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    ２００９年中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在充裕的流動(dòng)性、需求釋放等多重因素的推動(dòng)下重新進(jìn)入上升通道。短短半年時(shí)間內(nèi)，國(guó)內(nèi)各主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了一輪量?jī)r(jià)齊升的上漲行情，某些城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格甚至已經(jīng)達(dá)到或超過(guò)了２００７年的最高水平。

    在樓市高歌猛進(jìn)的同時(shí)，投資性需求的集中入市、土地交易的火爆以及開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售搭車(chē)漲價(jià)的情況再次引發(fā)人們對(duì)樓市泡沫的擔(dān)憂。從６月底開(kāi)始，各主要職能部門(mén)開(kāi)始重申之前已出臺(tái)的各項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，針對(duì)樓市的調(diào)控在沉寂了數(shù)月后重裝上陣。

    嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策抑制房產(chǎn)投機(jī)

    央行統(tǒng)計(jì)顯示，上半年全國(guó)金融機(jī)構(gòu)房貸新增量達(dá)到４６６１．７６億元，同比增長(zhǎng)超過(guò)１５０％，一些股份制商業(yè)銀行增幅甚至超過(guò)４００％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房貸高速增長(zhǎng)的背后隱藏著新的風(fēng)險(xiǎn)。

    日前，銀監(jiān)會(huì)召開(kāi)“第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)通氣會(huì)”時(shí)強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)防房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。而在此前，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》。“二套房貸從緊”引人關(guān)注。

    “二套房貸政策從緊的說(shuō)法其實(shí)并不準(zhǔn)確”，北京中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)研究部分析師靳瑞興表示，銀監(jiān)會(huì)關(guān)于二套房貸的政策實(shí)際上始終處于執(zhí)行狀態(tài)，關(guān)鍵的問(wèn)題是商業(yè)銀行執(zhí)行力度是不是足夠大。在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下，二套房貸的執(zhí)行力度會(huì)在有意無(wú)意之間會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)的情況，而在樓市出現(xiàn)過(guò)熱苗頭的情況下，對(duì)先前政策的重申與強(qiáng)調(diào)更多的應(yīng)被理解為加大執(zhí)行力度的信號(hào)。

    靳瑞興表示，從目前的情況來(lái)看，加強(qiáng)二套房貸政策的執(zhí)行力度勢(shì)必會(huì)對(duì)投資需求的大幅入市起到制約作用。但從整體購(gòu)房人群上來(lái)看，自住和改善者仍占據(jù)大多數(shù)，因此對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響依舊有限。“二套房貸政策主要是為了抑制投資需求，目前成交量增長(zhǎng)迅猛，投資者又開(kāi)始入市，但在有改善型需求這一檔，房貸仍是給予優(yōu)惠。”

    據(jù)了解，如果嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策，購(gòu)房者貸款２０年購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值１００萬(wàn)元的第二套普通住房，將多支付１４萬(wàn)元的利息。

    集中推地遏制房?jī)r(jià)快速上漲

    盡管?chē)?guó)土資源部表示地價(jià)成本并非推高房地產(chǎn)價(jià)格的主要原因，但各地頻頻出現(xiàn)的“地王”還是抬高了人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。

    北京我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部研究員秦瑞在接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于掌握著大批存量住房的開(kāi)發(fā)商而言，土地供應(yīng)的稀缺性容易給開(kāi)發(fā)商造成坐地起價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。同樣，高地價(jià)的出現(xiàn)也容易助長(zhǎng)小業(yè)主們惜售、觀望的情緒，在二級(jí)市場(chǎng)制造漲價(jià)的氛圍。

    今年５月到７月間，北京的“地王”紀(jì)錄連續(xù)四次被刷新，引發(fā)了各方的強(qiáng)烈關(guān)注。對(duì)此，北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人公開(kāi)表示，北京將加大政府土地儲(chǔ)備力度，加快土地的市場(chǎng)供應(yīng)，以應(yīng)對(duì)開(kāi)發(fā)商集中拿地局面。具體計(jì)劃是下半年供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地１０００公頃。與此同時(shí)，上海、廣州等地均不同程度地加大了收儲(chǔ)和推地的力度。

