商業(yè)地產(chǎn)冷熱不均 深圳入夏上海冬眠
- 杭州寫字樓網(wǎng)
- 2009/8/3 13:07:56
6月,深圳寫字樓市場(chǎng)成交量創(chuàng)下歷史單月最高紀(jì)錄。由于深圳住宅價(jià)格漲幅過快，一些投資者認(rèn)為在住宅市場(chǎng)積累了太多的風(fēng)險(xiǎn)。而價(jià)格更低、投資機(jī)會(huì)更大的寫字樓成為投資者新的選擇。
可是在深圳市場(chǎng)開始走高的時(shí)候，上海辦公樓市場(chǎng)卻仍然處于探底之中。
未來(lái)3年上海僅甲級(jí)寫字樓就有270萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，上海甲級(jí)寫字樓整體空置率達(dá)16.8%，供過于求的情況仍然沒有轉(zhuǎn)變。由于未來(lái)市場(chǎng)不確定，上海市中心辦公樓的開發(fā)商延緩了上市的時(shí)間，等待辦公樓市場(chǎng)的回暖。
專家認(rèn)為，由于辦公樓與實(shí)體經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，投資辦公樓究竟有多大空間并不確定。而尚處于恢復(fù)元?dú)庵械墓�，其辦公需求也有一定的滯后性，這也決定了辦公樓市遠(yuǎn)不可能像住宅市場(chǎng)那樣對(duì)市場(chǎng)有快速的反應(yīng)。
深圳6月成交創(chuàng)單月新高
據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告稱，向來(lái)平穩(wěn)的深圳寫字樓市場(chǎng)在新盤、次新盤的熱銷影響下，今年6月成交量創(chuàng)歷史單月最高紀(jì)錄，為7.3萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，從6月預(yù)售情況來(lái)看，7月成交量有望再創(chuàng)新高。
自2007年樓市“限外令”始，深圳寫字樓市場(chǎng)就一直不溫不火。受去年年底的金融危機(jī)影響，寫字樓更難吸引市場(chǎng)興趣。
而卓越世紀(jì)中心等高檔寫字樓在6月開盤后卻出現(xiàn)了熱銷。卓越世紀(jì)中心項(xiàng)目經(jīng)理介紹，目前銷售總金額已達(dá)到19億，開盤后兩周銷售額已超80%，目前的尾盤售價(jià)已達(dá)到3.5萬(wàn)元/平方米。緊隨其后的綠景NEO企業(yè)大道6月底開盤，首期推出的260套房源在當(dāng)天就售出了八成。
中原地產(chǎn)報(bào)告顯示, 上半年深圳辦公樓市場(chǎng)總成交面積為20.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)89.94%，甚至比2008年全年成交面積多0.87%。
業(yè)內(nèi)人士透露，寫字樓也出現(xiàn)了捂盤惜售的情況。一些樓盤一直觀望市場(chǎng)，直至今年六、七月份確認(rèn)投資回暖后才上市。
中原地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，2009年深圳寫字樓供應(yīng)有望成為歷史之最，下半年寫字樓供應(yīng)預(yù)計(jì)加速，潛在上市項(xiàng)目總辦公供應(yīng)面積高達(dá)90萬(wàn)平方米。
租金回報(bào)向來(lái)是投資客出手的重要衡量標(biāo)準(zhǔn)，目前深圳自用需求很好地解釋興旺的市場(chǎng)。從第一太平戴維斯的研究報(bào)告看到，歷經(jīng)四個(gè)季度租金的明顯下滑后，深圳2009年第二季度甲級(jí)寫字樓租金基本止跌回穩(wěn)，本季度市場(chǎng)實(shí)際空置率下降了3.8個(gè)百分點(diǎn)，約為12.1%。
多重利好 投資者轉(zhuǎn)向?qū)懽謽?/strong>
