。

    拍賣成交后，拍賣機(jī)構(gòu)制作拍賣成交確認(rèn)書及拍賣報(bào)告。拍賣成交確認(rèn)書對(duì)付款時(shí)間、拍賣財(cái)產(chǎn)的交付等嚴(yán)格按約定或者法律規(guī)定執(zhí)行。拍賣報(bào)告應(yīng)包括拍賣公告、拍賣須知、競(jìng)買情況、拍賣結(jié)果、成交確認(rèn)、拍賣筆錄等詳細(xì)情況及相關(guān)副本。

    拍賣機(jī)構(gòu)應(yīng)在拍賣成交后三個(gè)工作日內(nèi)，向人民法院對(duì)外委托管理部門移交拍賣成交確認(rèn)書、拍賣報(bào)告及相關(guān)材料，對(duì)外委托管理部門在接到拍賣成交確認(rèn)書、拍賣報(bào)告后三個(gè)工作日內(nèi)將拍賣成交確認(rèn)書、拍賣報(bào)告及相關(guān)材料移送業(yè)務(wù)部門。

    拍賣成交后買受人應(yīng)當(dāng)在人民法院規(guī)定的期限內(nèi)將價(jià)款全部匯入指定的賬戶。

    支付拍賣機(jī)構(gòu)傭金。傭金包括了工作人員前期調(diào)查、尋求客戶、組織拍賣等發(fā)生的實(shí)際費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)不再另行收取其他費(fèi)用。

    買受人全額交付價(jià)款后，業(yè)務(wù)部門應(yīng)在十個(gè)工作日內(nèi)制作出裁定書，送達(dá)買受人，并在裁定書送達(dá)后十五個(gè)工作日內(nèi)辦理拍賣財(cái)產(chǎn)的交割手續(xù)。

    至此，一套拍賣的過(guò)程就算完成了。

    歸納起來(lái)，主要流程就是：獲知拍賣信息→拍賣登記→交納保證金，取得競(jìng)拍人資格→參加拍賣→成交→支付房款→辦理產(chǎn)權(quán)證→交房。

    個(gè)人參與房產(chǎn)拍賣 千萬(wàn)要提前做足功課

    個(gè)人畢竟不像中介機(jī)構(gòu)那么專業(yè)，一旦出現(xiàn)問(wèn)題，后果都要自己承擔(dān)。因此，對(duì)于普通購(gòu)房者，特別是首次參加拍賣的，有很多問(wèn)題需要注意。

    首先，拍賣前一定要做足準(zhǔn)備工作。一方面，要確定競(jìng)拍標(biāo)的物產(chǎn)權(quán)是否清晰，三證是否齊全，要確認(rèn)房屋是否具有完全產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等各項(xiàng)條件。同時(shí)需要了解房屋產(chǎn)權(quán)的使用年限、面積和周邊房源的價(jià)格情況；另一方面，競(jìng)拍前一定要去現(xiàn)場(chǎng)了解房屋的實(shí)際情況，是否存在費(fèi)用拖欠情況，如稅費(fèi)、土地出讓費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等。

    房屋實(shí)測(cè)面積，房屋質(zhì)量及其他瑕疵，精裝修房源固有裝修有無(wú)損壞，用電、用水、用氣情況，鄰里關(guān)系，規(guī)劃、征地拆遷政策等，都不在法院及拍賣公司負(fù)責(zé)的范圍內(nèi)。競(jìng)拍者可以直接去相關(guān)管理部門查詢，也可委托拍賣公司確認(rèn)。

    其次，要準(zhǔn)備充足的資金。由于拍賣房的產(chǎn)權(quán)關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，當(dāng)前大多數(shù)銀行沒(méi)有為拍賣房提供按揭貸款服務(wù)。根據(jù)《浙江省高級(jí)人民法院關(guān)于對(duì)外委托拍賣管理的規(guī)定（試行）》，拍賣成交后買受人應(yīng)當(dāng)在人民法院規(guī)定的期限內(nèi)將價(jià)款全部匯入指定的賬戶：價(jià)款在200萬(wàn)元人民幣以內(nèi)的，十日內(nèi)一次性全款到位；價(jià)款在200萬(wàn)-1000萬(wàn)元以內(nèi)的，可分期付款、在二十日內(nèi)全款到位；價(jià)款在1000萬(wàn)以上的，可分期付款、在三十日內(nèi)全款到位。這筆錢，都是要購(gòu)房者事先準(zhǔn)備好的。