    雖然地價(jià)并不直接決定房?jī)r(jià)的高低，但高地價(jià)所引發(fā)的連鎖反應(yīng)仍然影響著房?jī)r(jià)的走勢(shì)。秦瑞表示，集中推地有助于改變土地市場(chǎng)“資源稀缺”的預(yù)期，進(jìn)而可以遏制由此產(chǎn)生的惜售與漲價(jià)行為。不過(guò)，對(duì)于“地王”的出現(xiàn)也必須作冷靜地分析，地塊本身的特殊性和購(gòu)地企業(yè)自身的業(yè)務(wù)特點(diǎn)與指向都會(huì)對(duì)地價(jià)的最終形成產(chǎn)生影響，集中推地后，高價(jià)成交的情況仍然可能出現(xiàn)。
    查處“捂盤(pán)惜售”規(guī)范市場(chǎng)行為

    遏制“捂盤(pán)惜售”正成為各地政府近期不約而同的態(tài)度。上海市７月１７日出臺(tái)了《商品房銷(xiāo)售方案?jìng)浒腹芾頃盒幸?guī)定》，規(guī)定商品房的銷(xiāo)售方案須經(jīng)備案并在售樓場(chǎng)所予以公示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)盡快申請(qǐng)預(yù)售、房管部門(mén)盡快審批，以此遏制開(kāi)發(fā)商“少量多批”“捂盤(pán)惜售”。

    無(wú)獨(dú)有偶，北京市建委最近也召集開(kāi)發(fā)商集中盤(pán)查捂盤(pán)現(xiàn)象。７月初，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治月行動(dòng)，加大對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不按期開(kāi)盤(pán)、不進(jìn)行網(wǎng)上認(rèn)購(gòu)等違法、違規(guī)行為的整頓力度。截至７月１３日，已對(duì)２５家在售樓盤(pán)進(jìn)行了執(zhí)法檢查，對(duì)１５家開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡。２７日又對(duì)７家違規(guī)房屋企業(yè)進(jìn)行了處罰或責(zé)令整改。

    有關(guān)專(zhuān)家認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商“分批推售”已經(jīng)可以定性為人為囤房，并且這種做法足以導(dǎo)致房?jī)r(jià)在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)多次開(kāi)盤(pán)，可以制造出當(dāng)日售罄的火熱假象，誘導(dǎo)消費(fèi)者恐慌性購(gòu)房，同時(shí)開(kāi)發(fā)商也可以借此逐步提價(jià)。不過(guò)也有業(yè)內(nèi)人士表示，自２００６年住房城鄉(xiāng)建設(shè)部首次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“捂盤(pán)惜售”進(jìn)行專(zhuān)項(xiàng)整治以來(lái)，目前并沒(méi)有一個(gè)對(duì)于“捂盤(pán)惜售”行為非常準(zhǔn)確和權(quán)威的界定，可能會(huì)影響到執(zhí)法過(guò)程中的落實(shí)。 

    結(jié)構(gòu)性調(diào)控暫無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)大勢(shì)

    “房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，投資、投機(jī)的比重加重是這一階段調(diào)控手段頻頻出臺(tái)的主因。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，雖然近期政府相關(guān)部門(mén)再次重申了既有房產(chǎn)政策，并加大了執(zhí)行力度和市場(chǎng)調(diào)控，但這仍然僅為結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，下半年樓市不會(huì)因此發(fā)生方向性的變化。

    楊紅旭表示，目前宏觀經(jīng)濟(jì)政策的寬松基調(diào)并沒(méi)有發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)于自住需求仍然是鼓勵(lì)的，其對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用還是非常明顯的。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控會(huì)不會(huì)有更新更大的舉措，需要看三季度后整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)狀況。如果宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)態(tài)勢(shì)良好，全年目標(biāo)能夠有效實(shí)現(xiàn)，則房產(chǎn)調(diào)控的力度有可能會(huì)進(jìn)一步加大，以抑制房產(chǎn)泡沫。

    “目前的政策對(duì)市場(chǎng)的影響依舊有限，”秦瑞表示，既有政策的“重裝上陣”更多的仍然是從穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的角度考慮的，只要存款準(zhǔn)備金率和利率兩個(gè)重要的杠桿不發(fā)生變化，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的向上格局不會(huì)出現(xiàn)根本性的變化。

    “今年出臺(tái)的房貸利息７折優(yōu)惠，營(yíng)業(yè)稅、交易稅減免等促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的政策多以一年為期。今年以后，這些政策會(huì)不會(huì)發(fā)生變化存在著變數(shù)。”秦瑞認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策性拐點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)在三季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)公布之后。同時(shí)，根據(jù)政策傳導(dǎo)效應(yīng)的滯后性，即便宏觀調(diào)控措施真的會(huì)在年底發(fā)生變化，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最快只會(huì)在明年年初顯現(xiàn)。