受成交結(jié)構(gòu)的影響，今年上半年成交均價(jià)波動(dòng)較大，成交均價(jià)為22222元/㎡，比2008年全年均價(jià)增長(zhǎng)17.24%。但中原地產(chǎn)研究員周慶亮認(rèn)為，同區(qū)域的寫字樓價(jià)格顯然與2007年高峰值相去甚遠(yuǎn)，即便中心區(qū)域差價(jià)也大于25%，漲幅也遠(yuǎn)小于住宅市場(chǎng)。
由于寫字樓的價(jià)格洼地效應(yīng)及逼近警戒線的住宅市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嗅覺靈敏的投資客開始挖掘?qū)懽謽峭顿Y機(jī)會(huì)。
著名地產(chǎn)評(píng)論家賀承軍就指出，短期住房政策收緊會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資有好處。
周慶亮表示，年初開始在寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)有一些抄底動(dòng)作，動(dòng)作頻率在加快；整體轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象在深圳也多了起來(lái)，如6月份成交的國(guó)際西岸商務(wù)大廈，在住宅市場(chǎng)大肆購(gòu)入的行為卻在收斂。
“不排除一些銀行貸款項(xiàng)目資金流入深圳商業(yè)地產(chǎn)投資，”國(guó)信證券研究所所長(zhǎng)何誠(chéng)穎告訴記者，“銀行貸款仍在增速，現(xiàn)在寫字樓價(jià)格比2007年下來(lái)那么大，投資流向可想而知的�！�
經(jīng)濟(jì)五大中心獲批，深港一體化建設(shè)等利好因素出現(xiàn)，這才是業(yè)內(nèi)人士普遍看好深圳CBD的真正原因。深圳社會(huì)科學(xué)院中心主任高海燕提出，深滬寫字樓市場(chǎng)情況的差異，是因?yàn)樯虾５谌a(chǎn)業(yè)已實(shí)現(xiàn)階段性發(fā)展，而深圳服務(wù)行業(yè)處于加速成長(zhǎng)階段，創(chuàng)業(yè)板推出誘發(fā)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐等因素是長(zhǎng)期投資價(jià)值所在，商業(yè)與住宅價(jià)差不明顯的現(xiàn)況必然要改變。
上海開發(fā)商推遲交工時(shí)間
在深圳市場(chǎng)進(jìn)入火熱的夏天時(shí)，上海辦公樓市場(chǎng)卻仍處于冬天。當(dāng)公寓、別墅開發(fā)商加緊工程進(jìn)度，加快上市步伐進(jìn)行銷售的時(shí)候，上海一些辦公樓的開發(fā)商卻放慢了開發(fā)節(jié)奏，延緩了竣工時(shí)間。
位于上海市靜安區(qū)的會(huì)德豐廣場(chǎng)由香港九龍倉(cāng)集團(tuán)投資，該辦公樓在今年年初已經(jīng)進(jìn)入外立面裝修階段，但是工程卻進(jìn)展得異常緩慢。該辦公樓本應(yīng)于今年年中竣工，但近日仲量聯(lián)行方面透露，該辦公樓的竣工日期推遲至2010年。
此外，有媒體披露位于上海市中心的雅居樂廣場(chǎng)(原金昌摩爾大廈)的施工銘牌上，該辦公樓原本預(yù)計(jì)于今年年中竣工，但竣工時(shí)間也被推遲到了2010年。
這兩個(gè)項(xiàng)目延遲交工上市的背后，是滬辦公樓市場(chǎng)的不景氣。
而滬寫字樓的租賃市場(chǎng)尤其不容樂觀。第一太平戴維斯的半年度報(bào)告顯示，截至6月底上海甲級(jí)寫字樓整體空置率達(dá)16.8% (浦西 11.2%，浦東25.1%)，今年上半年上海甲級(jí)寫字樓整體租金累計(jì)下跌8.3%，而浦東寫字樓的租金下跌幅度最大，較今年年初累計(jì)下跌10.9%。