    “有貸款需要的購(gòu)房者，可以在房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)完成后，采用抵押貸款的形式到銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款。”深圳發(fā)展銀行杭州分行個(gè)人貸款中心主任杜志良表示。但抵押貸款的貸款年限最多只有5－10年，利率也比按揭貸款要高，因此這一部分多支出的費(fèi)用也需要考慮在購(gòu)房成本之內(nèi)。

    第三，了解是否有其他未盡事宜。譬如，是否租賃未到期等。法律有“買賣不破租賃”的規(guī)定，具體解釋為租賃房屋發(fā)生轉(zhuǎn)移的場(chǎng)合，承租人對(duì)于該房屋的使用權(quán)，不會(huì)因?yàn)樵摲课莸馁I賣而受影響，買受人仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定，此時(shí)租賃權(quán)的效力大于買賣雙方的轉(zhuǎn)讓效力，只有當(dāng)租賃期限到期時(shí)，買受人方才可以行使完整所有權(quán)。

    最后，也是特別重要的一點(diǎn)，拍賣現(xiàn)場(chǎng)一定要保持冷靜的頭腦和平和的心態(tài)。拍賣現(xiàn)場(chǎng)的氣氛往往比較熱烈，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)互相抬價(jià)的場(chǎng)面，使得房?jī)r(jià)在幾輪舉牌之后已經(jīng)偏高，然而此時(shí)很多人都被一種好勝心所左右，一旦成交以后又覺(jué)得買貴了，這時(shí)后悔就來(lái)不及了。

    由于房產(chǎn)拍賣的特殊性，買家可能無(wú)法享受退稅，這一點(diǎn)也需要事先考慮清楚。

    不少市民擔(dān)心，參與拍賣有可能陷入案件當(dāng)事人或物權(quán)人的債務(wù)或其他糾紛。對(duì)此，法院工作人員表示，強(qiáng)制執(zhí)行拍賣的房子是經(jīng)過(guò)法院裁定后可出具法院裁定書的，即產(chǎn)權(quán)登記相對(duì)清晰的房產(chǎn)。按照規(guī)定，進(jìn)入拍賣程序的物品已經(jīng)解除抵押、質(zhì)押，產(chǎn)權(quán)已經(jīng)理順，卷入債務(wù)糾紛的可能性非常小。

    陳金義兩套房產(chǎn)拍出90萬(wàn)

    2008年12月4日上午10點(diǎn)，杭州體育場(chǎng)路458號(hào)的一家拍賣行成功拍賣了陳金義的兩套房產(chǎn)。

    當(dāng)時(shí)，拍賣會(huì)現(xiàn)場(chǎng)共來(lái)了12名參拍者。拍賣師介紹了兩套拍賣房的基本情況：采荷小區(qū)的1-2-403和1-2-503，兩套房都是46.19平方米。房齡比較老，是1990年的房子。首先拍的是503室的房子，起拍價(jià)是38萬(wàn)元，房子最終被一個(gè)穿紅衣的中年男子以44.5萬(wàn)元的價(jià)格拍走。男子在簽完確認(rèn)書后，馬上離開。第二套403室的房子起拍價(jià)是39萬(wàn)元，拍賣過(guò)程和第一套房一樣波瀾不驚，拍得這套房的是三口之家（一對(duì)中年人和一個(gè)上年紀(jì)的老太太），最后以45.5萬(wàn)元拍得。

    江干法院的執(zhí)行人員對(duì)拍賣結(jié)果表示比較滿意，成交價(jià)略高于原來(lái)的保留價(jià)�，F(xiàn)場(chǎng)拍得的90萬(wàn)元，首先要清償陳金義欠浙江浙商典當(dāng)有限責(zé)任公司的67萬(wàn)元，剩下的將納入其他案件的執(zhí)行款中。

    有參拍者表示，該房沒(méi)有廳，但所在學(xué)區(qū)比較好，也算是有利有弊。由于競(jìng)拍價(jià)超出了承受價(jià)，該競(jìng)拍者最終選擇了放棄。

    而陳金義本人沒(méi)有出現(xiàn)在拍賣現(xiàn)場(chǎng)。