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    投資寫字樓八年就該脫手

    消費者購買寫字樓之后，租給誰？這些客戶的需求是什么？他們能夠承受的租金水平是多少？投資寫字樓最佳收益期是多長時間？帶著這些問題，本報記者采訪了相關(guān)專業(yè)人士。

    寫字樓投資回報高于住宅

    “在購買商業(yè)房產(chǎn)的客戶中投資者占了很大比例，而這些投資者中，寫字樓的銷售主要以投資客為主。”四川中原地產(chǎn)工商鋪部高級營業(yè)經(jīng)理徐東告訴記者，如果單從寫字樓升值回報來看，從投資者開始與開發(fā)商簽定合同時計算，一般要5-8年（如果是從交房起，一般是3-5年）左右，消費者所投資的寫字樓租金和售價就會有比較明顯變化。

    在選擇購寫字樓時，投資者需要注意的是，了解政府對該寫字樓所處區(qū)域的規(guī)劃，寫字樓本身的軟硬件配置和該項目的服務(wù)商是否具有豐富的團隊管理經(jīng)驗，以及該寫字樓所針對的經(jīng)營客戶群體等。

    在租金高峰期出售物業(yè)

    徐東認為，寫字樓過了“黃金期”無論租金還是售價都會降，建議投資者在項目租金高峰期出售物業(yè)。比如現(xiàn)在以12000元/平方米價格購買一面積為120平方米的寫字樓，等到交房之后，按照平均每月65元/平方米的價格連續(xù)出租10年，可以收入936000元，與購買時的總價1440000元相比還差504000元。如果以平均每月65元/平方米的價格連續(xù)出租6年后（假如該物業(yè)當時已經(jīng)出現(xiàn)了租金上漲、二手物業(yè)的價格也上漲），將該物業(yè)以18000元/平方米的價格出售，可以收入2160000元，在加上6年的租金561600元，總收入可以達到2721600元，減去當初的投入，可以凈賺1281600元。

    “位于城南的商鼎國際廣場和豐德國際廣場，當初的銷售價格只有4000多元/平方米，項目交付之后60多元/平方米就可以租，隨著周邊配套的成熟和物業(yè)價值的體現(xiàn)，現(xiàn)在不但租金上漲得很快，就是二手房的價格也已經(jīng)達到10000多元/平方米。”徐東說。

    最長8年投資者就該賣出

    美國高緯環(huán)球物業(yè)（咨詢）上海有限公司成都公司總監(jiān)王藝在接受本報記者采訪時也說，一般寫字樓在運營5年之后，管理上會滑坡，再加上寫字樓的按揭貸款一般只有10年時間，同時多數(shù)寫字樓的租賃客戶3——5年左右會有較大的更新，尤其是成都本地的客戶有限、客戶分流會加大樓盤的空置率，投資寫字樓的客戶回報周期一般是12——15年，消費者必須盡量把握項目的未來，多數(shù)寫字樓的開發(fā)商開發(fā)銷售一個項目的周期基本上在3年左右，銷售完成以后多數(shù)項目由于“無人問津”就已經(jīng)面目全非。5——8年是寫字樓投資回報的“黃金分割點”，不是說5——8年時間所投資的寫字樓會收回成本，而是在這個時間內(nèi)租金的收入基本上有保障，消費者可以考慮在這個階段將自己投資的物業(yè)賣出，以賺取物業(yè)本身的增值空間。