“辦公樓市場(chǎng)的銷售比年初有所好轉(zhuǎn)，但整體銷售情況仍然不佳�！敝懈煌顿Y分析師汪峰告訴記者，很多寫字樓的開發(fā)商仍處于觀望狀態(tài)，通過延緩工期來(lái)減緩上市步伐，希望明年能轉(zhuǎn)暖。
由于上海寫字樓未來(lái)的新增供應(yīng)量將遠(yuǎn)超前幾年水平，自去年底寫字樓供應(yīng)量創(chuàng)下歷史新高之后，供需不平衡的局面或?qū)⒗^續(xù)深化。第一太平戴維斯預(yù)計(jì)，今年全年上海新增甲級(jí)寫字樓供應(yīng)量為56.2萬(wàn)平方米，而下半年將有50.8萬(wàn)平方米的供應(yīng)入市，是上半年的8倍還多。
龐大的供應(yīng)和低迷的需求形成了鮮明的對(duì)比。雖然今年上半年滬甲級(jí)寫字樓的供應(yīng)只有5.4萬(wàn)平方米入市，但由于市場(chǎng)的租賃需求并不旺盛，上半年的吸納量?jī)H為1.1萬(wàn)平方米。
可未來(lái)的走勢(shì)更不容樂觀，在2011年之前上海辦公樓將有近270萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)量。
中華企業(yè)市場(chǎng)部人士告訴記者，上半年他們公司的公寓、別墅的住宅賣得非常好，但幾個(gè)辦公樓項(xiàng)目的銷售卻始終不見起色�！敖酉聛�(lái)的任務(wù)就是如何做好辦公樓項(xiàng)目的銷售。”這位工作人員說(shuō)。
上海市場(chǎng)明年見底反彈？
如果說(shuō)住宅樓市場(chǎng)的持續(xù)火熱表明了各方看好房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，那么寫字樓市場(chǎng)卻從另一方面反映了市場(chǎng)對(duì)樓市長(zhǎng)期發(fā)展的預(yù)判。
“上海辦公樓市場(chǎng)，尤其是租賃市場(chǎng)遠(yuǎn)沒有見底，預(yù)計(jì)今年下半年租金還將有10%—15%的跌幅�！笔腊钗豪硎宿k公樓部董事江浩添認(rèn)為。
“辦公樓不像住宅有廣闊的需求，它主是要通過租金回報(bào)來(lái)實(shí)現(xiàn)盈利的，而不是短線炒作，將售價(jià)抬高后再賣出去。如果最終租不出去，投資者將面臨損失�！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)分析師徐姍姍表示，從這個(gè)意義上來(lái)看，辦公樓反映的是長(zhǎng)期的一種需求。
有專家指出，上海辦公樓市場(chǎng)和住宅市場(chǎng)冷熱不均的原因在于，兩者之間的需求差異較大。辦公樓市場(chǎng)的需求卻沒有被激發(fā)出來(lái)，寫字樓的賣家——公司和投資者的需求疲軟。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，在過去的半年中上海70%辦公樓的租賃協(xié)議是與外國(guó)公司簽署，國(guó)內(nèi)公司的辦公需求占三成。
“投資辦公樓多數(shù)是要看辦公市場(chǎng)長(zhǎng)期的需求，但外國(guó)金融業(yè)和與制造業(yè)相關(guān)的公司受這次危機(jī)的沖擊最大，目前還沒有恢復(fù)�！蓖舴逭f(shuō)。
不過一個(gè)積極的新動(dòng)向是，中國(guó)國(guó)內(nèi)企業(yè)的恢復(fù)速度更快�！耙恍┓b外貿(mào)出口的公司訂單增加，而廣告公司和咨詢類公司的需求增加得比較快。這成為乙級(jí)寫字樓市場(chǎng)回暖的重要原因。”徐姍姍告訴記者。
“受2010年上海世博會(huì)利好影響，滬辦公樓市場(chǎng)可能會(huì)探底，但由于公司辦公需求的增長(zhǎng)需要一個(gè)過程，恢復(fù)的過程會(huì)比住宅緩慢。”江浩添認(rèn)為。
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