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      房地產(chǎn)地產(chǎn)到底需不需要策劃？在地產(chǎn)策劃魚龍混雜的今天，好像“到底”這個詞兒用的似乎痛心疾首，有點(diǎn)“天問”的感覺了，足見譚先生作為十大策劃專家的良苦用心。
　　這個看似不是問題的問題，雖然不會把開發(fā)商問的青頭紫臉，也會弄的甜酸苦辣。我的意見是肯定的：房地產(chǎn)肯定是需要策劃。
　　在房地產(chǎn)界這個爭論幾乎不存在的，這是大家有目共睹。比如在廣州、深圳、北京、上海、重慶等地，開發(fā)一個項(xiàng)目，開發(fā)商內(nèi)部的會議總會有這個議題或提議：“要不要請一個策劃顧問公司協(xié)助？”。
　　策劃已經(jīng)成了房地產(chǎn)開發(fā)流程中的一個重要環(huán)節(jié)，可能今天在座的美名遠(yuǎn)播的精品家園房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長蔡鴻巖先生、藍(lán)石營銷顧問有限公司董事長兼總經(jīng)理李春平就是很好的證明，為開發(fā)商提供服務(wù)，無論項(xiàng)目前期還是進(jìn)入銷售，是繞不過策劃這個坎的。
　　作為開發(fā)商，我贊同專業(yè)分工，尋找策劃、顧問、銷售、整合推廣等合作伙伴，比如很多的建筑設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)都在進(jìn)行策劃方面的工作，有些境外的機(jī)構(gòu)，策劃建筑師已經(jīng)是必備的了，比如我了解的香港創(chuàng)城建筑設(shè)計(jì)公司就有專門的力量很強(qiáng)的策劃班底。
　　選擇、考察合作伙伴，策劃力量強(qiáng)不強(qiáng)？是重要的一個指標(biāo)。有些我們自認(rèn)項(xiàng)目簡單可控，沒有請合作伙伴，但是，這并不代表不要策劃，那是開發(fā)商自己在進(jìn)行策劃。
　　開發(fā)商普遍設(shè)立具有策劃職能的部門，如策劃部、策劃銷售部、公關(guān)企劃部、營銷部等。就我經(jīng)歷來說，富和集團(tuán)稱策劃部，現(xiàn)在風(fēng)神汽車工業(yè)園叫規(guī)劃發(fā)展部。可能，人并不多，但干的活里，策劃工作很多，也是重要的一個方面。
　　但是，開發(fā)商也存在這么一個現(xiàn)象，對策劃，想說愛你不容易。我們需要策劃，但是，后面也有問一句：我們需要怎樣的策劃？
　　開發(fā)商策劃意識和水平在提高。因?yàn)殚_發(fā)商也因部分策劃人或策劃機(jī)構(gòu)吃了不少苦頭，交了不少學(xué)費(fèi)。有些策劃人，簽合同之前吹牛，玩虛的，干活的時候吹泡，還是虛的，搞不定就吹燈，拍拍屁股走人，留下發(fā)展商獨(dú)自在吹氣，爛攤子還得自己扛。
　　所以有的開發(fā)商生氣說：我們不要策劃，其實(shí)，是不要偽策劃。通宵開會，開來開去，結(jié)束后，扭扭硬梆梆的脖子，揉揉紅彤彤的眼睛，狂灌一桶水，上了一通廁所，推開門窗濃煙滾滾，圖紙一劃拉，沮喪的發(fā)現(xiàn)，還是惱人的策劃。
　　馮佳先生原創(chuàng)的全程策劃仍在繼續(xù)�，F(xiàn)在又有比較新的流行的說法策劃運(yùn)營、全程運(yùn)營。比如王志綱老師開創(chuàng)房地產(chǎn)策劃一個時代后，投身于城市運(yùn)營。杜荷軍先生創(chuàng)典全程在推崇職業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)營。
　　策劃和運(yùn)營這個兩個概念的距離有多遠(yuǎn)？內(nèi)涵外延似乎能說清，從理論上能找出一二三的不同。
　　這個問題我問了不少開發(fā)商同行，大致得出一個開發(fā)商眼里粗粗的看法。
　　策劃是運(yùn)營的基礎(chǔ)條件、方法、手段之一。運(yùn)營是策劃的演變或進(jìn)化的一個形態(tài)。運(yùn)營是策劃的延伸。甚至有認(rèn)為運(yùn)營是策劃的高級形式。
　　樸素的總結(jié)過后，結(jié)果是：策劃是中醫(yī)，望問摸切高深莫測的判斷，開藥方，自己拿回去熬，自己灌苦藥，慢慢調(diào)理。運(yùn)營是中西結(jié)合，診斷過程就比較透明科學(xué)，化驗(yàn)、X透視、CT、腸胃鏡等，一樣一樣的讓你信服，不僅給你開藥方，還要幫你打針、開刀、激光機(jī)、超聲波碎石機(jī)什么的。
　　因此，開發(fā)商需要中醫(yī)療法，更需要中西結(jié)合。不管較怎么叫法，開發(fā)商需要的就是這個。因此，創(chuàng)意很重要，但過程、執(zhí)行某種意義上說，更重要。
　　可能有的策劃人說：那是你們開發(fā)商自己的事情，對，但開發(fā)商希望你有能力和辦法協(xié)助。
　　可能有的策劃人還會說：你們要配合治療，對，但是，你只是說：我是名醫(yī)，治好了你的鄰居誰誰誰，這是一包要藥，你買回去熬好喝了。可是，開發(fā)商將信將疑的把一堆分不清是啥玩意的枝枝葉葉燉出來一看，黑乎乎一小碗，心里自然打鼓：這玩意有用嗎？
　　從開發(fā)理念、項(xiàng)目定位、地位選擇、規(guī)劃設(shè)計(jì)到營銷推廣、市場銷售、物業(yè)管理等，開發(fā)商需要提供顧問、策劃服務(wù)，甚至還有類似工程監(jiān)理的策劃顧問監(jiān)理一說。
　　隨著技術(shù)應(yīng)用多元化、資源整合的密集性與系統(tǒng)性，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭告別了“純賣點(diǎn)時代和純概念時代”�！斑\(yùn)籌帷幄，決勝于千里之外”策劃虔誠的奉信者越來越少。開發(fā)商開始關(guān)注更宏觀和更微觀層面的問題，項(xiàng)目的運(yùn)作執(zhí)行力被推向了前臺，一個類似于“房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人”的全程服務(wù)，它強(qiáng)調(diào)以豐富的全案操盤經(jīng)驗(yàn)與開發(fā)商深度互補(bǔ)、互動，強(qiáng)調(diào)開發(fā)節(jié)點(diǎn)的控制與推進(jìn)。它的執(zhí)行力就表現(xiàn)在深度上的操盤實(shí)力運(yùn)作上。
　　策劃也好，運(yùn)營也好，前一階段有個說法：導(dǎo)師＋保姆。
　　我比較認(rèn)同，但保姆似乎全部作眼于低級的服務(wù)，而忽略了專業(yè)。我個人更認(rèn)為：導(dǎo)師＋醫(yī)生。當(dāng)然是中西醫(yī)結(jié)合。
　　所以，房地產(chǎn)要不要策劃？要！要什么樣的策劃？導(dǎo)師＋醫(yī)生！