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    09年上半年寫字樓市場秋風(fēng)瑟瑟，行情一直走跌。空置率高居不下，有效租金持續(xù)下滑，新寫字樓項(xiàng)目頻頻入市，吸納量逐漸萎縮等等問題嚴(yán)重困擾著寫字樓市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。作為和經(jīng)濟(jì)形勢關(guān)系最密切的辦公物業(yè)，在整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整的背景下，寫字樓行業(yè)面臨著怎樣的市場變化？下半年市場會向何處去？但這這些問題我們拜訪了DTZ戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲女士，希望在市場最為迷茫的時刻為您的置業(yè)辦公會提供一些借鑒！

DTZ戴德梁行寫字樓部董事吳佩玲女士

    “一棟大廈如果租賃的客戶檔次相差很大，層次參差不齊，這在很大程度上會影響到整棟大廈的品質(zhì)。如果大廈的軟件跟不上，即使有再好的硬件設(shè)施也很難租到優(yōu)質(zhì)大客戶。”

                                                                 ——吳佩玲女士

    寫字樓正在經(jīng)歷嚴(yán)峻調(diào)整期

    09年上半年已經(jīng)過去，縱觀第一、第二，兩個季度的寫字樓市場發(fā)展我們可以看到兩個明顯特征：首先，市場表現(xiàn)疲軟，空置率不斷上升，持續(xù)的放量使市場供求狀況更加失衡；其次，開發(fā)商竭盡全力調(diào)整租賃政策，以更大的優(yōu)惠面向市場來爭取優(yōu)質(zhì)客戶，競爭更加激烈。

    自08年第四季度，金融危機(jī)爆發(fā)以后，寫字樓市場就開始往下走的趨勢。一些跨國公司開始削減開支，對公司的擴(kuò)充步伐采取謹(jǐn)慎態(tài)度。這些經(jīng)濟(jì)行為在很大程度上影響了寫字樓市場的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。從吸納量來看北京市場第一季度的吸納量是﹣6000㎡，是一個負(fù)值，這樣的吸納量是很少見的，從第一季度的吸納量來看，北京寫字樓市場形勢是非常嚴(yán)峻的。到第二季度，北京寫字樓市場整體吸納量有所上漲，吸納量達(dá)到了13000㎡，這個數(shù)字是經(jīng)過了開發(fā)商在第一季度調(diào)整租賃政策以后取得的成果。據(jù)了解，在第一季度，開發(fā)商看到了市場的嚴(yán)峻形勢紛紛降低租金，提高物業(yè)服務(wù)，延長免租期與裝修期和降低租戶篩選標(biāo)準(zhǔn)，這些措施在很大程度上刺激到租賃者的租賃“欲望”，所以第二季度在第一季度調(diào)整的基礎(chǔ)上取得了很好的租賃業(yè)績。

    在調(diào)整的過程中多數(shù)開發(fā)商開始從提升自身品質(zhì)入手對自己持有物業(yè)進(jìn)行逐步完善，從內(nèi)部下功夫，用品質(zhì)來吸引優(yōu)質(zhì)租戶。

    政府介入寫字樓市場影響不大

    政府介入寫字樓租賃市場，的確存在一些實(shí)實(shí)在在的好處，可以讓租戶看到一些方方面面的優(yōu)惠政策。但是根據(jù)筆者對市場的走訪，大多數(shù)的寫字樓資深人士認(rèn)為政府的這種行為在今年下半年對市場影響不會太大。原因有三點(diǎn)：

    首先：從企業(yè)內(nèi)部講，任何一個大型企業(yè)都會有嚴(yán)格的擴(kuò)張計(jì)劃。09年的擴(kuò)張計(jì)劃以及財(cái)政支出計(jì)劃已經(jīng)在08年年底制定完畢，09年會按照既定的計(jì)劃嚴(yán)格執(zhí)行。如果一個企業(yè)有擴(kuò)充或者改善辦公環(huán)境的計(jì)劃，而且這個計(jì)劃已經(jīng)做進(jìn)了09年企業(yè)年度計(jì)劃中，這個計(jì)劃遲早會實(shí)施，只是一個時間問題，而政府介入寫字樓市場并提供一系列的優(yōu)惠政策，對這些企業(yè)的計(jì)劃會起到一個促進(jìn)推動作用。如果一個企業(yè)在08年制定第二年年度計(jì)劃時沒有將擴(kuò)充辦公面積等等做進(jìn)去，那么即使政府出臺多么優(yōu)惠的政策，對這些企業(yè)基本是沒有作用的。

    第二：區(qū)與區(qū)之間企業(yè)的搬遷是很難的，這些在稅務(wù)上卡得是非常嚴(yán)格的。很多公司是不會跨區(qū)搬家的，因?yàn)閾?jù)了解跨區(qū)搬遷的公司必須要從新審核往上三年的財(cái)稅狀況。雖然這些公司都是遵紀(jì)守法經(jīng)營，但是大多公司都會害怕稅務(wù)部門從新審核，因?yàn)閺男聦徍藭�出現(xiàn)一些問題，這樣就會把既有的經(jīng)營模式打亂，使得公司在短時間內(nèi)無法經(jīng)營。

    第三：寫字樓租賃是以寫字樓自身品質(zhì)為基礎(chǔ)的，如果大廈的品質(zhì)不行，即使有再好的硬件設(shè)施再好的優(yōu)惠政策也很難打動客戶。

    寫字樓投資客入市須謹(jǐn)慎

    北京市場上寫字樓銷售價格大幅度上漲，有的區(qū)域?qū)懽謽桥c住宅出現(xiàn)了價格倒掛現(xiàn)象，那么現(xiàn)在這個市場行情到底能不能稱之為一個寫字樓投資的好時期呢？

    投資客投資寫字樓無非有兩種情況，第一是辦公自用，第二是出租以求投資回報。辦公自用無可厚非，我們這里就不多闡述。單純的寫字樓投資求的租金回報這種客戶現(xiàn)在入市一定要謹(jǐn)慎。

    首先：當(dāng)前寫字樓市場預(yù)期不是很明朗，雖然各大機(jī)構(gòu)以及專家都在說明年上半年大陸寫字樓會率先回暖，但這只是預(yù)測。當(dāng)前寫字樓市場本身很慘淡，投資回報率本身就很低，就這樣的環(huán)境下一般的寫字樓投資需要12—13年才能完全收回投資，一旦這中間再出現(xiàn)一些意料之外的情況，收回投資的時間還得延長。

    第二：寫字樓投資要選好投資對象。有的寫字樓在出售后就任由小業(yè)主自己往外出租自己的物業(yè)，小業(yè)主在向外出租的時候一般是不會考慮租戶的品質(zhì)，只有在價格上能談攏就行，這樣會使得寫字樓內(nèi)的企業(yè)參差不齊，品質(zhì)高中低檔次雜亂無章，物業(yè)管理非常困難，久而久之這棟大廈的整體品質(zhì)就會下降，有效租金也會持續(xù)下跌，對于這是寫字樓投資的顧客最不想看到的結(jié)果；有的寫字樓在售出后再交給大型的物業(yè)公司統(tǒng)一管理，由物業(yè)公司從租金中抽取一定傭金，這些物業(yè)管理公司都是非常有經(jīng)驗(yàn)，他們會隨著大廈的自身品質(zhì)調(diào)整篩選租戶，盡量保證整棟大廈的整體品質(zhì)，物業(yè)管理到位，大廈的品質(zhì)就會延續(xù)下去，租金回報就會有所保證。